2023-05-10 14:56:27
房产市场瞬息万变
政策、利率、税收
无一不牵动着房产市场里你我的神经
突如其来的变化可能让你措手不及
这时候往往需要我们转换思维
以不同的角度去透视问题
找到解决的最优解
系列的上一篇讲述了
房贷紧缩下房贷的新玩法
贷款知多少｜曲线救国：贷款紧缩下的房贷新玩法
而在这一篇中，我们会看到
商业贷款在当下的应用
以及旧屋卖不出，新房资金不到位情况的解决办法
文｜Jim
专为多伦多房东群供稿，商务合作请洽谈
小伟和大学同学小美毕业于同一个大学， 他们的父母非常支持小夫妻俩一起创业，父母们一共给了他们150万作为创业基金。夫妻俩一起梦想在房地产方面有所建树，特别是在物业管理方面，所以他们的目标也非常明确：购买一个商业物业，而且是需要管理的，因为他们想积累经验。
由于资金和要求的限制，小夫妻经过一顿时间的寻找，终于在GTA 以外的地区找到了心仪的物业，而且管理公司也愿意和他们一起管理物业，传授他们管理的经验。
物业购买价，350万，是一个商业的办公大楼，里面的租客全部是AAA租客，每个月租金大概是28000加币，固定费用大概是11000，包括了地税，水电煤，和管理费。物业的现金流非常强。
由于夫妻俩，刚毕业，暂时没有工作，也没有任何报税收入。
五大银行都无情地拒绝了夫妻的申请。
怎么办？有什么贷款方案？
一线银行，首付35%，完全用物业的现金流来qualify 贷款，两年期，利息4.19％，不需要交insurance premium。
由于是商业贷款，从开始申请贷款到最后按时交接，整整用了6个星期 。
说明：
1.对于很多客人，刚移民加拿大不久，没有报税收入，或者报税收入不高，手里有一部分资金，想投资加拿大的房地产。 可是由于最近房屋贷款的收紧，越来越少的客人可以拿到贷款。
2.正现金流的商业物业是一个好的选择。商业物业的贷款，只要现金流充足，对申请人的收入要求相对没有那么高。
3.而且商业物业投资，现金流相对来说比较稳定，有意向的客人可以往这方面考虑。
我是华丽的分割线
“买买买！！！买到就是赚到！！！“
回想起今年2 － 4月份的时候，朋友圈最多的就是这句话，很多地产经纪都在说”赶紧去抢，抢到就是赚到“
小李夫妇看到了这么好的房势，为了能给孩子更好的生活环境，根据当时的房地产形势，再经过精密的计算，他们决定把现在自住的半独立房子换成独立房。
由于小李老婆是在某大型房地产公司当文员，对当时的房地产还是很有信心的。
经过再三考虑，他们决定先买后卖。
三月中，外面还是冰天雪地，房地产却十分火热, 经过几轮激烈的疯抢， 小李夫妇抢到了心仪的房子，最终成交价比叫价高出了20万。
然而正当他们还在沉浸中搬新房的喜悦中。
无情的海外买家税和贷款政策收紧突如其来。
一下子，小李正在卖的旧房子，周末open house, 变得冷冷清清，无人问津， 寥寥几个人来看，Dffer Date 居然没有一个Offer进来，哪怕是低价的Offer.。
后来他们把listing 拿下来了， 隔了几个星期，改变了市场策略，重新把房子推出市场。让他们完全没有想到的是，这一次更冷清， 周末Open House， 完全没有人来看。
随着新房的交接日益临近，因为之前小李夫妇的计划是，合理价格内，旧房子卖了剩下的钱作为新房子的首付，新房子剩下的余额申请贷款， 根据她们的收入是完全没问题的。
可是旧房子卖不出去，一切都是空谈。
后来小李联系了我，我和小李解释了当前的形势，提出了一个客人初始不太愿意接受的建议：私人贷款先把新房子交接了， 旧房子先出租出去，这样可以减轻私人贷款所带来的沉重的负担。
私人贷款的高利息和手续费让小李夫妇顿然震住了，当时一下子，其他的一些念头也出来了，新房子找借口不交接？毁约？让别人做一个假的旧房子的Firmed Offer来骗取新房子的贷款？
而我一直在劝说他们， 千万不能这样做，因为中间涉及的法律责任非常大，可能到时候他们要赔偿的钱远远高于他们的押金，而且房子也没得到。
小李的老婆在地产公司做文职，也深深知道毁约或者做假所带来的法律责任和后果。经过了三个多星期的思想挣扎，他们最后还是接受了我一开始的建议 。
由于房子的评估价比当时的买卖价格低了足足20万。
经过努力，最终的贷款方案是：
1. 在原来的房子拿一个second mortgage, 作为新房子的一部分首付。
2. 客人自己再想办法凑一部分首付。
3. 新房子抵押的贷款为房子评估价的70%。
利息：
1. 旧房子的第二贷款，手续费为贷款额的1.75%， 利息为10.75% ， 一 年期，loan to value为70%
2. 新房子的第一贷款，手续费为2%，利息是7.95%，loan to value 是 70%， 一年期，半年后为open term, 因为当时以防旧房子卖出后，我 就可以帮客人refinancing 新房子，把私人贷款还了。
客人的总成本大概是4-5万，手续费加上可能潜在的利息。
相比之下，如果客人要毁约或者做假材料，后果和损失远远高于4－5万。
最后， Jim的贷款系列文章《贷款知多少》也暂时告一段落了。
在这里，Jim和大家分享几点心得：
1. 每个人的情况都不同，不能够说，A的情况和我差不多，为什么他拿到的利率我拿不到呢？贷款申请往往讲究的是细节，也许一个小小的细节，就决定了A的贷款方案和你的不同
2. 贷款申请还是要用事实说话，该怎么样就怎么样，不要有侥幸心理，觉得做一些事情可以帮助你贷款申请。
3. 每一个贷款申请，资料都会存在银行系统，不要为了一次的贷款申请，而影响了以后你的信用记录。
END
具体情况当然都要具体分析
但必须相信
解决方法总比问题多
《贷款知多少》系列到这里已经接近尾声
希望分享的案例和知识能帮助群友们
更好的在房产市场里乘风破浪
记住了