这位客官,请问你真的懂什么叫“房住不炒”吗?

来源 | 大胡子说房（ID：sxcfclass）  

作者 | 大胡子   原创作品，欢迎关注

“房住不炒”从被提出，到现在已经两年多，这个词的频率出现极其之高，以至于它已经成为房地产行业发展的最高纲领。

而政府出台的一切政策：租售同权、共有产权、房地产税......等无疑都是围绕这个最高纲领落实展开。而刚刚闭幕的，也都是这个基调。

总理提出的：稳妥推进房地产税立法，银监会主席郭树清提出的：杆杠率仍需降低，央行副行长潘功胜提出的：积极支持购房合理需求…….无疑都在呼应这个方向：房子是用来住的，不是用来炒的。

房住不炒，好一个干脆利落、铿锵有力。那么房子真的只能买来住，连买多一套来投资都不可以了吗？请问各位客官，你怎么看？

各位客官眼中的房住不炒

一些刚需但还没买房的朋友，心里暗自庆幸：这下政府动真格了，叫你们炒房，等房价下跌，跌死你们。先不着急，等房价跌了，再来考虑，顺手还能捡便宜货。

一些有钱想买多一套房子的朋友，心里在纠结：国家都说不要炒房了，自己本身有得住，再买就是和国家的政策对着干了。

和国家政策反着走，能有什么好下场！就像当年计划生育一样，想生多一个，......然后只能咬紧嘴唇勒紧裤头睡了。

而一些买多了两套房子的朋友，心里非常虚，焦虑得不行，每天都在左观察右询问，时不时再去楼下中介店溜达两圈，看到房价没怎么跌，今晚的觉才算睡得踏实。

的确，电视报纸上国家一直强调房住不炒，不断在推进各种长效机制，租售同权，房地产税之类政策，没房的焦虑，那些有房的生怕资产贬值缩水更焦虑。

关于房子这事，去年马云也凑了一嘴，说：“在房住不炒的大方向之下，未来8年房子只会便宜如葱”，这引起屌丝群体们的极大共鸣。

不管你是属于以上哪种想法的人，实际上，我都认为你根本就不懂什么叫“房住不炒”,归根结底是根本不懂房地产。

什么叫真正的“房住不炒”？

首先，我们要解决的问题是：什么叫房住不炒！

没错，房子是拿来住的，这是房子的最基本的属性。就像一台手机，管它是音乐手机还是摄像手机，而如果连最基本的通话功能都没有或者不行，那还顶个球用呢？

而在消费升级的今天，如果我们的开发商只是建造那些满足最基本的有房可住，其他所有的功能和体验、需求上的升级都没有的房子，那必定也是残缺的，也是不符合时代的趋势的。

所以，对于房住不炒的“住”不仅仅只是你每天起早抹黑一家人在大城市有个窝的居住。还有：

置换居住：有钱了想换套大的；

体验居住：别墅和院子；

旅居居住：寒暑假或者休息日有个地方休闲度假承接你闲暇时光的旅居居住；

养老居住：不管是给老去的父母，还是给油腻中年自己提前准备，承接夕阳无限好的居住；

读书居住：这套房子就是冲着能读这个好学校或者接送孩子上下学方便的居住……

物质不断向上发展和丰富，马斯洛需求层次都可以延伸为5层。

而人的居住需求，在物质极大丰富的今天，不也应该是多样化，多层次的吗？

当然，如果你是连刚需都没解决，那你的眼光和格局肯定只能停留在最基本的居住身上，先有套房子住。

而如果你能跳出你自身的需求，站在一个时代发展和需求的角度去看。

你会发现，在住这一块的空间还非常之大，衣食住行，这辈子需要花人们最多钱的，但是又可以以财富形式留下来的，就只有住了。

换句话说站在全人类的居住市场的完善和升级，中国的房地产市场只能算是一个小学生。

我们离那个居住多样化、房屋个性化和体验人性化的居住市场还远着呢。

所以，从需求的角度：房地产市场在我们有生之年，只会长盛不衰，你永远不要去期待它会有暴跌或者萧条的一天。

而房住不炒的“不炒”呢？

如果你是用自己的钱买的，哪怕你有5套，10套房子都不能说你是炒楼，只能说你在房产这个产品上投资或配置占你个人资金较多。

敲黑板和画重点：只是房产上的投资和配置较多，这只是你个人的资产配置问题，不会影响到整个地产行业，你有钱可以大额度或者全款买下这套房子，是不存在杆杠和坏账的，国家又有什么必要担心和顾虑呢？

真正的炒房行为是怎么样的？

在极大高于自己的支付能力之下，首付靠凑，靠信用贷款、民间借贷、高评高贷、循坏抵押贷款......总之靠各种途径借款凑钱买下这套房子。

甚至连最后的供楼都是以卡养卡、，以图快速的达成房产涨价转手套利的方式，这就是赤裸裸炒房啊！

而这种炒房客多吗？

按中国的人口基数，千分之一甚至是万分之一都不到，也就是哪怕中国过去房地产那么赚钱，真正的专职炒房客，你在路上随机见到1万个人，可能1个人都不到，像欧神这样的大神级别的炒房客更是凤毛菱角。

实际上，过去真正的炒房客并不多，因为中国80%的人，连刚需都是在过去10年才解决的，又谈何炒房呢？

国家为什么要在这个时候提出“房住不炒”?

那么这一刻，为什么国家要提出“房住不炒”?

