奥克兰公寓资金链告急 贷款经理说出了真实原因

本篇文章为《逸居新西兰》&《b+d》3月刊奥克兰公寓专题的文章之一。

资金不足，被诟病为是新西兰新房建筑严重滞后需求的重要原因。在2016年底，跟随澳大利亚母行的步伐，不少新西兰本地银行收紧对地产业的信贷投放。2017年初开始，银行对开发贷款的开放度逐渐好转。

然而，此时市场发生了另一个情况，导致银行对新项目的贷款资金仍难以发放出去。2017年9月大选前的六个月，新西兰房地产市场尤其“沉寂”。尤其是，自从2017年11月工党执政的联合政府提出对海外买家禁购后，有的银行要求开发商提交的预售交易中，买家不可为海外人士。

一位不愿具名的贷款经理接受《逸居新西兰》采访时指出，从2017年中后，找他申请贷款的项目很少达到银行的预售要求。

他感叹道，“其实过去这一年来，我感觉银行对开发贷款的要求几乎没有变化。只不过市场情况的改变，决定了很多项目满足不了银行对项目利润率和预售的要求。”

预售的情况，决定了开发商能不能从银行那里拿到贷款，能获得多少贷款。在银行内部的开发贷款审核机制中，不同的指标有不同的分数比重。其中，预售情况的得分占比最大。

前述贷款人士指出，对于任何一种贷款，银行考量的重要指标是还款来源。工薪阶层买房贷款，工资收入是还款来源。企业的生意贷款，银行看重的是生意运营收入。个人贷款买投资物业，物业的租金收入就是还款来源。

对于开发贷款，预售就是还款来源。如果没有预售，或是预售不达标，就相当于还款来源有问题。银行自然会拒绝申请。

一般来说，银行分析项目可行性时，希望一个项目的贷款额度不超过整个项目预算的7成。前述人士指出，开发商申请多少贷款，就要预售出等价值的房屋。银行对预售的要求，开发商只需要在贷款发放之前达到即可。

然而，有些开发商为了赶上市场行情好的时候，着急推出预售。弄巧成拙，导致前期成本核算过去草率和粗略。真正进入施工后，才发现预售的价格无法覆盖建筑成本。

前述贷款经理指出，地产项目开发投资和任何投资一样，需要清楚里面的成本。然而，很多开发商在购买土地后，对后期的开发成本没有做细致的可行性报告，或是可行性分析是建立在比较初期的设计图纸（概念设计）。等待最终设计完成，才发现实际的市场报价比之前的预想高。

事实上，在项目成本控制中，QS起着重要的作用。越早让专业的QS介入，开发商可以尽早知道最接近成本的预算，提高拿到银行贷款的可能性。新西兰注册Quantity Surveyor Red Zhou（注册号：237）指出，在土地成本和设计费固定的情况下，成本最容易浮动的部分是人工和建材的费用，由施工过程中的改动引起。此外，和不同分包商签订的合同也可能出现费用追加的情况。

现实中，存在着开发商不想增加费用，全凭经验做最初成本预估的情况。如果银行预批是建立在粗略的成本估算上，后期实际成本超过预批的成本基础，银行可能取消预批额度。开发商要想增加更多的贷款，更是难上加难。

因此，Red Zhou指出，开发商最初的成本预算和实际成本越接近，从资金链的角度来说，项目就可能运作成功。

前述贷款经理也指出，开发商在准备初期预算时，尽量取得第三方Quantity Surveyor的协助，并且尽可能提高不可预见的部分的预算，给自己留出更大的调整空间。

没有经过缜密的成本预算就开始预售，这种情况往往会发生在没有经验的开发商身上。该人士强调，预售的时间点很重要。一般来说，开发商最好等到项目的设计完成、并取得相关的建筑许可，且由项目的QS审核完预算，再开始预售。

不过，由于QS有一定的费用，一些小项目如果本身依靠低价格才能完成预售，就可能不愿意拿出成本做QS。一位行业人士指出，实际中，价值低于500万新西兰的项目，通常没有聘请QS。500万至1000万的项目，使用QS的比率是一半一半。价值千万以上的大项目通常会引入QS参与。而越大规模的项目，QS在成本中占比就越小。

开发商在银行吃到闭门羹的另一种情况是，项目利润低。这往往会发生在拿地成本高的项目中。

如果开发的土地是在2016年购买，首先就面临着土地成本高的现实。前述人士指出，在整个房地产市场行情往下走，建筑成本居高不下，土地成本高就可能导致项目的利润更低。如果市场还是往上走，或许开发商还能制定较高的售价来消化成本。然后现在市场环境已经完全不一样了。

“任何投资人都不会投利润很低的项目。后期如果超预算，利润率就更低。开发商不赚钱，可能甩手不做。这是银行不愿意看到的。”前述人士指出，为了避免这种情况，银行在开发项目的贷款条件中，明确提出了项目毛利润的要求，各家银行不一。

根据前述贷款经理的了解，比较成熟的开发商，一般会用自有资金去购买土地。然后取得相关的资源许可和建筑许可后，对成本和市场售价有一定的把握之后，再来跟银行谈开发贷款的事。如果眼下行情不好，销售上不去，成本降不下来，利润率难以达到银行要求，无法实现贷款，就可以先持有土地等到下一个周期。

除了预售量的总价值和项目的利润率，银行也会考量开发商的资金实力是否有能力支付后期的超额预算。如果是本地的开发商，银行通常还会通过关系网考察他们的行业经验。如果经手的项目有未完工的情况，可能会影响银行对他们的印象。

如今，中国开发商带着雄厚的自有资金来到新西兰，也有不少成功的项目运作经验和知名度。对于他们，新西兰本地银行担心的则是他们的本地经验。前述贷款人士建议，银行会希望这些中资公司在新西兰本地有一个项目管理团队去统筹，且聘请第三方QS来计算预算成本。同时由于中资公司对本地不了解，因此银行会希望申请贷款的中资公司通过第三方QS选择总承包商。 在整个贷款申请中，开发商选择的总承包商也需要得到银行的认可。

眼下市场十分复杂，建筑成本上升的速度出乎人意料，让行业束手无策。前述人士指出，归根到底，开发商的态度需要保守一点，做高成本核算，降低市场售价的预期，一上一下，才能增加在市场中的抗风险能力。

采访 撰文 Abby Chen

排版 Jiayu Li

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