2023-05-10 14:56:27
本期嘉宾：李泽琼
嘉兴市大家房屋置换有限公司常务副总经理、商业地产运营中心总经理，从事二手中介长达十年，有丰富实战经验。
9月23日（昨天），广电报房产专家咨询团（QQ群号：195078736）邀请到浙江兴嘉律师事务所律师贾利明坐镇答疑，把脉房地产市场动向，解答买房卖房过程中遇到的难题。以下是本期专家咨询互动部分摘录。
问：我想问问现在商业贷款对二套房和三套房的事宜，关于首付比例，利率等。如果是十几年的二手房呢？是否和新房一样？
答：如果名下没有任何贷款，全部按首套房利率。首套房首付20-30%，二套房首付40%。如果名下有二套贷款，那就不能再贷款；如果还清一套，那按二套利率上浮10%计算；如果全部还清，就按首套。二手房和新房一样。所有的限购和限贷都是以家庭为单位，老房子没有关系，房龄+贷款不超过35年就行。
问：如果有一套是公积金贷款，还未还清，而二套是商业贷款，那这个商业贷款是否算首套？
答：不算首套，算二套，利率上浮10%。
问：名下有2套房，商贷过一次已还清，再商贷时算几套？
答：如果已经贷款过2套，第三套不能再贷款。
问：如果之前有一套没还清，另一套已还清，再买第三套的话，是否首付和利率也是按第二套房算的？
答：如果之前有一套没还清，另一套已还清，买第三套时首付和利率按第二套房算。
问：现在松鹤里的房子能卖到什么价位？
答：松鹤里是老房子，学区也一般，价格也在5500-6000左右，至于具体价格要看楼层和具体位置。说实话，现在的价格比较乱，没有特定的市场价，南湖区凌公塘板块很多一手楼盘都处于封盘状态，二手成交价格也要看装修、具体楼层和小区位置以及学区等诸多因素，所以很难定价。
问：现在准备买二手房，听说网上挂的很多房源是假的，现在房东毁约的情况也很多，是这样的吗？
答：这些问题确实存在，因为市场行情好了之后，很多房源的时效性都非常短，很可能今天上午挂的，下午就卖掉了，但因为撤销不及时，网上就会出现很多大家看到的“假房源”。因为市场行情波动较大，房东违约也确实很常见，甚至有的坐地起价，中介也很苦恼。
问：两套房的贷款已还清，第三套房还能用公积金贷款吗？如果不可以，那能提取公积金吗？
答：公积金不管有没有用过，只要是第三套就不能用，如果卖掉一套是可以用的。当然，提取公积金也是可以的。
问：26号开始三证合一实行不动产权证，房子交税和之前一样吗？具体有什么区别？
答：一样的，没什么区别。
问：你对现在投资性买房看法如何？价位已经这么高，现在还值得下手吗？
答：投资性买房我个人不推崇，住宅永远是刚需品，不应该是投资品，像今年这样的市场行情，也是存在一些泡沫的，前几年嘉兴房价触底，这次算是恢复元气，投资我觉得没什么必要，但是刚需还是越早买越好，个人观点。
问：现在购买第二套房，先前的贷款都已还清，现在申请组合贷款，商业贷款的部分是算首套吗？
答：算首套。
问：手上有一套商业贷款没有还清。现在再买，用公积金贷款，可以吗？首付多少？会上浮吗？
答：看房龄，10年以下付3成，以上要付4成，利润固定
问：以你行内的眼光来看，嘉兴的房价多少是合理的？
答：嘉兴房价前两年是明显偏低的，今年暴涨一轮，基本上属于恢复元气，但某些小区泡沫较大，我个人认为嘉兴的房价均价在1万左右是比较健康合理的。现在一手房泡沫明显高于二手，很多楼盘都封盘，拆迁的一手房如果卖到8000多，建议大家不妨淘淘二手房，个人观点。
问：现在皇马公寓的二手房还值得买吗？感觉不错
答：地段、环境都不错，价格合适可以买啊。
问：想给父母买套养老的房子，不考虑学区，在实验小学东去一带附近就行。若要买，父母的老房子要先卖掉才行。遇到这种情况，是现在买还是等2年再说？目前有房住，但比较远。
答：主要看自己的需求，如果真没那么方便，现在买进卖出是一样的，何必再等2年。
问：手上有贷款，再买第三套，还能商业贷款吗？
答：如果有二套贷款就不能再贷了，如果只有一套，还可以贷款一次，利率上浮10%。
问：一些商铺的价格是不是也随着房子价格的走高，在不断上涨？
答：这个也要看具体的地段、经营的模式及业态，正常情况下肯定是跟涨的，事实上在一二线发达城市，商铺的价格和增值空间远高于住宅。
问：现在中介费一般收几个点？
答：中介费嘉兴的标准是1%，目前应该是全国最低，一二线城市基本上都是双方各2%。
问：现在好多中介出了贷款服务费？好像是0.6%？
答：贷款服务费一直都有，实际上就是针对需要贷款的客户收取的服务费，不贷款就没有。
问：如果购第三套房，用商业贷款，第一次贷，首付是多少？利率会打折吗？
答：首付按首套，20-30%就可以了，是否有折扣要根据各大银行现有的优惠来看。
以上回答交流，仅代表嘉宾个人观点。
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