2023-05-10 14:56:27
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买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国房贷（mortgage）的一些常识。
美国房贷的种类有哪些？
Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。
很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。 很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。
所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。
如何拿到最低的房贷利率？
信用分数越高利率越低。
首付比例不能太低。
贷款金额也会影响利率。
另外，房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424,100，黄色部分为$424,100-500,000；粉色部分为$500,001-636,149；橙色部分为$636,150；红色部分为$636,151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax, Loudon, Arlington 等郡的贷款上限均为$636,150，这被称为 Super Confirming Loan。
若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法：
1.打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框里输入 zipcode 查找。
2.下载联邦金融局的表格（EXCEL 版点击这里；PDF 版点击这里），包含全美3000多个郡和城市的数据。
申请房贷的常见用途有哪些
如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。
重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用 Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。
用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单：
假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。
现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。
另外，小型 Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。
贷款买房的几点提醒
1.不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。
2.贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批准。
3.银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。
4.贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友房贷还在走流程，觉得房子有着落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。
5.有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高，适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司咨询。通常，E/H/L 签证通常可以申请房贷，F/J/M/B等签证一般银行不接受。
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