2023-05-10 14:56:27
1、央行放大招：你的房贷没那么难了；
2、楼市1年来累计调控超200次 连续4年国庆前出重磅政策；
3、孟晓苏：限购只是麻药，建立长效机制才能保证楼市健康发展；
4、一二线热点城市房价稳中有降、三四线房价快速上涨；
具体的来看看今天的大事件吧！
01
央行放大招：你的房贷没那么难了！
9月30日下午，央行突然宣布定向降准50个基点！几乎覆盖了绝大多数银行机构，基本相当于全面降准了，市场估计释放将超过8000亿。
10月3日，香港股市国庆节之后的第一个交易日，在央行节前“定向降准”的刺激下，内地银行股、地产股出现了显著涨幅。到上午11点，恒生指数上涨了1.64%，突破了28000点。除了银行股大涨，地产股也出现了显著的上涨行情，其中融创中国上涨4.62%、中国恒大上涨了5.14%。
央行已经强调这次是创新调控方式，给予了市场一个“延迟降准”， 就是在3个月后，央行在年度测评时，看金融机构表现情况——其向普惠金融的贷款需要达到存量或者增量的10%。这些表现优秀的金融机构，可以再另外给予100个基点的额外降准。
这必然对楼市、股市和债市产生一系列影响。首先是银行股的利好，意味着银行可以放贷的资金增加了，资金成本降低了，利润空间加大了。其次，这是小微企业、创业企业的利好，因为央行鼓励贷款向他们流动，支持实体经济的发展。
这当然也会成为楼市的利好，实体经济好了，大家买房子的能力将提高。另外，市场也普遍预期，定向降准之后仍然会有资金千方百计流入楼市。当然，这不是国家鼓励的方向。
央行此次大力度的“定向降准”，意味着去年以来的“货币紧缩”已经“见底回升”。原因很简单，中国经济不可能承受这样的紧缩。我们的经济转型还没有完成，楼市成交量入冬、人民币汇率升值造成出口压力，这些因素同时发生之后，经济数据已经出现了逆转（由升转降）。
从某种意义上说，中国和美国的货币政策很难趋同，虽然美联储加息、缩表给全球央行带来货币紧缩的压力，但中国国情不同，保就业是中国政策首要考虑的目标。在这个基础上，才谈到“适当收紧”，以促进经济转型。
02
楼市1年来累计调控超200次 连续4年国庆前出重磅政策
链家研究院数据显示，截至今年9月30日，一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中，廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。
那么，结果是什么？一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨，一些一二线城市成交量下滑，与此同时，三四线房价接棒上涨，但成交开始萎缩。
一年来累计调控超200次
9月底，多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示，目前全国已有46个城市执行了限售政策。
与前几轮楼市调控不同的是，在限价、限贷、限购之外，限售成为此轮楼市调控的新方向。
从政策内容来看，从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”，再到“限商”，热点城市组合执行了“五限”措施。
链家研究院数据显示，截至9月30日，全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中，廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。
过去四年：两年松绑VS两年收紧
自2014年的“9·30新政”算起，我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策。2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通过下调首付比例和贷款利率，对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。
2015年9月30日，央行、住建部、财政部发文调控楼市。除将非限购城市的最低首付比例下调至25%外，还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9·30新政”。
2016年9月30日，以北京为代表的热点城市相继出台政策，开启新一轮楼市调控。一年来，几十个城市密集发力，持续加码调控力度。
今年9月底以来，多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示，目前全国已有46个城市执行了限售政策。
2007年和2010年，9月末也推出调控措施。近十年来，针对楼市波动起伏变化，我国一度出台各项调控政策，其中既有刺激，又有打压，并已成为影响市场走势的关键因素。
一线城市房价降温了吗？
在多项政策叠加下，热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制。
截至今年8月份，热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄。
国家统计局数据显示，8月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。环比来看，15个一线和热点二线城市房价稳中有降，除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余城市房价环比已步入下行通道，广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看，15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落，深圳、成都两市更是掉头向下，同比分别下跌2%和0.3%。
值得注意的是，一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”；深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。
三四线城市火热去库存
与此同时，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。
8月份，三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。
值得关注的是，随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”，北三县房价剧烈调整，8月份大厂房价较6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看，常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。
