2023-05-10 14:56:27
二小姐
我首套房票已用尽
7成首付借点钱咬咬牙勉强可以上
请问我现在要不要上？
二小姐
我妈妈58岁，上海户口
养老金一共存了150万
听银行说58岁不让贷款了
请问我们在上海的奉贤或者金山
全款买一套投资房怎么样？
或者把户口迁到杭州
去杭州全款买一套投资房怎么样？
二小姐
二套首付的政策实在太不友好了
可我只有二套房票了
上海还能不能入手？
杭州还能不能买入？
诸如此类的问题
在小密圈和分答里
不断出现
每一个手握现金稍有积蓄的二套投资者都急得不得了
仿佛现金就是烫手山芋
一天不花出去就会灰飞烟灭
来来来
二小姐今天就和你摆事实讲道理
用真实数据告诉你
买二套房投资，
你必须承受7成首付1.1倍利率的酷刑
在如此酷刑下挣钱有多难？
首先我们拟定模型基调：
上海一宗600万元物业
为了购置这宗物业
你付出：首付7成420万元现金
中介费税费评估费杂费约50万元
贷款180万元，1.1倍利率
满打满算贷满30年，月供10100元
事实上没有这么好的事
一般买二套投资的人都有一定的年纪了，上35岁银行就不会给你批复30年贷款了
而房龄也有严重影响，
老房子很难得到30年贷款
因此满打满算，
月供10100实现的概率并不大
你最终能从银行得到的贷款
只会比10100/月要高
二小姐先以乐观值预估
假设房子满2年后卖出
则你投入的资金共计：
420首付+50税费+25两年月供=495万
事实上没有这么好的事
二小姐以前就说过
满2年免征营业税，那是去库存周期才发生的好事
对长期的房地产投资者来说，我们生存过的大部分时间都是——满5年才能免税
所以即便现在还执行满2年免税的政策
我们不得不为满5年免税做一个预案
假设房子满5年后卖出
则你投入的资金共计：
420首付+50税费+60.6五年月供=530.6万
税费是个双刃剑，满五唯一税少，但五年前买入价都很便宜，导致差额营业税很高；不是满五唯一税多，但由于买入价也比较高，差额税少，反正算来算去税都不可能少
这部分资金损失的机会成本
如果你买4%银行理财，
可获得42.4万或106万元利息
如果你买8%互联网金融，
可获得85万或212万元利息
（你放心，8%年利息的互联网金融不会跑路，跑路的都是年化24%以上的平台）
因为买了这套房子
你损失了42-212万的潜在利息
这就是你的机会成本
房子持有期间是会创造现金流的
这个现金流就是房租
上海一宗600万的物业，视装修情况月租金在8000-10000元左右
因为二手房投资，我们不会购入豪华装修
因此租金以低值计算
则两年间房屋租金为19.2万元
五年的房屋租金为48万元
事实上也没这么好的事情
做过房东的人都知道
房屋是有空置期的
你想没有空置期，你就必须低于市场价跑量；你想以市场价出租，就必须承受15-30天的空置期
总之，无论如何，两年内这套房屋你想总收入19.2万元租金，是不可能的
总会比19.2万元少一点
五年内你想总收入48万元也是不可能的，总会比48万元少一点
而且，房屋出租5年，家电需要更新，装修需要折旧，这都要继续投钱进去
但我们暂且以乐观值预估
也有人问了，房租不是年年涨吗？
可能在过去的十几年
房租的确是年年涨的
但是自从一线城市“赶人计划”正式实施以后，至少从去年到今年
二小姐手下的屌丝房房租
不涨反跌
你没看错，跌价我才租掉
为了不跌价，我足足挺了一个月
最后我接受了跌价的事实
当然，小密圈里也有人说，我房子去年到今年涨租30%呢
这是你以前的房子租便宜了而已
并不能推论至上海的房租涨了30%
两年后/五年后
我们能以什么价格抛掉这套投资房呢？
你不知道
我也不知道
但我们可以计算，以什么价格抛售才能跑赢你的机会成本
对！
因为买了这套房子
你损失了42-212万的潜在利息
付出了一来一回100万左右的交易税费杂费中介费，心好累有木有？
（在这个模型中，二小姐已经把月供和租金收益都以乐观值预估了，因此把税费以悲观值预估才能贴近动态平衡。如果把模型里全部敏感因子都以乐观值预估，得到的结论偏差太大）
42-212万潜在利息——
这就是你的机会成本
