2023-05-10 14:56:27
昨夜（28日）
深圳楼市爆出重磅消息
没买房的人又要彻夜难眠了
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传闻已久的“三价合一”政策
终于在深圳落地
3月28日晚，、深圳银监局、市规划国土委联合发文，称深圳建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。
官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。目前文件已经下发深圳各大银行。
但值得注意的是！
据了解，在发文当日（28日）及之前、部分房款等相关费用，并不适用新规。
我们先来了解一下
到底啥是“三价合一”
“三价合一”是这个意思
简单来讲，“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。
三个价格的定义
1.真实成交价：由买卖双方敲定。
2.网签备案合同价（过户价）：房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。
3.银行贷款评估价：银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。
之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱，会做高评估价，这样可以多贷款，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。
而“三价合一”的话，银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。
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“三价合一”会有怎样的影响？
有专家认为，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加（但两种情况不会同时出现），对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。
我们来算笔账哈！
多交首付
以一套实际成交总价为300万元的洋房为例（满两年首套普通住宅），一般情况可高评估价格至320万。
☆ 按照旧政策：
首套房首付为90万元（300万×0.3）-20万元（320-300万）=70万元。
☆ 执行“三价合一”后：
1､如不调高网签合同价格致成交价格：
银行将按最低价格发放贷款，即网签合同价格（一般情况下，网答合同价格仅为成交价格七成）约200万，根据三价合一，以最低价格为准的原则，仅能从银行贷款140万，300万的房子首付得付160万元。（一般人不会选择该方案）
2､如调高网签合同价格致成交价格：
首付：银行将按300万总价发放贷款，即为210万，首付按正常支付，为90万。
提醒：如果银行对物业评估价低于实际成交价，那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。
多交税费
☆ 按照旧政策：
一般情况下，网签合同价格仅为成交价格七成，所以征税标准为参照200万的网签价格，需要交税4万。
☆ 执行“三价合一”后：
如不调高网签合同价格致成交价格，则税费仍为4万。但如调高网签合同价格致成交价格，网签价格与合同价格一致，按300万计算，税费为6万，增加了2万。
● 如果不满两年，非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高，但是与增加首付款相比影响不大。
● 如果买卖双方实际成交价更高，则首付款增加额会增加太多。
so 得出结论
要么多交首付！要么多出税费！
掰手指算了算
如果是千万以上的房子
税费甚至要多二三十万
不管你是想买房子的
还是想卖房子的
现在一定有一个很大的疑问
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多出来的税由谁承担？
据广东华商律师事务所律师周争锋解释
这部分并不是只由买方或者卖方承担
而是要看双方博弈的结果
据周争锋律师解释，打击阴阳合同导致税费增加，这不是第一次，在2011年深圳市出台计税评估价政策时，就已经出现过凭空增加税费的承担问题，这主要看市场的作用，是买卖双方博弈的结果。
个人所得税和增值税的纳税主体本来就是出卖人，在2014年930政策利好情况下，房价也没有大幅的上扬，但是在2015年的330新政后，因为减少了税费，直接刺激了房价的上涨，而上涨的初期就是涨的税的部分。
这次打击阴阳合同成功的话，作用力和330政策的相反，业主为了成交会承担一部分费用，抵消掉对买家的影响。
但需要注意的是
打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴，这对于在政策出台前签订买卖合同的买受人非常的不利，买受人应在合同中明确自己最高愿意承担的纳税金额，要对被超出部分作出约定，是各方依法承担还是按比例承担，或税费超出一定范围取消交易相互免责。
所以在此提醒
各位已签合约
但又被此次政策影响的买房人
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网签合同的价格依法应是双方的实际成交价，在网签合同中不按照实际成交价填写，双方约定按照计税最低评估价填写，目的是为了逃税，而逃税是违法行为，不被法律认可保护。（也就是如果因此产生纠纷，或无法进行相关调解）。
来源：深圳新浪房产（szhouse）、南方都市报（nddaily）