2023-05-10 14:56:27
今天，楼市传来一个大消息，没买房的人又要彻夜难眠了。
一
重磅！
传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地
，并附上了三价合一政策操作细则。其中明确规定，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
预计明天会正式执行。其中交行内部员工透露，他们已经紧急在受理未上报的二手房，要求今晚打印征信。
简单来说，三价合一就是以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。
给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了。要么税费增加，要么首付增加。不过据说国土局已经在逐步上调评估价，使其跟实际成交价接近，因此更多可能会体现在税费增加上。
以下是政策详情。
关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿
，不是用来炒的”的总体定位， 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。
该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。
该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。
政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。
二
贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。
而"三价合一"，也是为增加购房成本而来。
一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。
第一个是实际成交价。
第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。
第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收，如果你备案价写1元，那不是没得收了。所以，房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，评估高了你肯定不乐意，回来理论，所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。
第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一般情况下，银行的评估价会略高于市场。
现在，官方决定，后面三个价格必须保持一致，也即"三价合一"。所谓"三价合一"，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再"各自为战"，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
举个例子来帮助理解一下。
A先生想在深圳买一套总价200万的二手房，首付30%，为60万，需要向银行贷款140万。
在"三价归一"之前，为了避税，A先生与卖方达成一致，网签备案价写低一些为170万，政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款，说成交价是260万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是240万，以这个价格银行贷款70%给A先生，也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款，自己只需掏32万，相比于原来60万的成本，少了28万。
如今"三价归一"，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即170万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款，买下这套200万的二手房需要自己掏81万，比本来的60万多出了21万。
一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。
这还只是算了"三价合一"所增加的成本，还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之，在"三价合一"的情况下，刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。
那么，继续上浮首套房利率，以及"三价合一"对深圳房价会带来什么影响?"
三
视频来源：周律说房事
对该政策的看法：
首套房利率的上浮，以及"三价合一"政策，增加了成本，杀伤力十足，自然能打击到炒房客，但刚需客伤的更惨。
有人就非常纳闷了，如果说是为了打击炒房客，那上浮二套房购房利率就行了呀，为什么还要上浮首套房利率呢?难道不顾及刚需客了吗?
调控到了这种程度，控制房价是首要任务，只要能控制住房价，刚需客误伤就误伤吧。按照央行副行长的话，相比于历史，目前的利率仍处在低位。利率上浮还未见顶。
在二套房利率上浮50%~60%，首套房上浮40%与"三价合一"的环境下，地方政府的意思很明确:投资客想买二套房，门都没有。刚需客想购房，别买二手房了，要买就买新房吧!
这么看来，"三价合一"的本质是引导购房群体购买新房，是帮助去库存的妙招。这种模式，极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。
至于对房价的影响，也只能是短期的压制。
无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是"三价归一"，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，一旦哪天不调控了，这种需求会喷薄而出。
而深圳东莞又是一座非常特殊的城市，临深临广，人口流入量大，经济基本面好，购房需求会越来越大，如果只是压抑需求，强行压制房价，迟早有一天会补回来。
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北大硕士方晓春，地产界人称“阿方”，城市规划师，先后在咨询机构、政府部门、地产公司工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打近二十年，发表多部珠三角房产著作。熟知珠三角区域与城市，参与深圳龙华宝安、广州南沙番禺、中山翠亨等多地城市规划。多次获省市规划奖项。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。公众号不走商业化路线，不为楼盘代言，不打销售广告。
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本文综合资源来源：买房之前、周律说房事、财经观潮。