2023-05-10 14:56:27
01
先把时间往回拨一年。去年3月17日当天，楼市调控突然重拳来袭，打得人猝不及防：“认房又认贷！”“二套房贷比例上调10%！”“限贷加码！”“市场化住房一律限购！”……
此后一年中，一线调控高压态势不变，北京发布30多次调控措施，密度创下全国之最，刷历史纪录；强二线“楼市四小龙”传奇难续，前后超过110个城市紧跟新政，共发布250多次调控政策，范围之广、手段之多超出想象。
五限令急急而来，组合拳接连打出，租购并举、共有产权房、严查消费贷入市、房地产税加快立法，信贷再收紧……重击之下，高杠杆炒房客濒临爆仓，地王停工，中小房企卖股卖地卖项目，甚至最终难逃破产。
不过，混战中冰与火共生。南京一二手房房价倒挂，富人排长队全款抢新房，中部二线开启“抢人大战”，给钱给房给户口，为楼市暗添柴火，三四线房价在棚改的刺激下喜迎楼市狂欢，涨势逆袭一二线，多地传来“房价破万”捷报，开发商转战三四线，2018年拿地千亿房企中，50%布局在三四线。
尽管此时没人会怀疑“房住不炒”的长效期限，但全国楼市行情走势的不统一还是让很多人心存侥幸，冰面下暗流汹涌。
02
面对部分弱二线的暧昧“放松”和三四线房价的涨势如虹，“哪些城市值得买？三四线还会涨多少？”成为2018年楼市众生最关心的事情。
要摸清楼市的脉动，避不开这三大争议：
1.一线房价跌没跌？
以往被视为楼市风向标的一线房价，据不少专家的说法是，已经走到“拐点”。
，1月份北京房价指数出现32个月以来首次同比下降，房价跌回一年前。紧接着，2月份，链家、我爱我家等多家中介机构齐齐为北京二手房降价正名，不止成交量较1月份减少近半，房价环比也下跌了0.5%-0.7%。但数据难以排除春节因素干扰。
放大到不同区域来看，核心城区的二手房价实际还在小幅上涨，上海也是如此。
另外两座人口仍处于净流入状态、地处粤港澳大湾区的一线城市，深圳、广州，二手房均价皆不见下跌，深圳的涨幅比较惊人，甚至惹得中国炒房第一人“欧神”在深圳摇旗呐喊打鸡血：深圳房价未来25万/平米不是梦，深圳遍地都是黄金，闭着眼睛捡钱就行……
这话听听就得了，“房住不炒”基调不变，结合上中财办副主任杨伟民的表态：
“房地产市场现在是有泡沫的，尤其是在一二线城市，但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进。”
一线城市集聚了全国最优质资源，房价铁定还是温和上涨，特别是优质地段户型、环境、物业管理都比较好的小区，但是在调控下市场波动率下降，短期内一线就一个字，稳。
2. 二线调控松没松？
开年以来，多个二线楼市频繁出台楼市新政，以争夺人才为名，降低住房门槛，有声音称，新一轮调控放松期已经在路上：
合肥放开限价；
南京提出40岁以内本科生可直接落户买房；
兰州直接取消部分地区限购政策；
武汉房票出炉，外地人买房不再限购；
郑州市本科不落户可买房；
政策一有风吹草动，市场立马风起云涌。这些城市在过去一年从土地财政中收获颇丰、去库存也完成得七七八八，此番动作，是否意味着调控风向标已变？为此住建部出来回应称，所谓变相松绑调控是误读，、坚决的。，大家纷纷表态，没那意思，调控还在继续。
楼市调控会是什么走向，作为强二线标杆、曾经楼市暴涨“四小龙”之一的南京，可以做出回答：
1）南京市长在上表态，南京将主动牺牲200亿的土地财政，用于发展租赁住房；
2）限价迟迟不见放开，开发商在南京拿地热情锐减，中海在南京的8块土地至今无一开盘，202亿拿地资金全部套牢，成为大房企的悲剧。
南京楼市明涨阴跌，二手房的价格会不断向新房靠拢，但房价也不可能出现血崩，即使高负债到负资产了，只要能保证恒定收入，多数人都还是不会断供。
3. 三四线棚改买不买？
今年很多人春节返乡后，被三四线热气腾腾的房价勾住了，内心琢磨着：“要不要买？房价还会不会涨？”
如果你是投资，与其考虑买了之后“涨不涨得起”，倒不如想想“跑不跑得掉”。
短期看支撑这一年来三四线房价飙涨的关键因素——棚改。
未来三年，棚改力度依旧很大，房价还有上涨空间。
不过，去库存和抑过热是并行的。有些在热点城市周边的三四线城市涨势已趋缓。
长期看人口和经济基本面。
实际上，二线城市以及三四线城市内部都存在很大的分化，用城市等级来划分已经过时了，更准确的方法应该是看都市圈与非都市圈。
在都市圈中的城市能得到一线城市的溢出效应，不论是产业、资源、交通还是人口，情况都会比非都市圈的乐观，在本轮调控周期中，楼市大概率会走出“去库存——涨价——调控——高位横盘——楼市降温”的路线。
