2023-05-10 14:56:27
昨天女神节，公司请编辑部的女同学中午吃饭。饭桌上，一番觥筹交错之后，又聊到了房子。说来也有趣，女人们在聊到房子的时候，似乎总是异常团结，听闻席间最小的90后小徐最近打算买房，大家纷纷献计献策。
“网上看得再多，不如实地去看看。”
“要买朝阳的，最好能带个好点的学区，到时好转手。”
“跟我一样，买在玄武湖边上吧，环境好的嘞。”
“现在房贷利率一路涨，买房就是存钱，早买早好啊。”
在房地产市场，长期看人口，中期看土地，短期看金融。确实，房贷变得越来越难。
依稀记得去年今日，首套首贷9折的利率优惠。转眼一年，从利率不断上涨，到打击首付贷、严查消费贷，一些银行已经宣布停贷。一些热点楼盘，甚至要求5成、8成首付。
南京目前有20家银行首套房贷利率上浮15%以上已经是趋势，甚至有个别上浮25%以上；银行内部人士表示，今年房贷会继续收紧，利率上涨是普遍现象。
房贷为什么这么难，银行真的没钱了吗？
简单来说，贷款投放规模与银行存款吸收能力有一定关系，近来银行吸存规模下滑，相应的也对贷款业务产生影响，根据央行的统计，截至到去年三季度末，8家上市股份制银行平均存款增速年化比率仅为2%，远低于2016年末7.8%的全年平均增速。
另外，所有银行用于个人住房贷款的资金份额几乎是恒定的，且大多年初放量得多，年末放量少。临近年底，银行面临面临MPA（宏观审慎评估体系）、LCR（流动性覆盖率）的考核压力，使得银行提高了备付水平，会对资金面构成潜在的负面影响。加上去年年底相应国家号召，要让空转的资金回归实体，所以银行资金变得更加紧张，是有可能的。
其实大家之所以觉得难以接受首套房贷款利率的上涨，更多地还是对于国家“保护刚需”的预期过度——没错，首套首贷利率上浮确实加重了刚需的负担，但国家也同样颁布了“共有产权房”“租售同权”等政策兜底。如果真的买不起，租房也挺好的，本来大城市的房产，在全世界范围来看也都不是人人都能企及的。况且，个别城市已经开始实行用于租赁的“安居贷”，4.35%的利息，比房贷更低。
最后，分享一段陈志武先生的《金融的逻辑》。
1938 年之前，美国的住房按揭贷款、消费信贷市场跟今天中国的情况类似，商业银行、储蓄信贷银行等金融机构，基本都是自己吸收存款资金、自己放贷、自己收账，当然也自己承担坏账风险，也就是，放贷者和风险承担者是同一家银行。
那么，银行对放贷行为自然不会随意，而是会对借款方的还贷能力严格审查，只要银行是真正自负盈亏、只要其内部激励机制合理，坏账概率一般会很低。
可是，这样做的不足是，银行愿意提供的按揭贷款资金会很有限，因为如果提供的按揭贷款期限是 15 年、30 年，那么，贷出去的资金要 30 年后才回笼，这种贷款对银行来讲流动性太差，万一银行急需资金，这些贷出去的资金可能难以召回，这即为银行的流动性风险。
面对这种流动性风险，金融机构的贷款供应量只会有限，这当然对美国社会非常不利，因为这意味许多老百姓家庭买不起房子。为了让更多美国家庭能买到自己的房子，这些按揭贷款的流动性问题必须解决。
中国的房贷模式，差不多还停留在美国当时的水平，除了流动性风险外，还有政策带来房价涨跌市场预期的不确定性。
虽说现在房贷利率上调10%，但对于整个周期来讲，也是刚从2016年的低位反弹，对应的可以看红线上的历史红点，2018年的房贷利率水平和房价高涨的2002年和楼市大火前夕的2015年相当。
所以，接下来的房贷利率大概率还会涨。
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