楼市生变!3天深圳放出两个大招

3月26日深圳出台棚改新政

深圳市住建局26日发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》征求意见稿，向社会各界公开征求意见。该意见稿针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出了明确规定。

哪些情况适用于棚户区改造政策？

1、使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

2、使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。

棚户区改造与城市更新政策有什么区别？

1、政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

2、补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

3、项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

此次棚改新政还有一大亮点：棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

也就是说，棚改不产生增量的“普通商品住宅”。

对于原住户来说，可以获得货币补偿，也可以按照“产权调换”的方式，获得新建住房。方式是按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1:1.2的比例置换；每个住户还可以增购10平米以内的面积，价格按照“同项目的货币补偿标准”计算。

棚改新政影响

深圳土地面积不足，严重制约其发展，而城市更新又有太多制约因素，而棚户改造是以公共利益为目的，政府为主导，带有强制性，可以大大提高推进拆旧建新的效率，盘活土地空间。

棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。这就表示棚户改造相应片区商品住房供应不会增加，反而会有相应的减少。而人才和保障房将会大量诞生，解决人才住房问题，从而增加城市竞争力。但是也可以预见的是城市建筑密度也将会加大。

3月28日晚深圳出台“三价合一”

3月28日晚，、深圳银监局、市规划国土委联合发文，称深圳建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价（过户价）、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。目前文件已经下发深圳各大银行。

之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱，会做高评估价，这样可以多贷款，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。

而“三价合一”的话，银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。

“三价合一”，主要是为了控制二手房价，在这个领域降低杠杆率，控制风险。深圳房价已经悄无声息安安稳稳的度过了两年了，这两年深圳房价恪守本分，风平浪静。在去年全国各地都大举出台调控政策的时候，深圳也没有政策出台，而此时两天2个大招落地，必定是嗅到了市场的一些异动。这正是要告诉我们深圳楼市调控不会放松。

反正“三价合一”之后，购买二手房的人要么多交税，要么被迫提高首付比例，二者必居其一。不过对于资金不宽松的刚需来说，大多数应该会偏向于选择多交税费，毕竟多出几十万的首付，并不是每个人都能负担的起。

“三价合一”的文件从3月28日流出，29日正式实施，也就是说只剩下6小时。如果在这6小时内完成网签，就会避免新政影响，少支付几十万的首付或者税费。于是，昨天晚上，在深圳多个中介店铺上演了6小时的生死时速。

“三价合一”会有怎样的影响？

有专家认为，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加（但两种情况不会同时出现），对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

据深圳链家研究院院长肖小平预测 短期或引发市场动荡

据肖小平称，因目前实施细节还不清楚，只能等。但从短期来看，应该会引发市场观望，从而引起二手房市场成交减少。

因为，买家期待市场降价，卖家也不会贸然降价，市场进入博弈期。这对于买家来讲，某种程度上会导致支出增加，所可以买家更强势一点。但对于卖家而已，让步也不是不可能，特别是深圳业主早期入手的物业，增值部份已经非常可观。另外急售的业主也可能做出让步。

规范二手房市场

1、可以避免“阴阳合同”导致的“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例；

2、可以防止报低成交价来避税等。