2023-05-10 14:56:27
上海公积金贷款新政自颁布实施至今已一月有余（各位小伙伴尚还安好？）,想必人们在面对“突如其来”、“不期而至”的政策调整时早已“见怪不怪”、“倍感踏实”，或许更多人在面对“谣言四起——高调辟谣——靴子落地”的跌宕剧情后会以“这就是套路”来表达此刻的心情。
不过，作为一个有“敬业精神”的“吃瓜群众”，个人以为还是有必要为大伙仔细咀嚼其中味道，且听我娓娓道来。
答：
说到房贷政策，不得不提楼市。据笔者个人观察结合各类房地产市场研究报告得知，一线城市的房地产市场自2015年初起就如同脱离地心引力般进入了一飞冲天、量价齐升模式。2016年前三季度这种趋势更是如脱缰野马无法控制。
数据显示，2016年1月至11月百城住宅价格累计上涨17.83%。上海房价涨幅无疑更大。纵观本轮楼市价格飞涨，纵使存在外来人口增加和本市居民改善住房的因素，但真正起到掀起惊涛骇浪作用的还是怀着保值增值，抵抗通胀、投机市场，赚取差价、相互效仿、涟漪效应心态的投资拉动型购房行为。使用购房贷款的杠杆手段，提高购买力，从而达到投资收益最大化目的，是广大投资型住房消费者的共同逻辑。反观对标住房公积金制度的“支持职工基本住房消费”的制度理想，笔者只能用“理想是丰满的，现实是骨感的”来形容。
因此，此次政策调整的指向非常明确，就是打压投资性质的购房需求，让楼市回归理性，让购房者回归清醒，让住房公积金贷款回归本初。
答：
关于加强住房公积金差别化信贷政策审核
之前公积金贷款主要审核申请贷款家庭名下拥有的住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭在本市名下住房情况和公积金贷款记录（俗称“认房又认贷”）。
本次调整后，对于购买首套住房且从未使用过公积金贷款的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整；对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭，即使名下无房，也只能按照第二套改善型住房贷款政策；对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。
这是对公积金贷款差别化和公平性的统筹考虑，同时也体现了公积金制度主要支持的职工基本住房消费需求的原则。
关于调整第二套改善型住房贷款政策
2010年，上海实施了住建部等四部委要求“第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍”的政策。2014年11月，为支持住房消费，上海将购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策调整为参照首套住房政策执行。
此次政策调整回归2010住建部等四部委的规定，是适应当前房地产总体调控目标的必要手段，强调了降低风险杠杆，意在减少非刚性需求购房行为。
关于调整借款人计算还款能力的月收入基数比例
根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金［2015］150号）中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%－60%”的精神进行调整的。之前上海计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，加上贷款利息，每月还款额占工资收入的70%左右，显然突破了50%-60%的上限控制标准。
本次从50%调整为40%后，能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，是降低公积金贷款违约风险的举措。
关于公积金贷款额度和个人账户余额倍数关系的调整
将公积金贷款额度上限与职工账户余额挂钩，是权利与贡献对等的提现。据笔者不完全统计，全国各地这个倍数一般不超过25倍，平均水平在10-20倍之间，
本次将基本贷款额度从40倍降低到30倍，补充贷款额度从20倍降低到10倍，是充分考虑近年来持续高企的公积金使用率以及风险可控、政策连续性等多种因素的结果。
答：
首先申明笔者无法未卜先知，更不敢妄加猜测。不过回顾过去，“意料之外，情理之中”的剧情屡屡上演，想要把握政策大致脉络和走向，还得“不忘初心”。
本次调整文件首句“为了进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展，严控贷款风险，保障资金安全，加强差别化信贷管理……”
可想而知，今后上海地区的公积金政策仍将紧密跟随国家的总体房地产调控需要和公积金制度政策走向，兼顾上海本地实际情况，坚持公积金制度公平公正、差别对待、风险可控的原则，向着持续稳定改进的方向发展。
个人以为，所谓体现公平公正，体现在让所有缴存职工按贡献程度享受对等的待遇；所谓的差别对待，即根据一定标准判定职工的购房需求做区分，让住房公积金制度更多地支持真正那些有实际、基本住房需求的职工的购房行为；风险可控是公积金制度长久可持续健康发展的基石，持续高企的“缴存—贷款比”是近年来一、二线城市公积金管理的重大挑战之一，从贷款制度风险控制角度考虑，进一步加强贷款审核力度（主要针对家庭信用状况、综合还款能力的审查）或加快资金回笼速度等都是比较常用的手段。