中国楼市崩盘论:有多少“证据”,就会有多少的反证 | 楼市焦点NO.18

2023-05-10 14:56:27

市场分化并不等于楼市崩盘。


昨天,突然看到一篇2014年初曾经蹿红网络的旧文《房价已经崩盘的5点证据》。


文中提示崩盘的5点“证据”包括:

售房旺季楼市不旺;

三四线城市的楼市已经有价无市;

银行已经缩紧房产的银根;

抛售房产的民间人士越来越多;

许多大亨纷纷撤资房地产。


读来有趣。其中某些现象,在当下的市场环境依然存在。反观房价,也始终稳中有涨。


姑且不论这五点证据是否真的值得推敲,一个不能回避的事实是,2014年以来,看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷。但关于楼市崩盘的说法,却一直都是有多少“证据”,同时就会有多少的反证。



Part 1 | 旺季行情


旺季成交量对于判断楼市行有一定的参考意义,这话是对的。但前提是在一个自由的、没有调控的市场。


单从旺季来说,2017年的“金九银十”南京楼市明显降温,市场出现了成交量大跌、去化率出现两级分化、上市时间一再推迟等现象。甚至购房优惠重现、抢客大战回归。但到11月份河西10盘齐开之下,又出现了万人抢房的局面。显然,市场的需求量始终存在,所谓的理性只是在对板块和具体项目的选择上不像之前一样可以闭着眼睛买买买。


当然,市场分化并不等于楼市崩盘。所谓的旺季楼市不旺,其实是库存和楼盘上市节奏变慢之下的市场反应罢了


接下来的南京楼市将进入全新调整期,前期的低价地项目都将陆续进入清盘状态,市场恐面临供应断档,高价地上市也面临困境。需要警惕的是,三月的南京楼市热度依旧可观,未来冲高动力仍然存在。


Part 2 | 三四线楼市


至于三四线城市,则已经彻底改变有价无市的面貌,在过去的一年完美逆袭。


据统计,2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2016年提升了3.62个百分点。


前期市场转优,带来了房地产市场的火爆情况。百城土地成交数据显示,三四线土地成交从17年开始大幅反弹,每月累计同比增速均在30%以上。尽管当前库存水平有所降低,但大量购置的土地最终将提高潜在的供给。大型房企的持续低迷无意中带动了下层城市的热潮,供给速度加快,从已经发布财报的企业看,利润爆发成了主流。例如,新城控股的净利润同比增长近100%,雅居乐的净利润增幅也超过150%。

图片来源:中新网


随着人员返乡速度的放缓,市场房产供应量趋于平稳,需求正在慢慢降低,下一步,房价上涨的空间越来越小。虽说农民人口返乡促进了市场房地产市场的发展,但是一旦增量下降,红利便会慢慢消失。


尽管许多三四线城市依然销售火爆,但需要认清的是,在前期三四线房价低迷的情况下,人口流出都没有形成趋势性扭转,现在房价已经大幅上涨,因此依靠返乡需求支撑三四线房价似乎并不现实。尤其是现在许多包括南京在内的热点城市都打响人才争夺战,不断降低人才门槛,未来的优质劳动力选择将越来越多。不局限于学历、资历!南京再次为人才开启绿灯!

Part 3 | 银行贷款


在房地产市场,长期看人口,中期看土地,短期看金融。确实,房贷变得越来越难。


近日,建行总行行长王祖继关于个人住房按揭贷款时表示,目前银行在调整规模和防控风险,执行政策的因素等方面,偏紧是市场发展的必然趋势,同时也有利于落实房地产调控政策。


据有关消息,4月1日起,各大银行利率均会出现上调。其中建设银行具体利率未定,上浮趋势是肯定。与此同时,4月起,又有一批新政将实施。无论是贷前、贷中、贷后每一个环节都变得更加严格。


一项覆盖全国4万户家庭的金融调查《中国工薪阶层信贷发展报告》显示,中国工薪家庭年均收入达到15.4万元,但仅有一半家庭的信贷需求得到了满足。其中,中国城镇家庭资产负债率从2013年的4.5%增至2015年的5%,2017年再增至5.5%。 



从不同省份来看,2015年至2017年的数据显示,广东省、浙江省、上海市工薪家庭的资产负债率增长均超过了20%。 


甘犁认为,中国家庭债务风险总体可控。与其他国家进行比较可以发现,中国居民的债务收入比明显低于美国,也远低于同为东亚国家的韩国和日本。其中,中国工薪家庭的资产负债率,只有美国家庭的一半。 但即便中国家庭的债务收入比低于发达国家,但处于上升趋势,高债务收入比家庭的偿债风险不容忽视,尤其是收入水平较低且波动较大的非工薪家庭,其偿债风险值得警惕。

作为住房贷款的发行人,银行当然是最担心的由金融引发的系统性风险的一方。所以信贷层面的收紧,除了影响国家政策,也是为了楼市的平稳发展,而不是打击合理需求。虽说现在房贷利率上调,但对于整个周期来讲,也是刚从2016年的低位反弹。所以贷款收紧对于住房市场的影响,目前来看还是比较有限的。



Part 4 | 市场抛售


2017年,从宏观层面来看,万达集团将旗下的13个文旅项目和76个酒店项目转手卖给了融创。与此同时,SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出。而对于华人地产大亨李嘉诚来说,甩卖地产项目更是接二连三。地产大佬们甩卖地产物业的行为,给了市场无数的遐想:好端端的地产“印钞机”,为啥要卖了?难道行业要变天了?


至少从经济的驱动力来说,地方政府的财政收入一直以来大部分来自于土地财政。同时,房地产行业牵涉到接近七八十个行业的发展,房地产行业不行,这些行业就受影响,从而影响到就业和社会稳定,这也是大家不愿意看到的。


从金融的角度来说,大大小小的房地产企业,大部分的资金来源都是银行信贷,银行的利润,很大一部分来自于地产企业的贷款。尽管房地产行业的调控这么多年来一阵紧过一阵,但大部分陷入了“空调”的怪圈。主要的原因,无非是两点:一是地方政府断不了土地财政;二是房地产行业也不能急速下滑,否则影响到经济的增长和银行信贷的质量。


眼下,中国经济的增长虽然还是离不开房地产这个行业,但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显,商业嗅觉敏感,善于揣摩政府意图的地产商们,一定会顺势而为,这就是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。


关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证,展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。但,一个必须明确的概念是,所谓房地产市场的崩盘,并非简单的等同于房价的大幅下跌,崩盘引发的是一系列系统性风险,包括市场信心的彻底崩溃,资金链的断裂,资产的大幅缩水,金融系统大量呆坏账的出现等等。


不过,对于中国楼市“崩盘”的担忧,在目前看也并不多余。在经过10年高速发展与膨胀过后,在一些人口增速有限的地区,未来的实际需求有待释放。


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