银行涉房贷款测算及房贷违约风险分析

银行涉房贷款规模测算

1.1 银行为房地产提供资金的渠道

银行通过表内业务和表外业务两大方式实现资金提供。

表内业务：

• 自营贷款投向房地产：一是为购房人提供的个人住房贷款；二是为房企提供开发贷款；三是以房地产为抵押发放给非房企的贷款。

• 自营投资投向房地产：购买房地产企业发行的股票、债券等。

表外业务：

• 委托贷款：银行一般作为通道，理论上不承担贷款风险。

• 理财产品：对接非标融资，将资金注入房地产，。

1.2 银行表内涉房贷款规模测算

1.2.1 与房地产行业直接相关的贷款规模

人行每季度公布的数据：如2017年6月末，银行类金融机构人民币各项贷款余额114.6万亿元，其中，人民币房地产贷款余额29.7万亿元，占比25.9%。

这部分房地产贷款：与房地产行业直接相关，贷款资金直接流入房地产市场。其中包括：地产开发贷款、房产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款。（注意：人行公布的这部分房地产贷款不包括以房地产为抵押的贷款）

整理计算2011年以来的数据，可以发现这部分贷款中：

• 规模最大的是个人住房贷款，且增速较快，2017Q2达到20.1万亿，占比67.6%；

• 其次是房产开发贷款，持续增长但增速不如个人住房贷款，2017Q2达到6.4万亿，占比21.5%；

• 之后则是地产开发贷款，规模较为稳定，2017Q2为1.36万亿，占比4.6%。

• 另外，值得关注的是，其他房贷在今年显著增长。

1.2.2  以房地产作为抵押的贷款规模

除了上述与房地产业直接相关的贷款，以房地产作为抵押物的其他贷款规模也应纳入。这类贷款虽然没有直接流入房地产市场，但房市波动将影响抵押物的价值，从而影响贷款的信用风险。

这部分贷款主要包括：地方政府融资平台以土地或房产为抵押物获得的银行贷款，以及其他非房地产企业以房地产作为抵押物获得银行贷款。

测算方法如下，经测算，2017Q2以房地产作为抵押的贷款规模为13.6万亿。

注：测算方法参照平安证券研究所相关研报

1.2.3  银行表内涉房贷款规模合计

2017年6月末，银行类金融机构人民币各项贷款余额114.6万亿元，其中，涉房贷款为43.32亿元（房地产直接相关贷款29.7万亿元+以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿元），占比38%。

而涉房贷款中，又以个人住房贷款规模最大，其次是以房地产为抵押的贷款，之后是房产开发贷款。

银行发放的贷款中，涉房贷款占比38%，这个比例反映了一旦房市出现大规模波动，接近四成的银行贷款直接受到关联影响。

1.2.4  兴业银行表内涉房贷款情况

总量上：

• 兴业银行2017年6月底，涉房贷款规模8409.36亿元，涉房贷款余额增速放缓；

• 涉房贷款占比36.81%，2015年开始比重下降。

结构上：

• 个人住房贷款持续增长；

• 开发贷等直接房贷较为稳定；

• 以房地产为抵押物的其他贷款则持续下降。

1.2.5  重庆农商行表内涉房贷款情况

经测算，2017年6月底重庆农商行涉房贷款总量1269.87亿元，占比39.23%。

涉房贷款总量、结构都较为稳定，近年来占比也在持续下降；

和兴业银行区别在于：以房地产为抵押物的其他贷款比重超过个人住房贷款。

1.2.6 厦门银行表内涉房贷款情况

2016年底，厦门银行涉房贷款占比为56.78%。与兴业银行、重庆农商行最大区别在于其涉房贷款比重持续上升，而且是各类型涉房贷款全线增长。

1.2.7 三者横向对比

厦门银行涉房贷款占比超过50%，明显高于兴业银行和重庆农商行；

兴业银行涉房贷款中，以个人住房贷款为主；

重庆农商行和厦门银行则是以房地产为抵押物的其他贷款为主。

1.3 银行表外业务向房地产注入资金

1.3.1 风险存在原因

存贷款业务和理财业务（资产管理业务）有着截然不同的商业逻辑。在这个逻辑下，理财业务不承担流动性风险和信用风险，理论上不设资金池，也不实施资本充足率、不良率、。

但现实中，银行理财业务常见资金池操作、向投资人约定收益率而不是管理费等现象。（即类似存贷款业务，

1.3.2  规模不容忽视

理财业务中有多少资金实际投向房地产是难以衡量的，只可以通过其总量变化窥其一二。2016年底银行理财产品资金余额29.05万亿元，占贷款总额25%。而且直到2016年这个比例都持续上升。今年以来其增长势头有所减缓。

前文我们测算了2017年6月底银行涉房贷款为43.32亿元，占比38%；而银行理财产品资金余额28.4万亿元。即使保守估计只有一半是投入到房地产市场，那规模也达到14.2万亿元。

