真相!你是怎样一步步连房奴都做不了的

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你是怎样一步步连房奴都做不了的？今天咱们就让大咖从以下几个方面为我们解读，希望给大家一些启发。

房价决定地价

今天这篇文章，目的是要说明一个大家不愿意承认的事实：社会上绝大多数人是“不识好歹”的，是看不清楚自己利益所在的，是会热烈欢迎并衷心拥护明显对自己不利的政策的。

20年中国房产史，就是一部不折不扣的“十年九调控”的历史。事实上，，，势在必控”的强烈诉求。当时这篇文章这样写道：

“北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。”

然后，近30年来，房价一直在“100年才能买两居室”的调调中越调越高。

事实上，政府和开发商都是无辜者，因为并不是地价决定房价（成本决定价格），而是房价决定地价（需求决定价格）。

是需求决定房价，房价再反过来决定地价。不信，你让甘肃玉门市政府把那里最好的地块拿出来拍卖，看能不能拍出北京二环的价格。

真实的房价，是由你我这样普普通通的老百姓用钱、用脚投票投出来的。人口，尤其是高素质高收入人口高度集聚的地方，房屋零成本也会卖到天价。反之亦然。

北上广深的房价高，高的已超过20万/m2，中国低房价的地方多得很，甘肃玉门，3万元一套可以买到当地几乎最好的房子，房价相差200倍不止了，你去不去？房价高的北上广爱来不来，反正是没有人求着你来，更没有人逼着你来。

距离限购为标志的2011年“史上最严调控”，一转眼已经将近七年，一线城市的房价至少是当年的两三倍了，高的已达四五倍，人人都说光阴好，光阴只会催人老，那些当年把钱捏在手心捏出汗，望穿秋水盼着房价下跌的人们，一再等来的，是脊背发凉的现实。

如何踩对政策的风口

人们不断呼吁楼市加强调控来抑制价格上涨，但在纯商品房这个领域，行政调控的手段无非：限购，限贷，限售，提高首付，提高房贷利率，严控特大城市人口，等等，几乎都是从限制需求的角度来着力。

即使从供给侧角度，提高建筑容积率和增加土地供应，也同样无法满足越来越集聚的人口居住需求，因为集聚的特定空间总是有限的。

而为了控制特大城市人口，有意减少特大城市土地供应，减少大城市内城住宅供应，都会反过来强化供需矛盾。因为人往高处走的趋势是不会变的，土地和房屋可以控制，人口却难以真正控制。

在人口流出地增加土地供应，确能达到降房价目的，但却是在制造更多的空城鬼城。

而增加保障性住房的比例则反过来进一步推高房价：一方面，商品房是保障房的奶妈，保障房靠商品房补贴，保障房比例提高，商品房价格势必水涨船高。另一方面，保障房往往只针对本地户籍人口，与外来人口汹涌而入的城市化趋势与需求并不匹配。

限购，限贷，限售，提高首付和利率，短期结果都是抑制需求，抑制交易，可以通过打击两类房东达到价格稳定甚至降价目的：一是高杠杆高利率需要资金快速回笼的短期投机者；二是碰到紧急突发事件需要卖房套现的普通人。

但是，限购，限贷，限售，提高首付，提高房贷利率等，对期待房价下跌的人们却往往有着致命的伤害：一方面，他们往往是首付能力、月供能力较低的城市新移民，限购和提高首付及房贷利率一下子就把他们挡在了房地产门外，或者眼睁着看着短期房价下跌而无法入市；或者即使辛苦攒够了资格，也在下一轮房价上涨中被彻底排除在商品房门购买能力之外！

因为，工资上涨总是赶不上房价上涨的速度，而且工资和房屋总价的基数完全不在一个水平线上。

调控的目的，一是呼应百姓的强烈诉求，给人们适当的心理安慰；二是保障房地产市场的平稳健康发展，防止大起大落。比起大涨，更怕的是大跌，因为这直接牵涉到土地财政和金融安全与稳定，金融安全与稳定不仅是房地产之命脉，而且是经济乃至一国之命脉。

这是比多少人买得起或买不起房更直接、更关键、更深层次的问题。只有理解这一点，才不会对调控会错意表错情，才不会对调控抑制房价寄予过高的非理性期待。

很多人都有的思维误区

调控中，令人啼笑皆非的普遍现象是：那些期待调控使房价下跌的人们，房价真正下跌时却往往都不出手买房；只有当房价再次上涨时，才会恐慌性入市！你真跌时我还不买，你真涨时我才买！

我在2014年3月底实验“贫民窟的百万富翁计划”，鼓励人们买房，那时楼市真冷啊，现在看是过去几年最好的购房时机，但没有多少人愿意入市。当年有一个客户，用我的思想指导朋友们入市，迅速在一线城市核心区购入总值8千多万房产。

时间又迅速到了这一波去库存。“房住不炒”是个非常正确的决定，但良辰美景奈何天，群众一方面期待“房住不炒”达到降房价的目的，但是另一方面又自相矛盾得很，一旦房价真的下跌，有价值有人住的地方都没人买；只要房价疯涨，把资金流动性轮番挤到那边压到这边，挤高房价，将来注定没人住的地方，照样疯抢。

千万不能低估群众的非理性程度，世界就是由他们创造的，再荒谬也是由他们创造的。

换句话说：绝大多数人并非我们想像的能够正确思考的聪明人，他们往往会只从愿望而不是从理性出发，欢呼那些对自己和社会有害的思潮与举措。

房价的最终结算因素是人口，它不由政策说了算，也不同由开发商说了算，更不由百姓的愿望说了算。

房价的区域分化势必将呈现越来越陡峭的态势——人口流出的地方房价下跌或阴跌（涨不过M2增量），人口流入的地方即使在某种情境下短期下跌，长期也会涨得超出国内绝大多数人的想像。

最后提醒大家做房奴也要注意以下几点：

第1步、做好万全准备

有些年轻购房者事业才起步，经济能力有限，买房首付多是家人凑得，自己的银行流失账单简直不忍直视。要知道银行在审批房贷时会调查借款人的银行流水账，如果没有一个漂亮的流水账，那很可能被拒贷。

第2步、不要频繁跳槽

俗话说“跳槽穷半年，改行穷三年”，如果你打算贷款买房，最好不要频繁跳槽，这样会影响你申请房贷的成功率。

第3步、真实完整的个人资料

银行在审批房贷时会对借款人的个人资料进行严格审查，如果资料存在造假或不全的情况，都会被拒贷，一旦被拒贷，短时间内将无法再次申请，所以申请房贷时要提交真实完整的个人资料。

第4步、贷款额最好是整数

一般来说，银行放贷都是按照整数发放的，所以借款人在申请整数贷款时更易获批，比如需要贷款35.5万，那最好申请36万贷款。

第5步、个人情况有变不要隐瞒

因为申请贷款需要一定的时间，如果在此期间，借款人个人情况发生了变化，比如新增负债、离婚等，不要隐瞒银行，一定要主动告知银行，只有这样才不会影响你的贷款审批。

本文转载自功夫财经