民间借贷常识 (第286期)家庭资产负债率若超过50%,你要注意了!

2023-05-10 14:56:27

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家庭资产负债率=(家庭总负债/家庭总资产)*100%。家庭总资产包括实物资产和金融资产,家庭总负债分长期负债和流动负债,可参照下表。

一般我们觉得小康的家庭应该是有房有车有存款,比如现在一个家庭有房子、车子加一起市值500万元,存款50万元,欠银行贷款200万元,其它忽略不计,那么现在这个家的负债率是200/(500+50)≈36%。这是一个比较合理的负债率范围,一般家庭资产负债率达到50%就是警戒线了。

说家庭负债率50%是警戒线,或许立刻会有人跳出来反对。因为近两年有不少人使用高杠杆买房,甚至首付都是借的,买房时负债率达到90%以上的就有不少,怎么没见破产,倒是发财了。确实是这样,笔者身边就有这样的案例。

他以全部身家20万元通过贷款、借钱,撬动一个当时200万元的房子,负债率是(200-20)/200=90%,半年后房子值300万元,升值了100万元,只算房子的升值,负债率就变成了(200-20)/300=60%,迅速降低了3成。

类似这两年利用高杠杆上车的人赶上了房价暴涨的好时机,迅速降低了负债率。所以这也说明,随着实物资产的升值,负债率是变动的。升值的越快,负债率降低的越快。

那么未来还有这么好的事吗?关于楼市的趋势,有个比较靠谱的总结性规律,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。而短期看金融(货币)的话,未来2年房价大涨概率很小,将以稳为住。

从上图货币发行量(M1、M2)来看,尤其是M2处于2008年以来的历史性低位。此外,贷款利率持续升高(9月全国首套平均房贷利率升至5.22%),各银行房贷政策的收紧以及严查“消费贷”等措施,将使房价失去短期最有力的支撑-金融(货币),所以难以支持房价的大涨。

未来2年大涨不可能,大跌更不可能。目前房地产业占据着GDP重要比重,已经深度捆绑银行业和上下游产业,只有房地产健康良性发展,经济才能蒸蒸日上。或者说在未找到经济新动能,或我国经济结构和生产效率没有明显提升前,房地产依然是支柱产业。

长期来看,因为目前我国真实的城镇化率还不到50%,离实现75-80%左右城镇化率还有一定距离,所以城镇化率还将继续;另外,我国主要一二线城市的人口普遍还处于上升期,住房需求旺盛,所以房价暴跌不具备客观环境。

总结来说,未来像京津冀协同发展区、粤港澳大湾区、长江经济带等都是国家重点发展的区域,还有热点二线城市以及一线城市周边的三四线城市,打算在这些地方买房的人,若有房票,资金实力够,或者说收入高,即使房价不涨,也能迅速降低负债率,那就当买则买。

若资金不充足,未来收入也不太乐观的话,与其选择面积小点的房子也最好别使用高杠杆资金勉强购买,家庭资产负债率也最好控制在50%以内。目前楼市调控政策持续加辣,“限贷”、“限卖”、严查“消费贷”等措施,会影响房子变现、资金上的流动性。你要考虑到,如果出现什么急事需用一批数目不小的钱时, 你拿得出吗?未来2年留足现金流很重要。




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