房贷违约风险分析

2.1  房地产市场与银行的风险传递

银行与房地产市场关系紧密，房价严重下跌，将从三个渠道影响贷款的风险：

• 抵押品价值渠道：房价严重下跌，房地产抵押价值缩水，一旦抵押品价值低于未尝贷款余额时，借款人主动违约风险大大提升。银行除了面临借款人违约带来的信用风险，也面临房地产作为抵押物流动性变差的风险。

• 房产销售渠道：房价下跌将直接导致开发商销售回款的实现，进而影响开发贷款的偿付。

• 持有资产价值渠道：当手中房产价值下降时，持有者（企业、个人、银行）的收入和财富均缩水，借款人被动违约的概率变大，银行面临的信用风险提高。

2010年按照银监会的要求，各大中型银行开展了房地产贷款压力测试工作，测试结果是：即使房价下跌30%-40%，房贷不良率也不会明显上升。当时学界和市场对这样乐观的结果多是表示怀疑，包括考虑的因素不足以及没有包含以房地产作为抵押的相关贷款等。

另外，从2010年到现在宏观环境也发生较大变化，下文将从宏观层面出发阐述房贷大规模违约的阈值。

2.2  乐观的大多数

在此之前，我们先看看居民对房价走势的看法。

2017 年第三季度，对于下季房价走势，31.8%的居民预期“上涨”， 46.1%的居民预期“基本不变”，10.3%的居民预期“下降”，11.8%的居民“看不准”。

可以看到 ，进入2015年后，随着房价上涨，预期“房价下降”的居民比例从17.8%下降至10.3%。

2.3 备受关注的“灰犀牛”——房地产泡沫问题

2.3.1 居民部门杠杆率增速惊人

2016年发达国家的居民部门平均杠杆率为76.1%（其中，美国79.4%、日本62.2%）；

新兴市场国家的居民部门杠杆率为36.6%。

中国居民部门杠杆率水平为43.2%，显著低于发达国家平均水平。

中国居民部门杠杆率虽然目前水平较低，但增速比较惊人。对比2008 年之后各国居民部门加杠杆的速度，中国是新兴市场的2.6 倍。

2.3.2 中国购房者的边际杠杆开始攀升

购房抵押率（loan to value ratio，LTV）：新增房贷/新增房屋销售额

该指标衡量了购房者举债买房的程度。 LTV越高，购房者的边际杠杆越高。

2012 年开始，中国居民购房抵押率不断上行，并在2015-2016年加速上行。2016 年底中国购房抵押率LTV 达到50%，相当于美国2001-2002 年的水平，而美国次贷危机爆发之前的LTV是56%。

2.3.3 房贷大规模违约的信号

弱信号：房地产市值低于其抵押价值。意味着购房者所供房屋的市场价值已经下跌。

2006年美国房地产市值已经低于其抵押价值；

2016年中国房地产市值明显开始低于其抵押价值，弱信号已出现。

但是，只要房屋残值仍高于按揭贷款余额、且购房者收入能覆盖房贷，购房者就不会断供。这时候，首付比例和收入房贷比就是关键的安全垫（美国次级贷款降低了对贷款申请者的首付比例和收入要求）

强信号：居民房贷收入比快速上升（发生断供可能性增强）

美国家庭房贷收入比在2000年为65%，到了2006年达到99%。当家庭全部收入只够用于房贷支出时，就是危机出现的强信号。到2007年房贷收入比达到101%，突破极限而后危机爆发。

近年来，中国家庭房贷收入比持续上升，在2016年达到67%，离警戒线还有一段安全距离。

2.3.4 房贷收入比能否停留在安全区间？

美国次贷危机前后：

• 2000-2004年：金融自由化繁荣带来的过度信贷创造和小布什政府承诺“居者有其屋”政策带来的放宽购房者条件和信贷支持。（主动加杠杆）

• 2004-2006年：美联储连续17次加息，房价增速下降；但房贷收入比短期内难以改变上升趋势（被动加杠杆）。“灰犀牛”已经存在，政府也有所作为，但还是刹不住车。

• 2007-2011年：次贷危机发生后房价进入负增长，违约大规模出现后房贷收入比下降（被动去杠杆）

• 2011-2016年：房价增速转正，但房贷收入比继续下降（主动去杠杆）

中国从2006 年起随着房价上涨，居民的房贷收入比不断上行（相比美国房价增长更为明显）。

2013-2016年，中国居民房贷收入比和房价增速大幅上升，类似于美国2001-2004年居民主动加杠杆的过程。随着16年下半年货币政策收紧，房地产政策趋严，居民部门也将进入被动加杠杆阶段，房贷收入比继续上升。

目前房贷收入比还处于安全区域，但能否在警戒线前及时停下，关键在于居民收入增长能够覆盖房贷的支出，或者房价控制在合理范围内。前者依赖于经济成功转型升级，后者则依赖于房地产市场长效机制的有效建立。

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