二十年轮回,没人能逃脱房产的致命收割!

财经三分钟2020-09-15 14:01:35

编辑 | 杨瑞

来源 | 柯谈(lincolk)



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从去年十九大开始到今年3月份的全国两会,我国的住房顶层设计翻开了新的篇章:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立健全长效机制,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。


房住不炒的定位给我们重新开启了安居梦,不过却似曾相识。


让我们穿越回20年前:


1998年7月3日国务院发布国发[1998]23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。


我们现在要大力发展的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”其实就是当初1998年的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,在我国房地产经历了蓬勃发展、跌宕起伏的20年之后,又重新回到了出发的原点


当初本应该大力发展的经济适用房没有发展起来,取而代之的是商品房,根本原因就在于二者属性和价格的差距。


1990年代,货币超发严重,通货膨胀加剧,国内经济增长乏力,再加上亚洲金融危机的影响,政府只能依靠商品房大量吸收超发货币,抵御通胀,拉动经济增长。


可以说中国商品房市场的设计,从一开始就是为了融资。98房改就如同大规模的城市“上市”,使房地产一举超过股票、债券,成为中国政府最主要的资本来源


1998年,当时在中部四线小城读高中的我,对父亲说过的一句话至今仍记忆犹新:“这是不让老百姓攒钱啊”。


为了响应国家号召,家里多年的积蓄全部花在了购买房改房上。当时的房改价格是637元/平米,总房价5.21万元,可以在几年内分期完成购买。这笔钱对于月收入1200元的家庭来说,是几十年来最大的支出。买完房后家庭财政已经捉襟见肘,导致我和姐姐两个人读大学的学费都凑不齐。


相信当时国内绝大多数家庭都是一样的状况,居住条件未改善,兜里钱已经不见

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2008年,美国次贷危机引发的经济危机席卷全球。为应对危机,高层运筹帷幄,推出4万亿计划。


2008年9月15日开始,央行4次降准、5次降息,中央“10月22日新政”推出,首套二套首付下调至20%,营业税契税减免,贷款利率七折优惠。


各地政府纷纷制定细则鼓励购房。买房抢房浪潮涌现,直接导致2009年、2010年房价翻倍。


由于限购政策尚未出台,一线城市成了房产投资客的沃土,贫富差距开始急剧分化,炒房和刚需的阶级从此开始固化。


从2011年开始,北京上海等一二线城市陆续推出住宅限购政策来遏制房价暴涨势头。


另一方面引导开发商将40年和50年产权的商业地块设计成酒店式公寓和商住用房,并鼓励投资和分流非本地户籍人士安居。


上海2016年全年成交一手房10.9万套,其中3.5万套是商住房,占比超过30%。


然而峰回路转,2017年初开始,北上广深一线城市陆续重拳整治商住类公寓。暂停商住项目的网签,拆除插层、隔墙、水电煤管道,恢复办公商业用途。要求不论是在建、在售还是已交付的,只要是业主未入住的项目,全部要按照商业办公用房功能进行整改,整改不到位的不得办理房屋交易登记手续。已入住的项目今后转手会受到交易限制。


那些曾经以为在一线城市安居乐业的新市民们,那些曾以为自己身价百万千万的伪土豪们,在历史的车轮下瞬间体无完肤。

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4万亿计划短期内保障了社会的稳定,实现了“保八”的经济增长目标,却牺牲了中国经济增长方式的优化导致重复建设和严重的产能过剩。


2014年开始,全国各地房地产库存积压严重,金融风险加剧。为了去库存,中央提出供给侧结构改革,三去一降一补。


2014年9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,大力支持个人住房贷款,对首套房再启“认贷不认房”界定标准,贷款利率下限也重回2009年的低水平。


至此开启了有史以来最为疯狂的房地产盛宴。


2015年至2017年三年间,国内绝大多数城市房价暴涨甚至翻倍。一线城市房价翻倍过后却用高房价、高门槛和2035年规划来限制人口继续流入。二线城市张开怀抱,通过人才引进政策精心挑选有潜在购房能力的人口进入形成房价支撑。三四五线城市则无条件的欢迎一二线的外溢回流人口。虽然三四五线城市购房需求严重不足,却可以通过大量的棚改货币化安置,人为创造购房需求,并通过房价上涨、资产升值的诱惑带动其它刚需改善入市接盘。


2015年-2017年这轮全国性的房产盛世规模空前,史无前例。为高库存买单后,几乎所有家庭都实现了财富增值,不论地位高低,不论财产多少,颗粒归仓,满满当当。

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这次全国两会,敬爱的总理在政府工作报告中提出:健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。随着这次全国去库存战役的胜利,一二线城市库存已接近尾声,三四五线城市在2018年-2020年1500万套的棚改推动下,库存也将会基本消化。


从大趋势上看,我国大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临。占比地方财政收入半壁江山的土地出让金和建设交易环节税收会逐步减少,这样地方财政收支压力和债务风险将会加剧。


所以,房地产税作为保有环节的税收最终会逐步取代土地出让金和建设交易环节的税收,只是时间早晚而已,方式松紧而已。


房地产税的征收意味着我们花尽几代人毕生积蓄购置房产去库存后,将来还要积极的为国家建设和经济发展再次买单。


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短短20年,我们已经被教会只有房产才是一切财富的固化容器和最终归属。


股市、债券、期货、比特币都属于投机品,获利后无一例外的全部兑换成房产,因为只有这样才有安全感。


一线买不了买二线,二线溢出的买三线。买一套的是刚需,买两套的是改善,买三套的是学区。一生的家当全部体现在房产上。


20年轮回,我们发现,房子还是那套房子,除此之外就是附加了20年的拼搏和30年的房贷。


20年轮回,我们才刚刚明白,原来房住不炒就是98房改。


也许一切都是轮回,没有人真正能够得到,得到多少也就是失去多少。


在这纷繁多变的世界中,没有任何东西是真正属于你,包括房子。


任何东西都可以改,任何东西都可以变,何况你拥有的几套房产。


你自以为智慧的投资和巧取豪夺,也许只是加速奔向另一个枷锁。


以后还会如何变化,没人知道,以后还是否属于你,也没人敢打包票。


个体太过渺小,我们唯一能做的也只有继续积累,继续买房,因为已经习惯,因为只有这样才有安全感。


别嘲笑韭菜,因为你就是韭菜,别讨厌收割,因为你注定会被收割。


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