环京楼市陷阱:全款分期房为什么不能买?

大公馆20132020-02-13 13:57:54


编者按


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源自:90度地产(ID:dc90du)  

作者:牛小花


节前后,相信关注环京楼市的人们对“全款分期房”这个概念并不陌生,主要是大厂、香河、廊坊、固安、霸州、永清等环京地区一些楼盘的销售方式,而且都对外宣称“大产权,不限购。”


这一销售模式大同小异,即具备购房资格的人正常购买,首付30%,剩余尾款银行按揭贷款;通常销售们会告诉购房者,不具备购房资格的也可以购买,但是需要进行全款购房或者分期付款。


具体模式,全款按照原价85折购买,一年分期9折,首付20%~30%,剩余尾款在一年时间内分期付完,每个季度末付一定比例;三年分期没有折扣,尾款在三年时间付清,每个季度末付的款额度较低。


环京地区诸如涿州等地限购政策相对宽松,外地人可以购买一套,通常是首付分期,本来是30%的首付,但是购房者首次只需要支付5%首付,剩余25%在一年内分期付清,其他70%可以做按揭贷款。


对于不具备购房资格的人,这种全款分期房能不能买?总体而言,这种房风险相对较高,但具体来说,不同项目根据实际情况,其风险也不同。廊坊市房管局人也不建议外地人购买,这方面从法律上很难保障。



01

全款分期房的市场背景


从2017年“317楼市新政”出台,至今已实施了一年,整个环京楼市经历一次大变天,成交量和价格双双大幅下跌,北京和环京的成交量不足高峰期五分之一,北京房价跌幅在10%~15%左右,燕郊、大厂、香河等环京地区的房价跌幅已经普遍达到40%左右。


对于开发商来说,从拿地到清盘为一个开发周期,开发周期长短又称为周转快慢。同等条件下,周转越快,赚得越多;相反,由于项目开发大部分资金来自银行、基金、信托等融资,周转越慢,项目利润被利息成本吞噬的越多。


所以,为了增强盈利,开发商都会想方设法的提高项目周转能力,比如有些开发商在拿地前就开盘销售,等到正式开工的时候,早已经清盘了,这就等于用购房者的首付款替代了银行贷款,不仅节省了大量资金成本,而且大幅度提高周转率。


但是,北京和环京都限购了,北京是认房认贷,环京是三年社保,对于开发商的盈利这都是杀手锏,所以,通过各种方式避开限购政策进行回款,就显得理所当然了。这是开发商在没有办法的情况下想出来的招数。


另外,人们投资渠道比较狭窄,历史经验证明,楼市投资是一个相对收益较高且有保障的渠道,所以,渴望回款的开发商和热衷于楼市投资的购房者两者一拍即合,催生了全款分期房的市场。


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02

全款分期房有哪些风险


从中央提出房住不炒的思路以来,国家层面构建房地产长效机制的决心很大。所以,楼市调控短期内不会放松。


在这样的背景下,全款分期房有两个变现途径:第一,购房者挂靠本地企业,缴纳社保或个税满三年具备购房资格后,与开发商正式签订商品房购买合同,完成交易;第二,三年期间,购房者将房子转卖给第三人。


去年“317新政”出台后,楼市正处于一个政策密集调控期。今年两会期间,房地产税曾一度被热议,而且普遍认为会在本届人大通过。因此,随时都可能有新的政策出台。


三年说短不短,说长也长,一旦新政阻挡了未来的变现退出之路,那么购买全款分期房的损失只能由购房者来承担了。


廊坊市房管局告诉笔者,由于河北三年社保政策刚出台不到一年,相关配套政策和处罚措施还在制定完善中,所以监管部门对于全款分期房交易目前还没有执法依据。也就是说,这种行为监管部门虽然清楚不合理,但处理上却无法可依。


但是官方也透露出另一层意思,对于外地人全款分期房交易行为,监管部门虽然暂时无法制止,但相关制裁措施一旦出台后,类似的交易就有可能成为违法违规交易,到时候购房者面临钱房两空的可能。



03

买房人如何规避风险


如果你当下确实想买房,那么如何尽量规避潜在的风险呢?


作为购房者, 当决定购买一个楼盘房子的时候,首先要做的是查看项目的五证一书,起码查询一下预售证,现在大多数地区房管局网站都能查到,而且,查询的时候一定要具体到具体楼号,甚至单元。


比如,你看中某个项目了,准备购房,销售人员给你推荐15号楼2单元1501房子,最起码你要查一下开发商的预售证是不是包含了15号楼,如果包括,那么再到房管局网站找到15号楼,查看2单元1501房间是不是处于待销售状态。


原则上,没有拿到预售证的房子坚决不买,尤其是本地小开发商的项目,因为没有预售证的话,很可能土地证、规划和建设等手续也存在问题。即便开发商提供了预售证,也包括你购买的楼号,也要去房管局网站去核实真伪。


在本轮环京地区全款分期房中,一大部分项目是没有拿到预售证的,比如香河的巨富九璟湾,大厂紫薇园等项目,而且霸州很多楼盘因为违规销售,已经被房管局暂停了网签,所以,购房前功课还是要做的。


即便是五证齐全的项目,购房者时也要结合自身条件决定是否购买,第一看自己是否具备购房资格?如果补缴社保和个税三年后是否被官方认可?如果没有购房资格的,最好不买全款分期房,如果一定要买,要注意几个方面:


一、购买过程每一步都要做好工作,电商费和订金(是订金,不是定金或诚意金、排卡费、选房费)等费用在认购协议书中注明交易不成功可退,无论什么名目的费用,都要设置成可退的。


二、尽量不要通过代理销售、中介等渠道购房,而是通过开发商销售,如果开发商没有自己销售,也要和项目驻场销售进行购买,电商费无论抵多少房款,能不交尽量不交,必须交能少交尽量少交。


三、一旦出现问题,面临房钱两空的时候,不要急不要慌,要想办法收集开发商在销售过程中是否存在违规行为,比如,交易时开发项目还未取得预售证,可以通过举报违规销售或通过司法途径挽回自己的损失。


作者:牛小花

来源:90度地产(ID:dc90du)  



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