2023-05-10 14:56:27
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房贷利率上浮，二套房产的利率上浮的空间更大，这其实是一个清晰的信号——那就是不要再买房了！
大家应该还记得16年房贷利率一路走低，出现了一大波的购房热——而那其实便是房市政策中的“去库存”政策。如今库存大去，购房增值还可不可行？
当然，关于房市，大家都惯于讨论房价，最关心的也是房价，但只有跳出房价看房价，才能看到我们真正关心的东西，当然这其中也包括房价。
一、房地产市场的本质
房地产市场起源于上世纪末经济萧条时期的刺激经济政策，是四大法宝之一（房地产、教育、医疗、旅游），现在看也是最赚钱的法宝。 重提房地产市场被制造的初衷是想提醒大家，房地产市场在本质上是为调控经济服务，它的繁荣与衰退都基于调控经济的需要，它是经济手段，不是有人讲的经济的根基。
二、房地产腾飞和中国经济腾飞同步，也有周期，这很重要。
许多人说只要中国不断发展，人民收入不断增加/不断通胀，房价就必然不断上涨。这是错误的牵强附会的想法。
三、买房是奢侈品消费，不是价值投资
大部分人都认为我国的商品房可以保值甚至增值，然而这绝对不是真的，而且最反对商品房保值和增值的人就是我们的老大哥。目前商品房的已销售面积是155亿平米，按照每套100平米算就是1.5亿套；按照每平米现价8000元计算就是124万亿，相当于一年半的GDP总值。
首先，如果房产保值（可以变现），这就不是买卖了，是房产商和老大哥拿“黄金”跟你换纸币，不可能的。
其次，如果买房还能赚钱，那大概是1亿到1.5亿个家庭发财，也不可能的。
再者，二手房可以转卖意味着房地产市场抛压将越来越大，对应的却是逐年减少的刚需，将来只有小部分房产可以套现。估算过程见第九条。
总而言之，大家来买房老大哥是欢迎的，但大家想靠买房保值甚至挣大钱，老大哥会告诉你你没有这个资格。转卖二手房的行为将被逐步抑制，买房最终是奢侈品消费，不是价值投资。
四、涨价去库存的本意是使用居民存款抵偿公私债务
现在房地产市场和盐专卖权是类似的，地其实很多，就是城市周边的地也是很多，而且转让期限最高只有70年，地价升天本非必需。而依靠专卖权升高地价，实际上就是拿我手里多了去不值钱的东西换你口袋里的钱，然后我就有钱花了，这比单纯印钱稀释流通货币好用多了，避免了恶性通胀。因此大家要明白——
搞大房地产的本意就是赚大家的存款积蓄，是把地方的债务和房地产相关行业的债务转移给购房者而已。
买房注定是接盘行为，不是说接上一个买家的盘，而是老大哥、小老哥、银行和房企的盘。
五、套牢买房者是目标，手段不一定是砸盘
不套牢买房者，就根本不需要卖地卖房，卖地卖房的目的就是为了赚买房者的钱，岂容二手房再卖出？不过阻止二手房再卖出不只有直接砸房价这种两败俱伤的办法，像限制出售二手房、制造新房二手房价格倒挂（包括共有产权房之类的变相降价）、剥离二手房附加特权，都是行之有效的办法，而且都已经在落实。
六、城市未来发展方向将使中心房、地铁房、学区房贬值
关于“市中心的地不可再生”：联系区域中心城市、城市群、雄安新区等一系列规划，中国未来很大可能要效法美国城市群的模式。而城市群的特点就是多中心散布，很可能30年后住在南京城市群镇江区的人半年都不会去一趟“市中心”南京。
关于“靠近地铁交通便利”：随着城市群建立，跨区交通将不可避免越修越多，同时市内高速公路网/快速公交+2公里骑行等交通方式的普及也将改变现有的唯有地铁快的局面。
关于学区：请不要忘记老大哥会把同一样权益反复卖两次，而且现在搞学区混编、租售同权，的确已经在卖第二次了。
七、城市化和新生代带来的刚需还有多少？
