2023-05-10 14:56:27
文/克尔瑞
本文转自克尔瑞（微信搜索：克尔瑞）
导读：2015年上半年，时代地产合约销售额为人民币76亿元，较去年同期增长26.8%，上半年以广州为主占41％，佛山占18%，珠海占22%。上半年总收入达40亿，上升78.2%。毛利达10亿，上升33.1%。毛利率为25.7%，下跌8.7个百分点， 期内利润4.6亿，上升12.4%，核心净利润4.5亿，上升21.2％，核心净利润率11.1%，下跌5.2个百分点。土地储备方面，上半年土地储备达1014万平方米，足够3-5年发展，广州占15％，佛山19%，收购主要集中广州和珠三角核心城市。上半年共收购5幅地块，3幅在广州，一幅在佛山，一幅在珠海的项目是与保利联合开发的项目。6月份新收购3幅地块，2幅在广州，1幅在佛山。项目端，28个以广州为主的城市项目，其中8个是改造项目，另外20个城市改造项目我们已经收到意向书。另外，房地产政策平稳，利率下行，公司加大轻资产业务也是时代地产的两大看点。（附管理层业绩说明会问答）详情见下文。
会议信息
一、日期：2015年8月4日（周二）
二、时间：上午9：45至10：45
三、地点：香港四季酒店
四、出席管理层：
主席兼执行董事:岑钊雄先生
首席财务官兼联席公司秘书:雷彬伟先生
业绩回顾 (雷彬伟先生)
一、 截至2015年6月30日止年度财务摘要（单位：人民币）
2015年上半年合约销售额为人民币76亿元，较去年同期增长26.8%，完成全年目标的46.2%
收入达人民币40亿元，较去年同期增长78.2%。毛利润为人民币10亿元，同比增长33.1%，核心净利润为4.5亿，同比增长21.2%
015年上半年毛利率为25.7%，较2014年有8.7个百分点的下降。因为2014年上半年高毛利的项目，令总体上半年总体毛利率偏高。今年全年预计26%－28%
净负债比率由2014年底的97.4%减少至88.2%，资产结构有所改善
2015年3月份发行28亿美元的5年期的高收益债券。2015年7月发行20亿人民币的5年期国内公司债
主要关注珠江三角洲的核心城市，尤其是广州，持有充足的高质量、低成本的土地。
财务情况 (雷彬伟先生)
2015年上半年总收入达40亿，上升78.2%。毛利达10亿，上升33.1%。毛利率为25.7%，下跌8.7个百分点， 期内利润4.6亿，上升12.4%，核心净利润4.5亿，上升21.2％，核心净利润率11.1%，下跌5.2个百分点，具体原因与毛利率下降的因素有关
资产负债表数据，总资产不断增加，目前已经达到380亿，总权益上升至70亿，现金总额66亿，有足够现金支付利息，借款和营运费用。总借款128亿，短期借款25亿。净负债比率从2014年6月30号的112.8%下降到目前的88.2%
净债务对EBITA是1.7倍，EBITA对总利息支出是3.3倍，净负债比率为88.2%，净债务对总资本为30%
融资渠道上，银行借款占38%，优先票据占39%，可换股债券占2%，其他借款占21%。一年期内贷款为25亿，其中19亿为其他借款。7月份发行的20亿公司债主要是来偿还信托贷款。我们不断在拓宽融资渠道
运营情况 (雷彬伟先生)
合约销售稳步增长，2015年上半年为76亿，持续在上升，区域占比上，2015年上半年以广州为主，占41％，佛山占18%，珠海占22%。确定物业销售收入稳步上升，2015年上半年达38亿。广州占42%，佛山为21%,珠海为14%
2015年上半年土地储备达1014万平方米，足够3-5年发展，广州占15％，佛山19%，也是以广州为主的城市占比比较高，土地成本比较低，为1515人民币。
2015年土地收购主要集中广州和珠三角核心城市。上半年共收购5幅地块，3幅在广州，一幅在佛山，一幅在珠海的项目是与保利联合开发的项目。6月份新收购3幅地块，2幅在广州，1幅在佛山
28个以广州为主的城市项目，其中8个是改造项目，另外20个城市改造项目我们已经收到意向书
