美国 丨 抵押贷款利率上涨,会对住房产生哪些影响?——之二

对借款人的影响

借款人直接受到抵押贷款利率上涨的影响。具体而言，借款人决定购买哪个房屋，何时购买以及贷款多少。这些决策在很大程度上受到抵押贷款利率的影响:房价越高，购买房屋所需的月付款额就越高。假设购房首付在20%，基于房价中位数和抵押贷款利率中位数支付贷款利息。

正如图表3所示，在房价上涨期间，房屋中位数所需的每月支付额增加。由于购买房屋所需的每月付款额增加，额外的费用使得部分购房者的家庭预算超支，他们发现不能在购买预想的房屋，或者他们无法满足贷款人的收入要求。因此一些家庭退而求其次，通过寻找价格较低的房屋来弥补这一点，还有部分投资者发现不能在通过过去租金完支付贷款的形式来进行房屋投资。

对于已经拥有抵押贷款的借款人而言，抵押贷款利率的变化对于决定是否重新贷款比决定是否购房时更加重要。借款人最常见的重新贷款原因是通过利用更优惠的贷款条件来减少每月付款。当抵押贷款利率下降时，条款变得更加有利，重新贷款行为趋于增加。但是，当利率上升时，部分借款人发现他们贷款时的条件比现有的抵押贷款条件更好，所以重新贷款活动减缓。

对于房主而言，购买新房与他们是否决定出售现有的住宅息息相关。因为借款人经常将旧房出售所获得的净收入用于新房的首付。由于这个原因，现行的抵押贷款条件是房主决定何时以及是否迁移的影响因素之一。一旦新的抵押贷款条件劣于借款人为现有贷款支付的利率，借款人将会以付出放弃低于现行市场贷款利率的代价出售其房屋。相反，他们也可能会选择推迟置换房屋的打算来维持优惠的贷款条件。然而，许多家庭由于工作调动或者家庭成员增加的原因不得不置换房屋，而他们要接受得是贷款边际成本增加的事实。

对抵押贷款机构的影响

抵押贷款机构随着抵押贷款数额的增加而茁壮成长。随着抵押贷款利率的上升，借款人减少抵押贷款的需求，最影响最大的是重新贷款的需求，也有部分购房需求受到影响。下图显示的是自1990年以来每月的抵押贷款总额趋势，其中阴影部分表示利率上升的时段。

由于抵押贷款受到很强烈的季节性影响，在春夏季节会有明显回升。因此对数据进行季节性调整以后，可以发现在贷款利率上涨的大多数时期，抵押贷款数额下降了近40%，主要原因是大多数享有低于市场利率的借款人延迟了重新贷款的计划。

对房地产经纪人的影响

房地产经纪人通过增加房屋销售来促进房地产市场的发展。在图表5中，我们可以看到大多数情况下房屋销售量的下降，略微延迟于房价上涨的时间。从房屋交易市场的发展史来看，抵押贷款利率上涨将会给购买或出售房屋的决定带来负面影响。但如上文所述，一些家庭由于刚性需求必须购房，从而维持房屋的购买量。并且根据房地产市场发展的实际情况，房产经纪人受到来自贷款利率上涨的负面影响可以通过房价上涨来抵消。

在房屋需求下降的同时，由于销售和购买决策之间互相影响，房屋的供给量也有所下降。由于自由市场中，供需关系长期以这种方式运转，他们对房价的影响会相互抵消—减少需求降低房价，降低供给提高房价。在图表6中显示了1990年至2017年6月的美国房地产住宅价格指数，它并未受到贷款利率的影响。在目前的房产市场中，价格上涨的推动里主要是由于新房以及现房的供应量比较低，库存处于历史低点。即使抵押贷款利率上涨，由于房屋供应紧张，购房需求可能会继续保持强劲，并对房价造成上行压力。因此，房价上涨和房贷上涨将会对多数首次置业者的负担能力造成双重打击。

对房屋开发商的影响

房屋销售量的减少最终会导致新房建设的需求减少，从而对房屋开发商产生较大的负面影响。通常情况，在决定建造房屋和房屋真正开工之间会有几个月的时间差，因此在新房开工趋势图中会表现出时间上的延迟。图表7中显示的是经过季节性调整后，自1990年以来的独栋别墅开工数量趋势。由于房屋开发商将通过贷款为新房开发提供资金，因此受到房价上涨的双重影响，当新房价格和抵押贷款利率同时上涨时，房屋开发商将会受到需求下降和成本增加的双重挤压。

上文的数据表明房价上涨对购房决策和市场活动的影响。接下来，我们将会考虑推动贷款利率变动的风险因素。发行抵押贷款有三个主要风险：信用风险，预付风险和通货膨胀风险。信用风险源于借款人可能无法偿还债务的可能性。允许提前还款的贷款会面临借款人提前还款的风险，从而切断贷款人未来的利息收入。通货膨胀创造了未来货币购买力比现在少的风险。

事实证明，抵押贷款利率的变动很大程度上是由预期通胀风险的变化所驱动的。图表8显示了这一模式，该图比较了10年期美国国债收益率与抵押贷款利率的变化。这种比较对于近期通胀预期是有效的，因为通胀风险是与美国国债有关的主要风险，10年期国债利率的驱动因素同样是抵押贷款利率的主要推动因素。当然，即使利率主要受到通胀风险影响，预测市场上贷款利率的变化仍然具有挑战性。