2023-05-10 14:56:27
贷款买房之前，最重要的一步就是要进行贷款资质审核，预估自己是否可以贷款，以及贷款的成数等细节。
你去问中介或者什么贷款经理，他们都会一项一项的问题来问你，在不同的时期，问的问题也不同。
所以贷款审核究竟在审什么？想彻底搞懂，还是要从底层逻辑入手。
一、底层逻辑
住房按揭贷款和住房抵押贷款，都是银行以一个抵押物做担保，把钱借给你的过程。
你的朋友找你借钱，你会考量他的信誉，他的收入情况，来评估借钱给她的风险。银行把钱借给你，要做的事情也是一样。
银行审核你的各项数据，就是要知道这样一个问题：你是谁，你怎么把银行的贷款还上。
因此银行需要多方验证你的还款能力，来保证你的贷款不会逾期，降低银行做业务的风险。
至于贷款成数，比如首套贷七成，二套贷六成，这些就取决于大的政策框架，是无法通过个人的努力或者包装来改变的。
重庆目前的政策是，所有人都可以首套贷七成，二套贷六成。
注意，是所有人。本地户口、本地工作的人，享受的只是利率上的一些优惠，以及贷款难度较低。
我们所说的三无人员（无重庆户籍、无工作、无企业），目前依然可以在重庆贷款买房，重庆不限购。
“有户籍”特指购房人户籍登记在重庆市。
“有工作”特指在重庆就业，1 年内在重庆市参加社会保险且缴费 6 个月以上的（含个体工商户及其就业人员、跨年连续缴纳社会保险费 6 个月及以上的人员）。
“有企业”特指购房人新购住房时依法在重庆投资、设立企业（含公司、合伙企业、个人独资企业）已满 1 年，企业持续开展经营活动，且有相关纳税或社保缴费等记录的（通过二级市场购买上市公司股票的除外）。
二、如何实施
银行喜欢有稳定工作收入的人，每个月都有固定的收入，在每月吃喝拉撒以后，你的收入又能够覆盖你的月供，这样的人逾期的概率是极低的。
有两个人 A 和 B， A 是每月 1 万的受薪人士，B 是做生意的，饥一顿饱一顿，但每年的收入算下来也有 20 多万，不好意思，银行还是更喜欢 A。
另外一点，A 每月的收入是从公司的账上定期发工资的，发工资就要交个人所得税，也是很难作假的。
而 B 呢，经常是个人转账、公司转账、网店经营结算，这些方式的收入，由于不扣税，是很容易作假的。
也许 B 在周围朋友眼中是一个极靠谱的人，但不好意思，银行不知道。
在银行眼里，你就是水一样的男子，因为你是流动人口。
所以在贷款资质审核中，最重要的二份材料是：工资流水和收入证明。
除此之外的那些都是加分项：社保、公积金。
一个在正常公司工作的人，都是有社保的，没有社保的，大部分都是临时工。
公积金也是同样的道理，有公积金的人，通常会被银行认为在体面的公司，从事稳定的工作。
二者其实都是在佐证前面的事实：这个人有稳定的工作，有足够的还款能力。
至于更基础的身份证、户口本，是用于确认你是一个真实存在的人，这个就不多说。
，你的工作信息、贷款信息都会在上面体现，如果之前有信用卡逾期、房贷逾期，就会提醒银行这个人之前有过逾期，要小心。
不过一生这么长，谁还没有几次逾期呢，银行有一定的容错率，你只要不太过分就好。
三、达不到怎么办
并不是所有人都是靠工资吃饭的，事实上，大部分做生意的人比上班的人更有钱。但是在贷款买房这一点上，后者确实吃亏。
在目前去杠杆的大行情下，城市天际作为一个拥护政策、顺应政策的创业团队，是绝对不会教大家包装资质来贷款的。
在这里，我们仅展示几个错误案例——
1.我补交六个月的社保，是不是就可以破三无了？
在一些没怎么实操的大神的误导下，很多人一度认为交了六个月社保就可以横行天下，既能顺利贷款，又能避房产税。现实往往令他们大失所望。
我们本篇文章先说贷款。
回到最初的底层逻辑，贷款之前最先要解决的，是「我是谁」的问题。
假设你在外地工作，工作单位、征信上的住址，等等信息都是外地的，你在重庆交了一个社保，这无疑是在向银行传递一个信号：我在做假资料。
