2023-05-10 14:56:27
房产标准：购房之前对房产各要素都要了解，总价/面积/竣工日期/房产性质对应各自银行的政策。大部分股份制银行受理房龄20年的房产，超过20年房龄还想贷款年限长，一般都找四大行解决。
做低：大部分人还是选择做低房价，眼前少损失些税款总比很久后不确定的回报更让人心安。
征信记录：信用污点很难撤销，对失信者的惩罚也很合理。每半年习惯查询一下自己的征信记录很有必要，可以网上查询简略版，如果发现有逾期记录，，再进行分析和处理。
收入认定：这在贷款的流程中是最重要的一个环节。现行的负债收入比小于等于50%的计算方法严重低估了房产在沪上家庭支出的比重。主要矛盾是：银行是看过去的平均工资性收入，银行的管理机构认为既然你们过去六个月到一年的收入只有这么多，那么再这之后的数十年间，再给你升职加薪，对房贷的还款帮助也就杯水车薪了。这个论断对很多稳定的工作岗位是适用的。
例：如果按2016年统计的沪平均工资为8825元，即使按夫妻都能到手这么多工资计算，按现在银行审批政策其月供不能超过8825元，按30年九折倒算贷款金额，大概只有170万，总房价只有240万，按沪最新房屋均价3.6万计算，可以购买66平，低于沪人均面积35平。
但是善于提高自己和善于投资的购房者，他的人生曲线是向上的，在大部分人到了中年危机，休息倦怠时，他们还是可以为自己和家庭而奋斗，即使不能再上一个阶层的台阶，但尽可能适应社会结构的调整，从事不容易被被技术替代的工作，增加自己的劳动价值。
对于年薪远超平均薪水的人士来说，主要矛盾是居高临下的见识和欲望与持续高涨的房价之间的矛盾，假设年薪过百万，月薪10多万，其实留两三万用于日常消费就足够了，其余七八万都可以投入房产月供的支出，还不算其他灰色收入。所以银行在操作中也考虑到这些因素，有意放松了收入认定，像税前收入、其他资产、前夫妻的收入等等，因此单位性质的重要性更加突出。
因为以上这些矛盾，才产生了“BZ"的空间。关于“BZ"，在下一篇《度娘搜不到的贷款知识普及二》中解释。
首套认定：外地有贷算首套；11年之前和父母共有，算首套；11年共有，11年后变更共有人，算首套。
利率：现在上海首套按揭贷款只有九折利率。以前帮助客户获取各家银行的利率差异，是某些贷款公司的谋生之计。
双首套：即在不限购的前提下，同时买两套，都办成首套贷款，规避二套。下一篇展开。
接力贷：由符合要求的父母主贷，子女参贷。能办接力贷的银行很多，但有些银行会要求子女做担保，会造成负债的信息，办理前要确认好。
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贷款成数：房龄20年内的最高可以贷到七成，但超过这个房龄，大部分银行都会降成，以控制风险。同样，对于其他银行认为有瑕疵的房产，也会降成。所以收入不足肯定会降成，但是降成不全部是收入不足导致的
还款方式：等额本息/等额本金/按月付息+等额本息。第三种，很多人喜欢，但实际上只能三年按月付息，计算得出，前三年的等额本息的本金部分仅占月供的四分之一，并不会显著减轻贷款人的压力。至于有些人想30年一直按月付息的还款方式，这种创新估计中国YJH没胆量。
加急放款：收件收据放款／加急出产证。收件收据放款目前针对一手房操作的多，二手房很多银行暂停，也是控制风险。加急出产证也是针对僵化体制的灵活应变。
例：按揭贷款700万实操细节。
按揭贷款1000万是个槛，我们只谈这个槛以内的，之外的要么五成，要么实打实有资本，要么具备神的通天本领，不予讨论。
目前大家的共识是1000万以上房产性价比较高，贷七成700万，即使按30年的月供也需3.6万，解决收入问题势在必行。一般购买1000万房产的必然都已有房，，都会遇到收入不足的问题。
办法一：拉高收入，
办法二：前夫也参贷，但负债也计算入内。
办法三：收入加资产，这里的资产可以是股票房产和现金。
三个案例：1.夫妻同贷600万，单位都一般，征信有逾期，收入加存款解决了6.5成，降了半成的原因还是单位性质。2.单身贷650万，单位五百强，征信有逾期，收入加流水加存款解决了七成，单位性质抵消了逾期的影响。3.离婚贷700万，单位五百强，收入证明加存款，七成，单位性质也是关键因素。因此，贷大资金的客户，如果自购，有必要将单位性质进行优化（见《信用卡对单位性质的更新作用》），如果代持，尽量找优质单位的员工。
流程图（网友分享，非常细致，仅供参考）