今起大连住房限购,房价特别是学区房会如何“变脸”?

2023-05-10 14:56:27

2017年以来,我市认真贯彻落实国家关于促进房地产市场健康发展的决策部署,坚持分类调控,精准施策,积极推进房地产供给侧结构性改革,全市商品房库存总体大幅下降,去化效果明显,房地产市场总体保持平稳健康。但区域发展还存在着不平衡不充分,部分区域新建商品住房价格增长较快,北部县域房地产去库存压力仍然较大。

为进一步贯彻落实的精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产分类调控,满足首套刚需、支持住房改善,抑制投资投机行为,进一步稳定市场预期,保障合理住房需求,规范市场秩序,防止热点区域房价过快上涨,推进北部县域房地产去库存,促进区域平衡协调发展,市政府印发了《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(大政办发〔2018〕31号,以下简称《通知》),自2018年3月22起执行。《通知》主要内容如下:

1

坚持因城施策、分类调控

明确中山区、西岗区、沙河口区及高新园区(以下简称限制区域)防止房价过快上涨,实行住房限制性政策;其他区市县(先导区)因地制宜,加强房价和市场监测分析,推进房地供需平衡,促进商品住房库存去化周期达到合理水平。

2

实行住房限购政策

本市户籍居民家庭在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区(以下简称中心城区)拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限制区域的住房。非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限制区域的住房。非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的,在限制区域可购买1套住房,购房时需提供连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明。因回迁安置、继承、司法判决等方式取得的住房,不在限购范围。(实施细则详见网站www.gtfwj.dl.gov.cn)。

购买本市限购区域住房前,购房人应持家庭成员身份证件、户籍证明的原件,到大连市不动产登记中心购房服务窗口申办《购房资格证明》。不动产登记中心政策咨询电话:83691066 ,83691099。个人所得税或社会保险证明、婚姻登记状况、户籍证明等材料由相关部门在市不动产登记中心联合组成服务窗口,实现“一站式”服务,按各自职责核查认定。

3

严格新购住房上市交易

凡在限制区域内新购买住房的,需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。新购买的住房通过司法裁判、仲裁裁决、继承或遗赠方式取得房屋产权的不属于限售范围。(实施细则详见网站www.gtfwj.dl.gov.cn

4

实施差别化住房信贷政策

中心城区单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元。家庭购买第二套住房办理个人住房公积金贷款的,首付款比例不得低于60%,贷款利率执行同期个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房停止发放住房公积金个人住房贷款。在限制区域内,申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭,最低首付款比例为30%;已拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房,最低首付款比例为40%。贷款利率按照银行相关规定执行。

另外,《通知》就培育和发展租赁市场、规范市场秩序、。

大连房价会如何“变脸”?

以下解读内容内容授权转载自V观大连(ID:vguandalian),系房地产资深从业者提供。编辑整理发布。代表其个人看法,不作为投资建议,仅供探讨。


3月21日晚间,悬在大连房产从业者和购房者们头顶的那只“靴子”终于落地——大连国土资源和房屋局发布《关于进一步贯彻落实房地产市场平稳健康发展通知》及实施细则,同步出台限购以及限售政策。通知自3月22日起开始执行。


这不是大连的第一次“限购”。


发一个朋友圈里整理出的“概要”,仅供参考。


加入“限购俱乐部”之后,大连的房价走势会如何?这里有若干猜想:



猜想一:限购会令房价下跌吗?


从2015年开始的这一轮房价飙升,。


大连的房价沉寂数年后,终于在2016年赶上了这一波房价上涨的尾巴——整个2017年,大连个别区域的二手房价格一度上涨近30%。根据国家统计局发布的70城房价数据显示:大连1月房价环比涨幅全国居首,2月从环比涨幅1.6%降至1%,但涨幅仍排在全国第三位。


从这个角度上看,“中山、西岗、沙河口及高新区防止房价过快上涨,实施住房限制性政策”正当其时。


但是,限购之后,房价应声而跌,目前言之尚早。从此前本地限购历史看,限购之初,大连房价并无明显变化,而是进入了漫长的横盘调整期。限购“松绑”,房价也未应声回弹。就此而言,限购作为一种政策,对房价的直接调节作用还有待进一步观察。


