房贷银行审批取决于4大因素 你都知道吗?

第一

要素：收入

银行放贷的主要目的是赚取利息，因此最看重借款人的还贷能力。还款能力最直接的表达就是稳定的收入。

工薪一族赚取T4收入的证明提供起来是最简单的，只需要提供雇主信或最近一年的T4，加上两张最近的工资单，就足够证明收入了，当然一定要是全职工作，并已过试工期。

而对于赚取佣金收入的或自雇人士来说，就需要提供最近两年的报税NOA和T1 General来证明收入了。需要提醒大家注意的一点是，Capital Gain是不算做收入的。对于自己有公司的自雇人士，公司的净利润会对贷款能力提供帮助，需要提供最近两年的财务报表。

希望大家牢记，收入是衡量贷款能力的最重要的因素。收入越高，贷款能力就越强。

第二

要素：债务

这里所说的债务包括现有房产的贷款、LOC（Line of Credit）、车贷、学生贷款、信用卡欠款等等。

自住房的债务，除了月供之外，往往还应包含地税和供暖费用等等，因为这些都是持有自住房必要的支出。

投资房的债务会扣减相应的租金收入（ 租金收入银行一般是会按照一定比例来计算，例如50%-80%）。

LOC是按照使用金额计算债务的，未使用的信用额度一般是不计入债务的。

车贷是占用信用额度较高的一种债务，每月＄500的车贷基本就相当于10万的房贷额度了。因此，如果可以提前还清车贷，会增加你的贷款能力。

信用卡欠款是按照3%计入债务的，如果能按月付清，则可不计入债务。

债务与贷款能力成反比。债务越低，贷款能力就相对越高。

第三

要素：信用

个人信用分数对贷款能力也起着非常重要的作用。银行会根据借款人的信用等级来决定是否提供贷款，也会影响批贷金额。

请记住下面这些影响信用分数的方方面面：

1）还款历史（最重要的因素），迟付、催收、破产会严重影响你的信用分数，所以千万别忘记按时还款，如果按时还款确实有困难，一定要及时联系收款单位，协商一个解决方案；

2）可用信用额度，计算信用分数的不是你的总信用额度，而是可用的信用额度，所以请尽量将使用额度控制在总信用额度的35%以内，不要超过50%；

3）信用历史长度，期限越短，分数越低，所以请尽量保留持有时间较长的信用卡，即使不常用也尽量不要取消，偶尔使用以保证激活状态；

4）查询次数，申请信用额度时，查询次数也会被记录下来。如果短时期内频繁的在信用报告上出现太多的查询记录，会被怀疑你在极力申请信用额度。这在放款方看来将有可能会超出申请人的偿还能力、增加收不回款的风险，因此短期频繁查信用会降低信用分数，所以如非必需，不要任意授权授信机构调用信用报告；

5）信用种类，如果你只有信用卡，可能分数会较低，所以尽量增加信贷种类，如信用卡、车贷、Line of Credit等， 但切记也不要过量，不要超过自己偿还能力，以防最终会因为无力偿还而严重减低信用分数。

第四

要素：资金（首付款和净资产）

银行对首付款的来源是由严格要求的，只是根据央行反洗钱的要求来决定的。

一般要求提供30天的资金交易记录，当30天内没有大笔入账记录时，才能确认为自有资金。

如果贷款要买的是自住房，则允许使用直系亲属赠与的资金作首付，提供Gift Letter就可以了。

如果你买的是投资房，那首付款一定要是自有资金，请尽量提前做好准备。

另外，以银行的角度来看，净资产越高，借款人还不起贷款的可能性就越低。

因此除了首付款之外的充足的净资产也会相应提高贷款能力。特别是对已有的投资物业，银行是要求看到一定的净资产的。