而都市圈外的三四线已被棚改提前透支了城镇化进程所带来的需求，如果还碰上人口净流出，当地没有新产业支撑，基本就是楼市高危区。聪明一点的开发商懂得多打折销售提高周转率，还没醒过来的房企则在拼命囤地，忘了大房企也会被南京楼市套牢的教训。
在“差异化调控 租售并举”的基调下，一城一策甚至一城多策的精准调控代替一刀切，租赁住房分流部分购房需求，只能说，炒房暴富时代真的过去了。
在这样的大环境下，有些朋友后台咨询我买房的建议。接下来，如果你身边有人问你买房问题，请把这篇文章转给他，并且送上真诚的微笑（就像这样的）
买房心态
1、对于自住刚需客来说，真的，少听宏观动态政策走向，九成九和你无关，爱装逼的多半没好下场
2、和啪啪啪一样，买房的时候第一次总是会很艰难，也会出点血交点学费，但第二次就好了
3、房子是我们人生过程中的一个大坎，但绝对不是唯一一个，这个坎走过了，未来人生路你会发现很多似曾相似的地方
4、学会赚钱，也要学会花钱，而买房则是我们掌握花钱技能的终极考核
5、买房最大的问题不是专业问题，不是时机问题，也不是投入问题，最大的问题在于心态。买不到合适的房子，基本上都是属于要的太多，那些又要自住又希望快点涨又希望首付低的，基本最后都买不到最合适的房子
6、不要觉得买了房子就有了安全感，也不要觉得贷款买房会压力很大过上喘不过气的人生，安全感是自己给自己的，压力也是自己给自己的，心态不正换一样东西照样也会让你纠结。这句话是前任和我说的，我现在觉得真特么是真理
7、大学真的很重要，一定要好好高考。一个好的大学，往往都是不太差的城市，选择这里作为自己奋斗的起点。努力工作，再不济努力买房，都是跨越阶层最好的模式
要不要买房
1、对于一个收入一般的年轻人来说，买房的确可以毁掉一个人的理想，但是遗憾的是，其实大部分人没有理想。认准自己很重要，没啥想法或者没啥坚定想法的可以去买房，这样普普通通过日子也挺好，如果真的胸怀天下仗剑走天涯，那么房子就是垃圾，而且是垃圾中的战斗机
2、有没有房子，或者有几套房子不能判断一个人是否有能力，而那些真正有实力的，是在上海没有房子，一样娶妻生子过出精彩人生，这样的人一定有自己的过人之处
3、买房前先问问自己对于职业发展有没有信心，如果你是在事业单位工作，每个月工资一百年恒定，那你就别学别人玩什么杠杆，中介门口那跳动的数字对你没什么意义
4、不要被网络上的段子骗了，真正牛逼的人，哪怕卖光房子去闯，当他想要买房子的时候一样可以随便两三套的入手，真正买不起房子的人，哪怕房价下跌一半，也是买不起。而那些努力够一够就可以买房的，实话实说，你过两年，努力够一够，还是可以买到房子。房子在增值，人同样也是
买房要注意什么
1、这是这个社会上唯一一个可以30年分期付款买的东西，这是制度给到每个人的红利，要珍惜，不珍惜就等于被别人占了便宜
2、以后你再回头看当初每个月还贷，就跟你现在回忆初恋一样，当初痛哭流涕的，现在都不算回事
3、买房要趁早，不仅仅说的是买房年龄可以早点。更重要的是说，开盘当天最好早点起来，因为你不知道会面对什么样的场景
4、售楼处里说的一定是夸张的，但一定是不会错的
5、不论如何，努力工作，稳定的社保在当下可不止保障你基本收入，还保障你基本的购房资格，房票这个东西以后比房子之前
买什么样的房子
1、年轻人买房谨记一点，买你买得起的，别买你想要的，人最重要的是要有自知之明
2、八小时工作八小时睡眠，剩下的八小时决定你是否与众不同，而住哪里某种程度上决定剩下八小时
3、如果代价一样，千万不要买郊区大房子，一定要选择市中心小房子，一天24小时，不要花3个小时在路上，信不信这3小时就可以决定你的人生
4、对于房子要充分认清两个元素，一个是居住，一个是资产，如果压根没想过指望他涨，就希望找地方住住，其实酒店式公寓就挺好，市中心大量的酒店式公寓都在贱卖，你一样可以拥有丰富精彩的人生
5、如果真的要投资，就要明白投资的意义，复利才是增值最有威力的地方，单套房屋的买卖并不能说明什么，赚了钱也对外说自己是投资赚钱
6、自己买房，要学会自我筛选信息，那些到处砸钱做广告推销的，要么不是产品太差，要么就是营销费用狂砸，不论哪种，羊毛出在羊身上，你买的都不会是特别好的房子
7、如果一样总价，买位置好的；如果一样位置，买有人住的
8、买房一定要买有品牌的，有品牌的项目出点什么事你砸了售楼处新闻也愿意曝光，没品牌的砸了售楼处估计就上门了
9、多比较房子，少比较人，幸福啊成长啊都是很私人的东西，房子这个东西拥有了就好，没有高低之分
最后一句，这个世界上没有完美的房子，最好的房子，就是你努力够一够刚好可以买的房子
综合：财经观潮、真叫卢俊