目前中国的城市化率是57%，按照15年后增加到70%这个发达国家水平来计算的话，也就是再增长13%，大约1.7亿人。按照人均35平米的居住面积算，是60亿平米的需求。不管以这两年超过16亿平米的年销售速度算还是以2010年以来超过12亿的年销售速度算，都是4到5年的新房销售就能消耗完15年城市化带来的新人口。 也有人说新生代的刚需能够接盘。然而未来15年即使长期保持每年1600万适龄买房的人口增长，即使这1600万人全生在城市，即使他们全部买房，也只能提供5.6亿平米的需求。
二者相加，5.6亿+4亿=9.6亿，这个数等于2009年的商品房销售面积。也就是房地产和相关产业要萎缩到8年前的状态，才能适应今后的刚需数量，可能吗？所以说单单依靠卖房，房地产市场和相关行业是必然衰落的。
八、未来房地产市场——价格差异化销售法通吃所有需求，资本家已不再倒牛奶
大家都知道卖地是分税制以后给小老哥们的补偿，所以大家都赌小老哥要保房价永远涨。然而就像我上面算的一样，老大哥和小老哥们比我们更清楚购房需求已经所剩无几了，在救老母鸡的同时也要寻找新的生蛋鸡了。于是出现了以下刮尽每一分钱的操作：
1、限售二手房，尽量多卖包含卖地收入的新房。
2、创造所谓共有产权房，变相降价卖给资金不足的刚需。
3、租房产业化，租售同权形成规模化出租屋和私人出租屋的价值差异，抢私人房东的租金收入。
于是能攒到500万的人用500万买房，能攒到300万的人用300万买房，只能攒到100万的人用100万“租”房。三者的区别在于，500万买的有资格随时卖，300万买的只能卖6成，100万租的不能卖。然而上面我们已经说过，未来二手房将越来越难卖……
九、规范化租房市场=房企垄断租房市场
最近建行首先推出了租房贷款，有些人兴奋了，认为房租升高的同时会推升房价，彰显买房价值。然而请大家清醒一点。今后租金上涨是肯定的，从棚改和城中村拆迁也可以预料到今后供应底层的低价房将逐步减少，但是对应的是租房权益的增加。例如长租十年不会再被搬家，例如租房后子女可以在该区上学，例如租房后可以落户小区公共户，等等，这些曾经是买房才能有的特权，今后将逐步被扩散给租房者，租房者的确花费了更多的钱，但是却享受到了原本买房才有的权益，相比于买房却又少花了许多。 不过这不是重点，重点是老大哥不是为了给私人房东增加收入才费力气搞租房规范化的，老大哥是要来赚钱的，一部分是租客多交的租金，但大部分是原本属于私人房东的租金收入。 以后私人房屋最终将竞争不过房企经营的房屋，只能闲置。
而且，房市政策还可能立法把出租房屋定为经营行为，需要取得营业执照。
结合买房需求不足的前景，房企将建房用于出租的预期是合理的。而十年后的租房市场很可能是房企垄断中高端租房需求。
最后提一嘴，有人还在幻想租售同权会让学区房出租获利更多，容我提醒你，那时候你房子旁边整栋整栋的全租房也都是学区房了……你三室一厅要整租4000？人家一室配套只要1000！
十、房产税要来了，这次是真的
狼来了喊了很多年，这次狼真的来了。
为什么？首先前两年的土地确权和不动产证换证工作就是为房产税打基础的，而更重要的是商品房销售已经到顶，该一网打尽的都进网来了，限售等一系列措施也已经掩住二手房抛售的门了，饺子该下锅了。
综合来说，对于房子有刚需的人来说，晚买不如早买，毕竟现在各地都在限制房价，而利率上浮正是调整手段之一，再房价维稳的大局下，利率大概也不会下跌，所以这份涨幅只能受着。
对于买房增值的人来说，这个时间段入手新房那是十分不明智的了，建议还是见好就收。
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