买对人生第一套房,全凭这份攻略

作者 | A米A

来源 | 她理财（ID：talicai） 已获授权发布，特此感谢！

1）为什么买房：刚需？投资？还是住投两用？

2）买房的利弊：什么事情都有两面性有利必有弊：

利：名声好，脸上有光；安居乐业（安定才会安心谋发展）；相当于每月强制储蓄；只需付30%的首期款，就可提前享受优质的居家环境，这也是利用好经济杠杆，以小博大。跌了，就当交房租；不涨不跌，就当免费享受；涨了，免费住还有钱拿，怎么看都很划算。

合理负债是可以的，就怕一味炒房让负债压垮身体，影响生活，反而是弊。

1）地段

买房首要考虑的是地段，但怎样算好?

城市最发达的中心肯定是最好的，但也是最贵的；比如上海的陆家嘴，杭州的西湖，广州的天河区，深圳的福田区等等。

紧挨着市中心，也就是离市中心不远。如果小区附近正在建或已经有地铁，这样都可以考虑。只要是衣食住行各个方面非常便利的区域就是都是不错的地段。

确定喜欢的地段，再根据手头可支配的资金和银行可贷款金额，来选择适合自己的小区。

2）看房

1、先广撒网，再锁定较中意目标

2、查看小区地图（可以清楚房源位置，整体朝向，周边环境）

3、查看户型（type）：住房的结构和形状 + 楼层（6-18楼都很好）

4、主要把控主卧 + 阳台的朝向与光线（南/东南最佳）

5、看房最佳时期两个月内，太久易疲惫，太快易仓促

6、打探口碑，下手快

当你一进门通风透气，第一感觉舒服就好。注意看房顶是否有墙漆发霉脱落，终日无太阳，太潮湿的房间最好不要。主卧和儿童房还有阳台的朝向最重要，把好这三关。

3）谈判

1、第一次留个好印象

2、技巧：哭穷，坦诚，分析自身买房风险与成本，打人情牌，业主可能会让价

3、出现问题，解决问题，尽早拿下

4）精算

买单前，涉及到价格的，请自己多动手算算。因为我吃过一次亏，本是很相信业务员，没想到付款后再仔细一看预算表，多收了将近一千块。中介根本没有按最终谈下来的价格，只不过按原价优惠了一点点，坑爹！

就好比吃小龙虾，你买20只，老板通常只会给你18只。一般人是不会去数的。有一次我闲来无事，数了一下，真的少给了2只，跟老板一说，他赶紧补上，还多送两只。少被坑就要多个心眼，自己动手算清楚。

5）签约

与中介签约，仔细阅读合同，确定无误，签二手房居间合同、盖手印，付定金和中介费，信用卡或储蓄卡都可以。

与银行签约前，有些银行需要买家提供无房证明，证明是首套房。房管局办理无房证明步骤：填申请表→身份证复印，签字盖手印→15分钟后凭身份证取

6）公证处

办公证，委托担保公司工作人员跑腿，代办业务。服务费我们当时交的是3850，不用自己跑。不同地区价格有所区别。

7） 银行折扣

当时中介主推中国银行和兴业银行，但我们跑遍了各大银行，回复都是“即便买理财产品或者保险也很难拿到折扣， 最高也只有95折，但也不敢保证，还得看最终放款日。”那个时候到处都是银行利率上浮的消息，能维持基准利率就阿弥陀佛，还想奢望打折！

尽管希望渺茫，我们通过努力还是找到了广州银行， 最后能拿到9.1折，很是欣慰。所以为了省钱，我们需要：

• 主动咨询多家银行

• 提供资料：夫妻双方各6个月流水，双方收入证明，身份证，结婚证

• 请中介（普贷）或担保公司（快贷）帮忙找有折扣或基准利率的银行。

• 赶快行动，做最好的希望，最坏的打算。

8）贷款与月供

月贷款利率：贷款金额每个月需要付的利息费率

申请贷款后陆续凑首付，准备好放在活期里，银行会查。理财也好，保险也罢， 财力越好，征信越高，放款越快。

按照等额本息，我们头一个月的月供是8001，以后每个月15号都是7817，其中本金：2072，利息：5745。

9）有效流水

银行卡收入（进账）需放活期2天以上，只要有结息，都算有效。如果不是上一秒进账，下一秒转出，或者当天到账当天转，应该没问题。有流水的银行卡都可以打印，每个月的总收入是月供的两倍即可。

如果主贷人是全职太太，可以提前半年以上准备。 例如，弄两万去银行或P2P理财，到期回款两三天后再投资，以短期安全为主。月初投资，月底活期留一万左右。如果银行问起“怎么没有代发工资这一项？”，你可以回答“都是给现金的”

1）虚假信息

业务员的朋友圈，网站，店面的又好又便宜的房源，大多只为吸引眼球。

2）套路深

胡乱看房，要么给你看最差，要么最贵的，完全不考虑买家需求，绕弯误导。买家一开始明确说出要求，直奔目标，避免浪费彼此时间。

3）夸大卖点

例如小房子，虽然赠送面积多，但平摊下来（总价除以房产证上的实用面积），均价反而高于市场价，并不划算。

4）霸王条款

例如，补充附加条款：“如果六个月内无法拿到银行同贷书，则判做买房责任，订金不予退还”，这明显对买家不利。

5）隐藏实情

小中介黑心中介一房两卖，一房几卖，所以要查看房产证是否业主本人，确保产权清晰。

6）虚假承诺

谈好的佣金，容易变卦。他们会辩解看房久，变相收所谓“辛苦费”。看房前请明确告知 “不要胡乱看房，有意向房源再联系，免得浪费彼此时间”

7）潜在费用

例如水费电费，燃气费，供暖，有线电视费，物业费等等是否欠费；房子售价是否包含家具，也应交代清楚，体现在合同上，确保买家权益。检查无误再签约~

8）贷款猫腻

与银行签约时没时间让你看合同。这有可能会导致借款的条件是需要买保险或理财产品，但你在此之前并不知情。或者合同签错，后期办理抵押也麻烦。所以请提前了解清楚！！

9）注意

公寓和住宅的区别，产权性质是不一样的，市场上的一手公寓个人没办法买。虽然二手公寓个人可以交易，从目前来看，前景并不乐观。

此外，房子也有折旧率一般来说，旧房价格=造价-年折旧费*已使用年数。其中，年折旧费=造价*（1-残值率）/折旧年限

10）“定金”与“订金”

一般“订金”，是预定，预付的意思，一般可退，就是可以根据具体情况，协商返还或者抵扣。

而“定金”，一般不退，谁违反合同约定，还会重罚。以后不管买日用品还是买房，只要开收据或签合同，务必留心问清楚，以免产生纠纷。

此外，一定要记住两个原则：

1）趁早

早起的鸟儿有虫吃，早去的人们不排队。因为早，每次不管是房管局，税局还是银行，我们总在最前面，省时又省事 。

2）细心：

有句话说的好：“小心驶得万年船”，谨慎些，别事后再后悔。

最后，经常有人问：“什么时候买房最合适？”我觉得，市场波动很难预测，如果有需求，凑得起首付，还得起月供，或者说买了房不会影响生活质量，这就是最佳时机。做任何投资一样，新闻以及各种消息仅供参考，最重要的是靠自己判断。