那么,决定大连房价变化的根本性因素是什么?个人意见是:短期利好消失之后,还要看城市人口的支撑情况,看刚需接盘数量是否足够。



将一城一地的房价涨跌放大到全国范围内看,从北上广深到成都武汉等二线城市,正在开展疯狂的“抢人”大战。领跑东北、亟待更上一层楼的大连,也在采取各种扶持政策吸引外来人才和适龄劳动力流入。这说明:包括大连在内的一二线城市,已经把“人”作为城市未来发展的关键因素,而不再沉迷于房价上涨——卖地获利的旧有模式中无法自拔。


当然,人多了,刚需足够,房价不会涨也跌不到哪里去。人口数量,尤其是城市新增人口依旧是对城市房价的有力支撑。


 相比“限购”,“限贷”或许对房价的杀伤力更大。楼市的短期走势,主要取决于信贷的变化。这是已经被时间检验过,且被业内广泛认可的规律。利率的变化,对于房价的影响非常显著。利率的最高点,通常就是房价涨幅的最低点。



此次大连新政,将中心城区单人住房公积金最高贷款额度,从45万元下调至40万元。二套房首付款比例不低于六成,贷款利率上浮至1.1倍,三套房停贷......而在各主要商业银行,发放住房商贷难度之大,相信从2017年开始,大连的买房客们就有了直观感受。


楼市,正在被定向加息。而且这种趋势,可能至少要持续2-3年的时间,短期之内不会调整方向。因为美国明确加息到19年下半年,并且带动了全球化的加息潮。大国机器一旦开始运转,绝对没有那么容易短时间内改变方向。严控信贷,提高人们借钱的难度,降低人们对于房价的预期,收紧货币的流动性,减少楼市的杠杆属性,就是当下的大趋势。



猜想之二:限购后,学区房还值得入手吗?


关注大连房产市场的人都会发现,在这一波房市上涨里,涨幅最猛的无疑是学区房。


以中山区九中学区的一处典型“老破小”为例,二手房网站上的交易担架,从2014年年末的每平方米14000元,直线飙升到2017年年末的35000元。升幅令人瞠目。


学区房为什么涨的疯狂?这与大量80后家长开始涌入学区房市场直接相关。80后目前年龄在29岁-到38岁之间,孩子基本在幼儿园或者小学阶段。对于这部分家长而言,没有物业、没有环境加持的老破小学区房通常不会自住,自住的也会等上完学了卖掉,换一个好的居住环境。投资属性,基本成了学区房第一位的购买要素。


“房住不炒”已经为房产市场一锤定音:房子最重要的是居住属性,而不是投资属性。市场调控影响的除了炒房客,还有买了学区房等着孩子读完书再涨一波走人的家长们。


此次大连房产新政,不仅限购,还限售——在中、西、沙、高新四区新购住房的,需取得产权证两年以上才可交易。流通性越来越差,动辄三四万一平的“老破小”还能那么容易找到人接盘吗?


别忘了,还有“租购同权”呢。这是调节学区房价格的“大杀器”。今后对于购房者而言,环境、舒适度、物业、开发商品牌这些与房产本身价值密切相关的因素或许将成为最主要的选择维度,而不是“学区”。



猜想三:甘井子区的“春天”来了?


有数据显示:2017年,大连商品住宅去化周期已经下降到15个月左右。甘井子区存量231万平方米。去化周期9个月,相对市场环境较好。


本次限购不包括甘井子区。


事实上,甘井子区早已不是老大连人心中的“大农村”。从城市区域定位和城建设施配套等多个维度看,这个新兴城区正在以惊人的速度缩小与传统意义上大连“核心城区”之间的差距。越来越多的人选择甘井子、搬进甘井子。


2017年备受瞩目的几次土地交易,分别出现在甘井子区的甘西、甘北两大区域。


此次限购是否能将购房者的热情和资金导入甘井子,还有待市场的检验。当然,一定要记住“房住不炒”。那个靠买房就能暴富的年代,已经离我们远去。


来源:半岛晨报、V观大连(ID:vguandalian)

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