2015年下半年房地产政策保持平稳，利率下行，降低运营成本
继续加大“大广州概念”的投资，取得更多更好更优质的土地资源，将积极推进轻资产业务，提高轻资产在集团业务中的占比
问答环节
Q1:旧改项目的情况，投入金额以及预期收入？
A1:(岑钊雄) 前面三个项目已经超过一年时间，前两个等政府审批，政府做了微调，我们还是在等政府最后的新的政策，我们所有前期的手续已经准备好。工厂我们已经接管，第三个是村的改造，我们拆迁完成了90%，下半年可以完成变成公司的土地储备，预计下半年可以完成，4，5，6也是村的合作项目，等政府完成集体用地变成商业用地的手续，第7个项目是去年的，我们前期也跟村里 又很深入的沟通。基本上条件差不多。第八个也是下半年可以落定的，虽然在佛山，但靠近广州，这八个都有信心落定，前面2个工厂收购用对价来完成支付，下面几个我们早期只是定金，投入不大。
Q2:请管理层过一下现金流，达成目标有多少可售，涉及到股权投资的对方机构是哪个，今年销售目标包不包括旧改项目？
A2:(雷彬伟) 下半年总共63亿，其中工程款25亿，土地26亿，利息5.8亿，税款8亿，销售管理5亿，希望今年可以达到经营现金的平衡，回款率达到了83%。销售好，现金回笼好，去年的回款率为80%，对比来看销售有好的改善，可售资源 是280亿的目标。平安投资令权益增大。上半年现金流负数6亿左右，我们在土地支出用掉26亿，预计工程款55亿，上半年用了一半还多一点，上半年支出比销售高。我们与平安不动产的合作，主要是在南海和广州项目有股权，项目会走到底。销售目标不包括8个旧改项目，旧改项目主要是明年的安排。下半年可售资源会比年初充裕。
Q3:上半年业绩是否受广州市场影响，与广东竞争对手相比怎样？
A3:(岑钊雄) 我们只选了5个城市，目前来说所在区域里我们排名靠前，广州市场我们想卖多快都可以，希望对利润贡献更大一点，目前来说广州土地供应不多，国有企业工厂改造，广州随着货量更充足，我们公司的销售速度是快于整个广州市场销售增速的。
Q4:房地产市场回暖，7月份销售量回调，是季节性因素还是股票市场波动？
A4:(岑钊雄) 上半年比去年预期活跃，有些主要城市房价都有增长，个别城市增长快，但很快就会变平稳，是正常的，预计下半年市场还是会比较稳定，6月份属于销售比较高的月度，7月份下落一点也正常。我们的客户作为个人来说，不动产是资产配置中很重要的部分，股票有好的也有不好的影响，大部分消费者值得信赖不动产，应该坚定的持有优质物业。
Q5: 公司今年新开工面积是多少？
A5: (岑钊雄) 总共231万新开工面积，其中上半年152万， 下半年80多万，我们主要是在考虑明年后年的事情。
Q6:公司继续在广州买地，对未来土地成本看法，会不会调整土地策略，今年有没有提价，以及对毛利水平的展望？
A6:(岑钊雄) 始终围绕大广州概念，包括佛山也是被视为广州的概念，广州地价上涨，我们也完成并购有所收获，谨慎参与拍卖，未来成绩会越来越好，完成比较成功的收购，我们也在洽谈小的发展商，希望可以带来并购机会。今年毛利比去年低是预料之中，我们接手项目本身毛利率比较低，我们比较有信心把毛利率提高，我们可以根据市场灵活调整价格和去化率，我们在广州有5-10％的调整，主力市场还是乐观的，销售稳定，符合预期。
Q7:15年全年负债率目标，下半年境内境外融资计划？
A7:(岑钊雄) 目前负债率提升还是有空间做得更好，业务结构决定我们公司负债率反应与其他公司不同。接下来负债主要三个方面，香港美元债38%，公司债占了4.2%，银行贷款方面，一年期到款的钱，银行按照销售进度要求我们定期去还，并不属于刚性的偿还。香港借款价格不低，我们在想怎么把债务结构做得更好。现在国内放开，加强了流动性，渠道可以多一点，成本也比较合理。我们在香港是冰火两重天，与国企差价高，在国内差价就相对低。目前利息还是高，一年后会发生很大改变，预期业绩增长，滚动效应越来越好。
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