2023-05-10 14:56:27
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前文:
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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
导语：
结合系列里的征信篇，我们看到贷款统筹规划的过程，很像在流水线上装配产品，各种零部件就像是产品的核心部件，要确保成品准时交货，零部件很早之前就要制造。贷款中的核心部件就是收入流水，提前准备非但毫无成本，并且它不像贷款中某些步骤是有利有弊，流水的准备工作属于“有百利而无一害”。
但就是这么核心关键的部件，很多人竟然交给淘宝小店或者房产中介去包装，再交给毫不知情的银行信贷员，希望能蒙混审批，这就好比在高空走钢丝。
1ST
对包装流水的态度
作为一个经验丰富、有责任心的贷款顾问，首要对他的客户宣传的，不是信口开河、夸大其词多么高的成功率， 而应该把一旦不成功的后果讲清楚，而客户自己，也应该对贷款这件事，多一些敬畏感，尤其是尝过甜头的客户，认为贷上千万也和儿戏似的，这种心态不可取。很多人因为可以临时包装流水，就把前期自己可以做、也应该做的步骤给省略了，造成不可弥补的损失和麻烦。因此，我们旗帜鲜明地反对包装流水，尽量能够在贷款准备期自行解决收入流水问题。
从信贷员和后台审批的角度看流水
经验丰富的信贷员和审批从纸张、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等等都可以发现流水的破绽，如果他们怀疑面前的这份流水，那有数种方案可以戳破真伪：
A）信贷员让客户自行打开网银，与提供的流水核对。
B）审批会要求信贷员陪客户一起去柜台再拉流水，并与之合影。
C）审批悄悄地在提供的流水卡里打一分钱，然后要求客户再提供某个日期内的流水，看他们转的一分钱是否在账户中显示。
自行做银行需要的流水
虽然有些银行也跟随着现实情况，放宽了借款人流水的要求，，要求负债的两倍。，可是“衣食住行”中的“住”在家庭消费的比重早已占据大头，房价的上限远远看不到头，还有人喊出“单价30万”的预期，贷款额自然水涨船高；而其他三个即使加上教育、医疗，其消费额在普通情况下，其涨幅有其上限。这就形成了工薪阶层的房产贷款需求涨幅与真实收入涨幅的错配，越来越多的家庭根本达不到两倍负债以上的流水。
流水单包含什么？
流水单=姓名+卡号+交易账号+交易时间+摘要+交易金额+余额+交易机构
交易时间：每个月的进账日期要固定，避开节假日。出账时间不用刻意等很久，再一次性大额转出，可用多笔小额取款、刷卡、转账穿插其中。
摘要：代发工资、奖金、转账、零售汇入、其他款项等等皆可，报销、劳务费等等尽量避免。
交易金额：工资需有零头，奖金零整皆可。可用一张他人的实际工资流水单，对照着转账。
余额：工薪族不用留太多余额，没什么作用。企业主余额留存多可计息，推算收入。
交易机构：如果是通过机构转账，比如人才公司、商贸公司、企业管理公司等等，通过他们指定的银行卡代发，在流水上一般会看到机构的名称，那么贷款时的单位名称也要匹配（除了人才公司可以说明是第三方代理机构）；如果是金融类公司代发，则务必小心。如果是个人转账，则尽量不在流水中体现交易对手名称。
什么样的人群需要做流水？
在实际操作中，发现自由职业者，单位性质一般的上班族，小微企业主，灰色收入多的，发放现金的人士是最需要自行做一份流水的，有备无患。
什么银行卡比较好？
目前实际操作中，中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多，备注有时不一致，交易对手信息也会看到，可要求其不打出交易对手信息。根据网友实验，交通银行卡在发生支付宝转账进卡时，会体现“企业网银“+”其他款项“，经银行核实，也可以认可使用。其他途径，请自行实验，再进行反馈。
怎么转账？
要点：尽量网银或手机银行转账，切记写好备注，让表面没亲属关系的人转给你，尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，避开节假日，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，比较合理。
多少金额比较合理？
根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。
现金在柜台存好不好？
现金在柜面存不好，因为很少有大公司的财务会到银行柜台给员工存钱吧，即使有，肯定也是小公司。
租金如何支付？
名下有房才会有租金，而租金需要符合常理，建议先在链家上查询当地租金价格，略微上浮即可。真实有租户的租金，切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。租金和工资建议分开做在不同流水里。租金进支付宝也可以认可，姓名、日期、金额和租赁合同匹配即可。
企业主的收入怎么看？
企业主的流水有两种认定方式，一种是大额进账，刨去当天快进快出的，再进行加权平均，乘以利润率和股份比例。另一种是根据余额的结息，倒推出半年内进账多少净流水，全部算收入。第二种可以用存单质押的方式拉高结息金额。
收入证明怎么开？
这点对自由职业和经常跳槽的以及挂靠在某单位交金的人士很重要，往往他们乱开一气，和之前的记录不匹配，可能之前单位性质还不错，现在开的单位却一般。