一个原因就是这80%的人都解决了刚需。

饱暖思“淫欲”，此淫欲非彼淫欲，接下来大家有钱了哪怕钱不多，都敢往投资房子这块考虑。

因为中国过去房地产的发展，让越来越多人认识到了房地产的魅力尝到了甜头，意识到这几乎是个稳赚不赔的生意。

所以，这一刻如果国家再不明确“房住不炒”，不出台一系列政策和机制控制，那么我敢保证，2009美国的次贷危机就会在我们国家上演。

本身万分之一不到的炒房客，会迅速增长到千分之一甚至百分之一的概率，以刚才我说的方式：信用消费贷、民间借贷、循环抵押贷的方式参与到炒房中，那么房地产还可控吗？

绝对失控，就像2015年的A股，牛市在崩盘前不就是股市杆杠和产外配置的最高峰吗？

所以，这一刻，我可以直接和大家明确一个事情，如果你还是想以刚才我说的这种方式进行炒房，必死无疑。

而如果你是在你自己的承受范围和可用购房条件去投资房产，行为上没问题，只是买对买错而已。

而为什么在自己能力之下投资房产没有问题，根本上这和房地产行业的本质相关。

房子除了住这个功能之外，还有一个非常重要的功能，那就是金融属性。

金融属性包括：交易功能和杠杆功能，因为有了交易功能，你可以看涨买进，当然，也可以可以看跌卖出，就如同金融市场的期货买卖一样。

而同时，你也可以使用杆杠，因为首套二套房国家是可以借钱给你的，然后你以月供的方式偿还这套房子的剩余房款。

所以房子的本质就是期货、就是金融产品。

因此，它的价格完全和金融属性相关，如杠杆、利率、信贷。

在信贷大增、利率低下、高杠杆的时候，房地产价格一定大幅上涨，大家可以看到2009年、2014年、2016年的房地产上涨情况。

但在信贷紧缩、利率上升、不允许高杠杆的时候，则房地产价格就会出现下落，如2008年、2013年房地产的形式，甚至是今年的房产形式。

买房，依然是最好的投资

可能你会问，“房住不炒”是在扼杀房子的金融属性吗？

不，如果没有了金融属性，房子就会失去它最大的魅力，仅仅是买来住，为何我花那么多钱买最贵最好的呢？

在现在的房价之下，又有多少人买得起房呢？

大家不买单，开发商又有什么动力去拿最贵的地和建最漂亮的房子的呢？

开发商不拿地，失去了土地财政这块大肉，政府又拿什么做基建和城市公共配套呢？

所以，政府不是在扼杀房子的金融属性，也扼杀不了房子的金融属性，它只是在弱化房子的金融属性而已，甚至弱化这个词还不太准确，应该是让房子的金融属性回归正常而已。

有钱有条件你可以买多几套，没钱你就不要去打肿脸充胖子去硬买啊。

去年冬天，南京人裹着棉被大冬天排队全款买房的新闻刷爆了朋友圈。

很多吃瓜群众笑别人傻，说南京人是钱多人傻，在调控这么严格的楼市之下，既然顶着寒风一夜不睡就为全款买下一套房！

寒风、一夜不睡、全款，这几个关键词构成的画面的确构成了大家嘲笑的画面。

可这些真正买到房的，有谁在乎你的嘲笑呢？

买到房子的，应该是在暗地偷笑吧！为何？

因为限价的原因，南京一二手房倒挂严重，一手房周边二手房已经到5-6万/㎡的背景下，如果你能以4-5万/㎡抢到这套房子，这不就是所谓的买到就是赚到吗？

好，但是你用的是全款啊，银行的便宜你没有占到啊。

一部分人的确有钱到根本不需要银行的贷款，人家全款买照样毫无压力。

而且最后这套房子的金融属性，一样没有消失，因为当他收房拿到房产证之后，他一样可以拿着红色本本去找银行抵押贷款把钱拿出来啊。

又赚到1万/㎡的价差，又同样可以保留房子的金融属性，你说是他傻还是你傻呢？

更何况，对于这些手握百万甚至千万资金的朋友，如果这笔钱不拿来买房，我想反问你们：你还能拿来干什么！

存银行吗？我真的不想解释这点了，我只能说你至少是活在80年代里；

投资股票吗？中国的股市一天就可以跌去一年的利润，你敢投吗？

投资基金？中国绝大部分的基金，不还是要看股票的脸色吗？

保险？有谁动不动去买个100、200万甚至更多的保险呢？当饭吃吗？

就连今年火得不行的区块链，这里咱不谈比特币这一刻还能不能投资，总之我认识的那些个做区块链的朋友，今年赚钱后第一件事是干什么？买房。

房地产行业的本质是什么？

所以，房地产行业的真相是什么？

一方面，在中国，房子是所有人的底层配置和资产，不管你是谁，一旦赚了大钱，第一件事想到的绝对是买房。

而，另一方面，在中国，任何的资本行业，不管是信托、保险、证券、基金等等，都会配一部分资本在房地产。

融创的老板，孙宏斌在亚布力论坛演讲上说到：

没错，我想告诉大家，这就是房地产行业的本质。

忽然间，我想起来柳传志评价孙宏斌的一句话：孙宏斌是那种少有的一眼就能看透行业本质的人。事实的确如此。

所以，房住不炒是对的，但是如果要说投资和配置，房子是你第一个应该想到的东西。

只是在当前房地产已经走到了下半场，城市格局已经分化，房子依旧还是投资的佳品，但是问题的关键在于你要投资哪里和怎样的房子而已！

买房这件事情，战略上搞对了，那就只剩下战术的问题。而战术的这件事，不管是我们每天的文章，还是我的课程，都有给大家说得清清楚楚。就看你，怎么运用了！

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