2023-05-10 14:56:27
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本文定义的城市更新基金，是指以有限合伙或公司或契约为投资载体对城市更新主体方（通常为实施主体）的城市更新项目进行投资的私募投资基金。
城市更新基金项目的尽职调查
尽职调查须重点关注四个方面：
结合政府批文以及现状分析城市更新的进度；
关注融资方股东股权限制情况、不动产权利限制情况；
关注融资方存在的重大诉讼及仲裁、以及被执行案件；
关注融资方的对外负债（含对外融资及对外担保）。
城市更新基金项目投资具备的特点
1.城市更新项目的前期拟申报主体或实施主体方通常存在较大债务，目标不动产通常（待拆迁物业）通常已抵押，主体方股东的股权被质押。需要在释放股权质押后才能让渡主体方股东的股权，以及需要在放款前办理好第二顺位抵押，在释放款项后升级为第一顺位抵押。
2.城市更新项目的的投资款通常要用于释放一部分主体方的前期债务，。
3.城市更新项目需要的资金体量较大，通常进行分期投资，在满足一定条件下发放一期资金。时间节点的选择上通常为土地使用权证的取得、实施主体确认书的取得、建设工程规划许可证的取得等。
特点：
1.属于私募基金，区别于城市更新产业基金。属于股权类基金或其他类基金。（备案类型）
2.投资方式通常为债权、股权或夹层投资。
3.担保及风控措施通常具备：股权让渡、股权回购、不动产抵押、保证担保、股权质押、委派董事、证章照共管、资金归集等。
4.城市更新基金的投资期限通常较短，一般为2-4年。
5.城市更新基金的退出方式为：融资方偿还贷款本息、回购房及第三方回购、融资方违约投资方对项目进行操控重整。
关于备案
是否所有对城市更新投资都需要向基金业协会备案
并非所有的对城市更新项目的投资均需要向基金业协会备案，，只有符合私募特征的投资行为才需要向基金业协会备案。
向城市更新项目进行投资满足以下特征被视为私募投资产品：
1.资金来源的方式存在向多数投资者的募集行为；
2.存在资金的管理方，即管理方收取管理费，有受托管理行为；
3.投资载体是以投资活动为目的，而非一两次的偶然投资行为。
基于此，以下行为向城市更新投资不符合私募投资特性，无须向中国证券投资基金业协会进行备案：
1.自然人对城市更新项目的民间借贷；（实务中大量存在）
2.企业对城市更新项目发放的委托贷款或企业拆借；
3.公司或合伙企业对城市更新项目的以实业投资为目的的股权投资行为；
4.银行对城市更新项目发放的旧改贷（实务中很少存在）；
5.小额贷款公司对城市更新项目发放的短期融资贷款；
6.非私募类的投资产品：基金子公司对城市更新项目的投资、信托计划对城市更新下项目的投资等。
城市更新基金备案方式
基于实务操作模式，城市更新基金选择的私募基金管理人类型通常为股权类/创投类或其他类。投资方式通常为委托贷款、委托贷款+股权受让/增资+回购、股权受让/增资+回购。
在存在委托贷款的投资方式模式下，城市更新基金产品通常备案为其他类，存在直接股权投资行为的，虽然股权受让/增资+回购被认定为是明股实债，但是在协会系统是备案为股权类的产品。
有限合伙企业
有限合伙企业如何投资于城市更新项目？
如果有限合伙企业不想在协会备案，须借助于通道（信托或基金子公司）投资于城市更新项目。
以下为实操的一起城市更新融资项目，该项目不具备城市更新基金的特征，但是有限合伙借助于通道得以实现投资于城市更新项目的目的。
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