我们至少要跑赢它对不对？
如果你平时资金是放在银行理财吃4%的利息的
这套房子两年后卖价必须高于
600+100+42.4-19.2=723.2万元
也就是年均房价递增10%
这套房子五年后卖价必须高于
600+100+106-48=758万元
也就是年均房价递增5.3%
（简便起见没有算复利，如果要计算复利，则卖房价格要更高才行）
如果你平时资金是放在互联网金融吃8%的利息的
这套房子两年后卖价必须高于
600+100+85-19=766万元
也就是年均房价递增13.8%
这套房子五年后卖价必须高于
600+100+212-48=864万元
也就是年均房价递增8.8%
（简便起见没有算复利）
今天你以600万买入的二套投资房
日后要以758-864万抛售
你才能做到不亏！
请注意，是不亏！
不是挣钱！
这个售价区间
才堪堪覆盖你损失的机会成本而已
上海的接盘侠数量
正在一年年流失
常住人口里黑户太多，数据失真，我们通常以一年级小学生入学数量作为统计该区域人口数量变动的精准指标
因为每一个小学生，都是一个萝卜一个坑精准数人头数出来的
上表可知，在2006-2013年
上海的人口进入了高速膨胀的区间
从经济指标数据看，
2012年是上海最为如日中天的一年
而人口迁徙因为滞后效应，
晚一年出现峰值
此后的指标一年不如一年
刚刚出炉的《2017全国各大城市国民经济和社会发展统计公报》也印证了这一点
帝都魔都双雄人口零增速
什么鬼？
你是否看到了国家赶人的决心？
深圳广州杭州郑州武汉
接纳了帝都魔都赶出来的精英
是不是牛逼大了？
其实
春江水暖鸭先知
手握一大把屌丝房的包租婆二小姐
早就从租房市场的变化中感受到了人口零增速的寒意
我依然要重复我的观点：
深圳是个牛逼的城市
哪怕他目前的房价在筑底阶段
也不妨碍他依然拥有美好未来
所有拿不到京沪户口的小白领
哪怕你在京沪工作，也不妨考虑把户口迁到深圳去
人口零增速的城市没有未来
但——帝都有豁免权
因为他是帝都
经济指标真的难看了，
他马上会出台新的政策吸引人口
而魔都没有豁免权
因为你不是首都
杭州当年房价腰斩
投资客是死是活
国家有人关心过吗？
会特意为你出台救市政策吗？
房产投资，其实是玩杠杆游戏
如果你是处女贷购入这套房子呢？
用上述的模型重新计算一遍
保本压力区间落在了（701-785）万之间
是不是比二套投资房的（758-864）万压力小很多呢？
结论：
全款买房的投资回报率
低得超过你的想象
大概约等于人口增量+通货膨胀速度
太多理财渠道跑得赢全款买房
投资买房，玩的就是杠杆
当杠杆逐渐消失
请勿入瓮
去年为什么上海二套房可以投资
因为去年二套的政策是4成首付85折利率
所以可以投资
二小姐为什么要在去年的2月大批量买入杭州的房子？
同样的道理
杭州二套房政策是首付3成1.1倍利率
全国都找不到这么低首付的二套！
处女贷房票不好找
二套房票可不少
接力贷房票也不少
果断买买买！
而现在，事易时移
不可一概而论
7成首付1.2倍利率的投资房
谁买谁傻！
各位手握二套首付现金的
小密友
面首团
真爱粉
兔司机
现金绝不是烫手山芋
当流动性收紧的时候
当有一天二套首付重新放开的时候
你手握现金
就能大杀四方！
至于近期
还是先理理财观望吧！
具体可以翻前几天的历史推送或点文末原文链接
怕死的就买本金不变的9.2%固定收益类
不怕死的买黄金，今天出现了277牌价，一个买点
说了一大坨话
有人有意见了
二小姐，你说得不对
我只要买入低于市场价20%的笋盘
再把他高于市场价10%抛出
我不就挣钱了吗？
根本就不需要遵循你的计算公式
当然
嘴炮总是觉得什么事都很简单
挖笋盘很简单
找傻逼也很简单
反正只要嘴巴说说就行了
哪来这么多低于市场价20%的笋盘？
就是有
你也很难高于市场价10%抛出
笋盘可能永远是笋盘
你买入的时候低于市价20%
你抛出的时候也要接受低于市价20%这个赤裸裸的现实
而不是你发白日梦里的高于市场价10%
当然，如果你真的遇上这样的傻逼房东和傻逼接盘
你长得漂亮说什么都对
你牛你挣钱！
你这种把房东和下家玩得团团转的牛人
活该你挣钱！