30年贷款压力大?其实,真正还款期只有10年...

惠州买房帮2020-02-14 11:52:27


明明知道贷款利息高

为什么那么多人还要选择贷款买房?


你知道吗?房贷中

隐藏着楼市最大的秘密

30年贷款压力大?

其实,压力都是自己想象出来的

而真正的还款期只有10年...


这话怎么理解?

看完房贷的这3个真相

你就明白个中道理了


01
真正的按揭只有10年!




在中国,虽然贷款买房的按揭时间不尽相同,可能是20年、25年或者30年,但真正有压力的供楼期只有前10年。


原因很简单,货币在贬值,你的收入也在上升。


按照目前M2增速(发钞速度)比GDP增速(创造财富速度)每年快7个百分点计算,人民币购买力平均每年贬值7%,100元人民币,在10年、20年、30年之后,将分别贬值为:48元、23.4元、11元。


算笔账

以此推算,如果你买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元,那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于按揭时候的二分之一,也就是每月4800元了。再往后看,经过20年按揭之后你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年,你的负担只有最初的九分之一了。



这仅仅是货币超发对购买力的影响,如果计算上你的收入增速,每年的房贷压力只会越变越小。



中商情报网讯,2016年全年全国居民人均可支配收入23821元,比上年名义增长8.4%,扣除价格因素实际增长6.3%。工资增长率明显高于CPI。


由此可见,对于绝大多数正常家庭来说,买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年,以后的岁月将相对轻松很多。

02
房贷是最廉价的贷款


银行的钱究竟值不值得贷?对比分析一下你就知道:


▪ 信用卡延期还款,真实利率一般在18%左右;

▪ 到P2P平台借钱,年利率一般是25%~40%甚至更高;

▪ 如果是民间融资,则年利率就更高了;

▪ 公积金贷款买房的话,年利率为3.25%;

▪ 商业贷款买房的话,基本是基准利率的8.5折,贷款5年以上年利率是4.9%*0.85=4.17%;


这样一对比就完全清楚了,3.25%(公积金贷款)~4.17%(商业贷款)的房贷年利率与其他融资渠道相比实在是太低了。


既然清楚了向银行贷款买房是值得的行为,那么手头有足够存款还要不要全款买房这个问题就有了答案:尽量不要。


算笔账

假设买一套143万的房子,贷款7成也就是100万左右,选择等额本息30年按揭,3.25%(公积金贷款)和4.17%(商业贷款)的利率,每月需要分别还4352.06元和4872.68元。


换句话说,如果你不一次性全款买房,把这100万拿去投资,只要投资收益实现5.2%~5.8%(多用点心、提高自己的理财能力,这并不是什么问题),那每个月的收益就足够供房了。也就是30年后,你不但还完了贷款,还保留了这100万本金。相比一次性全款买房,相当于白白赚了100万! 


更何况,通过贷款让自己有多余的资金应付突如其来的风险,急用钱的时候不至于去高代价借钱,可以说是一举两得。

03
要不要提前还款?


买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。


看个数据

先弄明白银行的贷款利息是怎么算的:假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。




通过上面这些数据,可以直观了解到每个月还款的本息情况,而且这个还房贷的过程,都是按照固定的房贷年化利率算出的,谁也占不了谁的便宜。


而无论你是已经还贷5年、10年、20年,在不同的时间点提前还款,也就是一次性把剩余的本金还完,你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。


利息方面,则是你贷款的时间越长,要还的利息总额就肯定是越多的,这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息,那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。


关于提前还贷的事情,关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的,因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的,也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。如果要提前还款,你只需要考虑一点,就是过早还款银行可能会有罚息,需要衡量一下利弊,不同银行不同地区有不同的规定。

04
为什么越买房越有钱?



著名投资人巴菲特曾说,一生能够积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财。因此家庭理财规划中,合理的配置资产最为重要的。而买房是近年来很多家庭资产配置的首选,房子不仅有居住和金融的属性,还附加了升值的特性。


为什么越买房越有钱,而不买房会变穷?简单的逻辑理解就是买的房子升值了,房产升值的速度比普通人正常的收入要快很多。


关于房子的资产属性,有些朋友认为,作为自住的房子,即使价值五百万,好像和自己也没什么关系;反正房子又不能卖,房子再值钱也没有意义。实际上房子作为不动产,即使是自住,房产的价值也要计算到个人的资产当中。


所以无论是自住还是投资,个人财富会随着房子的升值而增加。没有商品房的年代,大家的财富就是自己的收入所得;相对来说比较“公平”,而进入商品房时代,你周围的人都在买房,而你没有买,大家的财富都在增加,相对来说,你的财富不增加就等于是减少了,这个逻辑朋友们要想明白。


而贷款买房,最大的好处就是可以花很少的钱,买到自己的房子。可能你曾听刚买房的人抱怨,他们几乎掏尽家底才凑齐首付,正在为长达数十年的房贷发愁;但十年前买房的过来人会告诉你,房贷的压力都是自己想象出来的。别把房贷压力看成拦路虎,有需求还得要出手!


来源:深圳商业地产资讯、中国房地产商学院、网络