马来西亚楼市火爆!而全球其他楼市投资遇冷

中马通2019-11-08 09:07:31

如果评选2017年度国内楼市关键词,“限”字当之无愧:

3月份开始,一场调控席卷全国,各地楼市调控频繁加码。

上半年,全国历史上首次全面“限商”,商改住市场被全面收紧。

十九大报告再次指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

“限购、限贷、限商、限售、限价”,对于国内房产市场来讲,5限时代已经来临

在这样的背景下,偏爱房产投资的中国高净值人群,纷纷将目光转向了国外。

提到海外房产,不少人会第一时间想起欧美澳加。曾几何时,欧美澳加的房产市场确实风光无限。但近两年,形势却在悄悄变化……


加拿大:BC省附加税升至20%


新年伊始,大多伦多地区房市表现却未能实现开门红。2018年1月,该地区房屋销量同比下降22%,平均售价同比下降4.1%。造成这一现象的主要原因之一,是2018年1月1日开始,加拿大实行了更严格的贷款政策,导致市场上观望情绪严重,买家明显减少。1月份,市场活跃房源达到去年同期的近2.4倍,平均待售天数也从去年同期的19天增长至32天。在15%海外买家附加税与贷款压力测试双重作用下,多伦多房市预计在短期内将继续承压。




无独有偶。近日,BC省财政部长宣布了一系列针对海外购房者的新政策。在全BC省境内(包括温哥华,维多利亚等地),外国购房者将需要支付20%的附加税。大温哥华地区从2016年8月开始已经对外国买家征收15%的附加税,这次再度加税意味着当地政府限制海外购房者的目标似乎没有改变。


另悉,今年秋天开始,BC省还将开始征收“投机税”。该政策实施后,投资性房产将首先被征收0.5%的投机税,该税率将在之后进一步上调至2%。


除此之外,省内价值超过300万加元的房屋交易税也将由当前的3%上调至5%,对此类房屋征收的学校税(school tax)也将增加。


这次加税也意味着加拿大BC省已经超越新加坡,已经成为对海外房产投资者征额外税第二高的国家。目前,香港针对购买非首套房的非当地居民征收最高30%的附加税,新加坡则对外国买家征收总共18%的印花税。


澳洲:咬定“限贷、加税”不放松


贷款政策的收紧

2016年4月以前,海外投资者都可以在澳大利亚本地银行贷款购买澳大利亚房产。


而从2016年4月开始,随着海外买家材料作假问题凸显以及澳洲国内对于海外买家大笔购入房产推高房价的担忧,现在澳大利亚本地银行对于海外买家的贷款申请基本上停止


部分非澳洲的银行还可以为海外买家提供贷款,但是贷款的比例也在降低,审核标准一直在提高,也没有放松的迹象。


本地买家向本地银行申请贷款变化

过去本地买家在澳洲银行贷款,无论是投资房还是自住房,只还利息还是本息同还,利率相差不大。


现在本地银行提高了投资房的贷款利率,并且还在不断提高只还利息的利率。


针对海外买家税务方面的政策变化

最直观也最简单粗暴的变化就是征收了外国投资者的特别印花税,并且税率一直在提高。


过去,本地买家与海外买家的印花税相差不大。甚至在2014年,海外买家在购买新房的时候,还能享受一部分的印花税减免政策。


现在这个优惠政策不但取消,且海外买家在新州及维州购买公寓物业的印花税分别增加4%、5%至12.5%。


除此之外,海外买家现在购买澳大利亚的物业,根据物业价值,至少需要交纳$5500澳币的FIRB申请费,而在过去FIRB是没有申请费的。 


英国:加息对房产市场影响深远


2017年11月2日,全球第五经济大国英国宣布加息,正式宣告持续十年的超宽松货币政策走向终结。


自此,英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。


受此影响,2017年最后一个季度伦敦中心地区房价下降了0.9%,全年下降了4%。

值得一提的是,2018年1月18日,英国最大的房地产经纪公司Countrywide股价暴跌18%。该集团警告称,在去年第四季度“令人失望”的业绩之后,公司利润将低于预期。


对于投资英国房产的买家来说,加息并不是好事——低利息借款的好日子,一去不复返了!很简单,之前,你欠银行的钱,不管房贷,还是消费贷等各种贷款,利息都要随着上调了,钱包变瘪不可避免!



如果按照英国权威机构的预则,英国央行未来还会有几次加息的话,那么购房者的“低利率”时代或将终结。


更要命的是,英国在2015年底颁布了针对房地产的3%额外印花税,今年秋季预算案是否会修改印花税条款还有待观察。如果房贷和印花税双管齐下,国内炒房者要想在英国炒房获利将变得非常艰难。


有意思的是,2018年2月22日,英国央行行长卡尼表示,英国将走向更高利率。不过,卡尼并没有给出明确的加息路径。目前,市场预计英国央行5月加息的可能性大约为80%。


当然,也有人说,利率提高短期内会有利于提升英镑价值啊,但仔细一想,长期来看加息也会对英国的经济前景带来不利影响,特别是在英国选择脱欧之际,这会进一步削弱英镑的影响力。


而对于中国购房者来说,只有英镑和英国经济更有吸引力,才能获得更好的投资回报率。


至于英国之外的其它欧洲国家,整体而言,房产市场已非常成熟和完善,上涨空间已然不大。


东南亚的房产市场正悄悄崛起

在欧美澳加等传统的海外房产市场遇冷的情况下,不少眼光独到的高净值人群则将目光转向了东南亚。最新的统计数据表明,较前两年相比,马来西亚和泰国等东南亚国家的房产市场正悄悄崛起,逐渐受到国人青睐和追逐,尤其是马来西亚。近年来,马来西亚正在以飞快的速度进行新建筑物和基础设施的建设,房地产市场也迎来极快发展。



据悉,马来西亚房地产价格处于国际先进国家的洼地,相当于中国二三线城市水平,房价全球排名99位,租赁投资回报率全球排第9

 

值得一提的是,在美国“2017年最佳投资地点”调查中,马来西亚以亲商环境成功击退包括美国、澳大利亚、新加坡等在内的近80个国家,成为全球最具吸引力的投资地点。



马来西亚的房产市场近几年发展势头惊人,首都吉隆坡的房价已经暴涨好几轮:近15年来,吉隆坡房价涨幅高达172%,年均增长11.4%,尤其近五年来,更是实现了快速增长。未来,吉隆坡的房产市场依然涨幅潜力巨大。这也是近几年中国的高净值人群纷纷选择在此置业的一大原因。