不过，CRIC监测数据显示，重点三四线城市成交萎缩，同、环比跌幅分别达45%和31%。
克而瑞认为，四季度，三四线城市成交将整体下滑。从三季度的成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外，前期市场过于乐观导致供应加大，随着成交量的持续走低，部分三四线城市已出现库存高企，供过于求的局面，未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。
房贷最伤荷包：贷百万月供多600！
除了楼市成交价格和数量的变化外，房贷市场也有了显著变化。
今年以来，金融去杠杆全面升级，严密防范系统性金融风险，、影子银行、资产管理等金融乱象。
M2增速逐级回落，货币派生效应明显减弱，房贷资金显著波及。截至8月末，M2同比增速降至8.9%，较2016年初14%高点减少5.1个百分点。
就房地产市场而言，除了严格执行“限贷”政策外，最明显的变化莫过于两个方面：
一、严查消费资金违规流入房地产市场，北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳，暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷，以防信贷资金违规流入房地产市场；
二、首套房贷利率普遍上浮，多个城市首套房贷利率普遍上浮5%~10%。以北京为例，首套房贷最低利率为基准利率上浮5%，多家股份制银行更是上浮10%。
但是，从央行公布的金融数据来看，居民高杠杆购房的格局并未扭转，住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%，创年内新高，8月份占比略有回落，依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是，住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位，8月份占比达21.4%，而以往基本维持在10%以内。
以此来看，房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重，反倒也带动了短期贷款比重的上升，而同期的社会消费增速又没有显著增长，房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。
长效机制：何时不用再调控？
经过不断演化，楼市调控方向在今年3月17日出现转折点，由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，“9·30”调控伊始并未能瞬间止住楼市疯狂，仍有大量的购房者恐慌性入市。而后全国各地陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药，直至今年4月前后，各地完成阶段性调控，楼市才慢慢趋稳。
在业界看来，楼市变化的转折点正是北京的“3·17”调控。在长效机制里，最被看好的是购租并举。
7月17日，广州针对承租人子女就近入学提出“租购同权”；随后，九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个试点城市陆续发布相关试点方案。
业内普遍认为，购租并举就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面，让承租人租得安心。
调控政策重点方向也开始从限制需求端走向增加供给。8月，，确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
业内人士认为，作为新兴的细分领域，长租公寓丰富了住房租赁市场产品线，成为新就业群体实现住有所居的有效途径。
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孟晓苏：限购只是麻药，建立长效机制才能保证楼市健康发展
经过不断演化，楼市调控方向在今年3月17日出现转折点，由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。
中国房地产之父孟晓苏认为：在部分城市，因为房价又开始了限购。这个政策是个打麻药的政策，不光麻醉了购买者也麻醉了生产者，一次一次的给房地产带来了波动，这种短期调控的后果是什么？就是造成一段时间房屋销售下降，一放松，销售额和房价又涨回去了。
这样的调控方式怎么能行呢？，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制，增加土地供应。只有建立了长效机制才能保证楼市健康平稳发展。
孟晓苏讲话视频
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一二线热点城市房价稳中有降、三四线房价快速上涨
调控的结果是什么？在多项政策叠加下，热点一二线城市房价过快上涨势头得以遏制。一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨，一些一、二线城市成交量下滑，与此同时，三四线房价接棒上涨。
国家统计局数据显示，8月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。环比来看，15个一线和热点二线城市房价稳中有降，除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余城市房价环比已步入下行通道，广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看，15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落，深圳、成都两市更是掉头向下，同比分别下跌2%和0.3%。
值得注意的是，一线城市自2014年11月以来，首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”；深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。
与此同时，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。
8月份，三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。
常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。
来源：365南京二手房
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