银行工作人员看你的重庆社保大概是这样的心情：
因为你的社保和其它的真实信息根本对不上号，你是谁？你在哪里工作？你在哪里住？其他都是真实的，可以相互验证，因此会让你的挂靠社保显得十分扎眼，去银行贷款时也毫无用处。
2.我给家里老人做一套流水包装，用他的资质来买房
这个案例里面，因为没有重庆社保，所以没有对不上号的冲突。
不过随着贷款政策越来越紧，老人房票贷款也越来越难。并不像16年年初，随便来个什么人就可以贷款。
所以当有客户咨询起来的时候，我们的答复一般是可以试，但是要提示其中的风险。比如，如果没贷下来，你有没有找到其他的人来帮你代持这套房子，业主会控诉你违约，有可能不会退还定金。
你可能可以通过哭晕等方法和业主谈，但凡事皆有风险。
很多人看到水库论坛里面教的科技树，就眼前放光，但对欧神经常提到的习惯损失毫不理会。
总结下来说，你在贷款之前先要想清楚你是谁，你要展示给银行一个怎样的身份。
有了这样的骨架之后，再往里面填充血肉。银行会对你多方验证，你也需要对自己进行多方验证。
比如银行偶尔会问有没有基金和股票的账户，里面有多少钱，其实就是想知道你的财力。有没有其他比如房租收入，其实是在佐证你的还款能力。
知道其中的底层逻辑，才能在实操中对答如流。
附：城市天际团队整理的重庆购房所需材料
城市天际 VIP 客户可享受审核资质的服务，请先将以下材料准备好，发照片给城市天际，以便置业专家进行审核，48h 内给出回复，给出回复前不要来重庆，目前重庆政策、以及卖家都不稳定，以防白跑一趟。
1 身份证原件
2 身份证复印件
自备 3 份，万事方便。
3 户口本原件
先发首页、户主页、上证人个人页照片，用做审核。
4 结婚证/离婚证原件（未婚单身人士无需提供此项）
若提供结婚证，则配偶也需要提供全套贷款材料；
若提供离婚证，则需同时提供具有法律效力的离婚协议书。
5 自己名下全部的储蓄卡原件
现在大部分银行要求在贷款所在支行重新办理该行储蓄卡，若以前已有该行储蓄卡，新办的储蓄卡只能是二类卡，办完后还需要立即做一类卡和二类卡对调，自己随身带着储蓄卡方便此项操作。
6 近六个月工资卡流水
先打印一份用于资质审核，有可能还需要在重庆当地打印一份，部分银行按揭需要在重庆当地打印银行流水；
全部工资或部分工资是公司账户发放的，打印流水时建议将交易类型、交易对手信息和交易备注全部显示出来（若银行支持的话）；
全部工资都是个人转账形式发放的，打印流水时建议隐藏交易类型和交易对手信息，只显示交易备注（若银行支持的话）；
使用现金发工资的，除非现金发到手后每月固定日期把固定金额通过柜台或 ATM 机存入银行卡内，否则无论怎样解释银行都不会认可。
7 收入证明
税前税后皆可，需加盖单位公章或人力资源专用章，但必须把章盖的绝对完整且所有字迹清晰（尤其是章号），还有外面的圈，哪怕有 1 毫米的断开（防伪纹除外）都会被银行打回来，所以务必用放大镜仔细检查，不合格的拿去找 HR 重新开。
在「重庆城市天际」的公众号回复：收入证明，可获取通用收入证明模板。
8 社保卡原件、近一年社保缴存流水
社保缴存流水需要本人亲自持身份证原件和社保卡原件至当地人力资源与社会保障局的对外办事大厅申请打印，部分城市可能支持直接在线打印带有防伪验证码的版本。
9 近一年公积金缴存流水
有公积金联名卡的，本人持身份证原件和公积金联名卡原件至联名卡的开卡行申请打印公积金缴存流水；
没有公积金联名卡的，可持身份证原件至当地公积金管理中心的服务柜台申请打印公积金缴存流水。
10
，。
有的贷款要求半年内需少于几次查询，银行拉取的征信报告，个人查询与机构查询分列，因此自己查询征信不受查询次数限制。
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