步骤应该是：先查征信记录，根据职业信息决定用什么单位（参考上一篇《征信篇》），如果之前单位还不错，而现在是自由职业或者刚换没满6个月，可以还用之前单位收入证明，或者和银行信贷经理沟通后决定；如果之前单位不算很好，现在有好的单位，收入证明当然就用现在的单位；如果目前也没有很好的单位，需要在做流水的同时，把征信更新成与单位相似的同行业较优质公司，收入证明也开成这家公司，以后一直沿用下去。
而体制内和大家公认的表面收入开不高的单位，好处是可能不需要流水，坏处是收入有上限，需要另想办法，比如多准备一些资产证明。
最后说一个案例：
A君，自由职业者，十余年来多次换工作，既有上市公司五百强，也有皮包公司，办信用卡时这些公司都填过，导致征信报告上职业信息有多家公司，最靠前的是被银行禁入的公司。购房前做了以下工作，A）找人才公司代发社保公积金缴税。B）找人才公司代发工资，但是代发公司名称是XX投资公司，代发三个月后发现，遂停止。C）同步让朋友每月转账到中信银行卡，但前两个月的流水不能用，因为这两个月中有客户转账，备注了银行忌讳的内容。D）继续按时转账，这次模仿一位500强人士的真实流水，每次进账3W多，年终奖再发十几万，连续有六个月。E）做流水的同时，办理信用卡，先办了中行的车主卡，额度不高，但是100%下卡，用的五百强单位名称，一个月后拉征信，发现已成功更新。F）中行卡办成功后，再办理上海、招行、交通等原有普卡的白金卡，也都顺利办妥。G）此时征信报告已更新完毕，职业信息与收入证明一致，流水数字满足额度要求，再寻找配合的银行，只办理全商贷，不查询公积金，100%可贷款。
亿客舒
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今日笋盘推荐：
房一：重庆江北区观音桥步行街，绝佳黄金地段
楼盘:聚丰纵横国际住宅
面积：72平
价格:128万
按揭:97万
首付:31万
过户税费佣金等共6万
楼盘简介:位于观音桥商圈中心，距轻轨3号线观音桥站步行不到2分钟，楼下对面就是公交车站（20余条公交线路），可到主城各区！
附近各大型写字楼、商场林立，此物业租赁投资价值极高！此栋物业开发商开盘均价为2万左右，此套是高管内部奖励房源，所以才能低于开盘价出售，懂得来！
房二：龙湖春森彼岸
江北品质大盘
低于市场价20万
清水价买装修房
122平187万，带装修，贷90万，首付97万，过户佣金税费按揭评估等费用7万！
懂的秒杀
房三：珊瑚水岸
144平卖价210.万，贷150左右，清水房，中间楼层，全看江，过户佣金税费按揭评估赎楼共8万
房四：大川壹江城江景房，
面积189万，首套贷款120万，首付20万包费用！包税费单价7400每平方！只有一套，手快来，手慢无！
房五：中航翡翠城，渝北西区。
现在建西南最大游乐园 旁边有体育场
轻轨9号环线 7号轻轨线 公交线路几十条 交通十分便利
渝北核心区域 政府主建片区
品质大社区花园洋房 建面298平 贷215万 首付12万 不包税费 清水三跃，地 下两层全采光，带50平米小花园
房六:沙坪坝 融汇温泉城B区
2栋2单元 11楼 出让地 电梯 精装家电齐全 可租1300以上 建面43.06 卖42.5万 包干 首套 贷款30万 首付出12.5万 包干，！(另有两万中介费，外地客房产税自理)
房七:南坪轻轨房亚太商谷
步行10分钟到轻轨工贸站
南坪商圈，会展中心，玖玺台旁边，精装修，两室一厅，83.5平米，贷款63万，出20万包干，带租约2800，可解除租约，目前市场租金3300左右。
月供3500左右，基本租抵月供，投资首选！
仅此一套，仅此一套！(另有两万中介费，外地客房产税自理)
房八:郁金香国际公寓
笋盘推荐:低于市场价30万！！！
郁金香国际公寓，沙坪坝商圈内，精品学区房，带重庆市十大名校指标！沙坪坝小学 建面120平米，清水顶楼跃层！贷款96万，卖160 出资67包干！市场价15000每平米，低于市场价30万左右，步行三峡广场五分钟不到，地铁9号环线再建中，绝对物超所值
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖110万，贷款74万，首付36万，过户8万（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
房十一:南坪步行街 珊瑚大厦
位置相当好 离南坪轻轨站2分钟 建面142 4室一厅 2卫 客厅大 房子05年的 首套贷款85万 二套75万 业主卖价118万 首付33万 后期费用5万 租金可租3200以上
房十二:南滨路大型小区 海棠晓月
1楼 建面160 简单装修 4室2厅2卫 业主做工程的，现在急需要钱 带后花园 此房用水不要钱！不要问业主为什么，因为重庆水利局长是他表哥 业主卖价138万 银行首套贷90，首付48，二套贷款80，首付58，后期费用5万包干 抢抢抢……
不限购不限贷房源：
某银行处置资产
不限购不限贷，不占房票
不限外地人，不限首套二套
不上征信
出钱即可买，住宅住宅住宅
房一：九龙坡区杨家坪步行街
住房256平，装修房，卖价207万，中介费2个点，包税费。
可贷款140万。首付67.预计租金6000元，月供22726元，10年期，不限购，不限贷，不限外地人，不限外地人，不限外地人，不分首套二套，无房票的速度速度。
房二：某行处置资产
杨家坪步行街住房一套109平，装修房，卖价88万，中介费2个点，包税费。
可贷款60万。首付28.预计租金2500元，月供元9748元，10年期，不占房票，不限购不限贷，不分本地外地，不分首套二套，首付都一样，不上征信
可两套一起买，也可拆分，过户手续费每套3万