住房租赁市场再度前行!保利首期租赁住房REITs成功发行

2023-05-10 14:56:27

近期精品课程

【4.15-16 上海】债市寒冬,?

【3.31-4.1 上海】【4.21-22 北京】REITs、商业地产、长租公寓和供应链融资案例与实战



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2017年3月14日,保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产”,证券代码600048)发布公告称,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”(以下简称“第一期专项计划”)实际收到认购资金17.17亿元,于2018年3月13日正式设立。


据公开资料显示,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”(以下简称“专项计划”)于2017年10月23日取得上交所出具的《无异议函》,拟发售总规模50亿元,以保利地产自持的优质租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制(首期发行自《无异议函》出具之日起6个月内完成,其余各期发行自《无异议函》出具之日起24个月内完成),优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。此次发行的第一期专项计划系该项目的首期产品。


据悉,该专项计划既是国内首单央企租赁住房REITs,也是国内首单完成发行的房企租赁住房REITs,同时还是首单采用储架发行机制的REITs。

(法询此前对房地产行业的资产证券化产品作了详细整理,具体可参见《地产非标遭遇冰冻!房企ABS融资如火如荼》


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本文纲要

一、产品概况

二、产品亮点

三、底层物业资产情况

四、产品意义



产品概况

(一)基础资产概况

原始权益人/资产服务机构/资产优先收购权人

保利地产(AAA)

增信安排人/证券收购权人

中国保利集团公司(以下简称“保利集团”,AAA)

计划管理人

前海开源资产管理有限公司

基金管理人

北京中联国新投资基金管理有限公司

基础资产

由原始权益人依据《基金合同》享有的基金份额所有权和其他附属权益及衍生收益

底层物业资产(公寓)

位于广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十个城市的自持租赁住房

增信安排

私募基金层面:底层物业资产抵押担保
专项计划层面:租金收入及权利维持费超额覆盖;优先/次级分层;保利集团的差额支付承诺;保利集团在投资者行使回售权时提供流动性支持;优先级证券评级下调时保利集团予以全部收购;底层物业资产估值下降时保利集团支付相当于贬值部分的保证金(若估值回升,保证金可退还)


(二)第一期专项计划的证券概况

产品名称

产品规模

(万元)

预期

收益率

信用

评级

期限

面值

(元)

还本付息

方式

优先级资产支持证券

154,530

5.50%

AAAsf

最长为专项计划设立后届满19年,每三年末可开放退出行权

100

按年付息,到期一次还本

次级资产支持证券

17,170

不适用

不适用

最长为专项计划设立后届满19年

100

按年支付剩余收益,到期获得剩余资金及资产

   

(三)交易结构图

该产品与市场上大多数类REITs产品类似,采用的是“专项计划+私募基金+项目公司”的结构,具体如下图所示:

 

对于该种类REITs结构,法询此前作了一定程度的解析,具体可以参见《公募REITs元年+租房风口!租赁住房类REITs大起底!》


产品亮点

此单产品最大的亮点是开创了企业资产证券化中引入“储架发行”机制的先河。


“储架发行”是目前广泛运用于银行间市场的信贷资产证券化项目的一种发行方式,现企业资产证券化项目也开始引入。该机制的特点是在专项计划申报阶段,不必确定具体的基础资产,仅对交易模式及计划文件进行审查;在交易所出具无异议函,确认产品期限及额度后,根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点,实现分期发行及备案。


市场普遍认为,在目前国内REITs缺乏“扩募机制”的情况下,通过储架发行机制能够创设出“可以长大”的REITs,间接实现了公募REITs的扩募功能,堪称里程碑式突破。


底层物业资产情况

据《经济观察报》报道,在租赁住宅方面,保利已布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等10余城市,拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线,并分别由保利集团旗下的租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。其中N+青年公寓规模最大,也是目前保利长租公寓板块的发展重点,目前在西安、长沙、大连、重庆、广州5个城市拥有5个项目,共642间房间,预计到2020年完成11个主要城市的布局,届时将有近20万间房。此外,保利还通过合作的方式打造uoko互联网青年公寓品牌。这些租赁品牌皆取得不错的成效,为保利地产进一步发展租赁住宅积攒了不少经验。


在自持土地持有量方面,据相关报道,保利2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的土地不下7幅,面积总和超过100万平方米。对于这些土地,保利均有不同程度的自持比例,自持建面总计超17万平方米,其自持土地数量居房企前列。同时,这些土地多分布于一线城市及核心二线城市,也是大力推进租赁住宅发展的城市,为保利地产分批发行租赁住房REITs提供了资产基础。


产品意义


随着房地产行业“存量时代”的到来,租购并举将成为我国房地产行业未来发展的主基调,住房租赁市场将逐渐成为房地产市场的重要组成部分。据东方证券的统计和预测,目前我国租赁人口预计为1.9亿,租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一二线城市市场份额占比分别为31%和20%;到2030年,我国租赁人口预计将达2.7亿,整体市场规模预计将达4.2万亿元。


自2015年以来,为建立“购租并举”的住房保障体系,实现住有所居,、住建部下发了一系列政策、法规,积极推动住房租赁市场的发展,培育机构化、规模化的住房租赁企业,鼓励国有企业布局住房租赁业务;同时,大力支持租赁住房资产证券化实践,积极盘活存量房屋,增加租赁住房有效供给。


正是在市场需求和政策的双重导向下,保利租赁住房类REITs应运而生。


“本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示,“‘REITs’将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具,积极开拓住房租赁市场的金融创新。”


上交所总经理黄红元就租赁住房资产证券化答记者问时指出,“该项目的推出,为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验,是上交所积极响应国家政策,助力住房租赁市场发展的重要举措。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好,其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式,探索开展资产证券化业务,借助资本市场的服务实现企业良性发展,为社会提供更多的租赁住房”。


证监会债券部副处长阎云松认为,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。保利地产租赁住房REITs的推出符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。  




法询将于分别于【3月31-4月1日(上海)】和【4月21-22日(北京)】开设《REITs、商业地产、长租公寓和供应链融资的案例分析与实战要点专题培训》课程,特邀请长期活跃在资产证券化及房地产市场一线的领军人物和资深专家为广大金融从业人员带来关于REITs、住房租赁、商业物业和供应链融资等方面的深度分享,从标的资产选择、产品结构设计和项目风险控制等多角度为大家解析房地产ABS的新鲜案例和实战要点!



本次课程采用线上微课堂和线下公开课相结合的方式。

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线上微课

1

本系列课共计28节,覆盖ABS业务概述、政策、技术、信贷ABS、企业ABS、场外ABS六大篇章和PPP资产证券化、地产类ABS两大专题,价值299元。

(获取方式详见文末。)




线下公开课

2

主题一:2018年展望:合规风控视角下企业资产证券化政策解读、

第一天 上午

 一、企业资产证券化产品特性及近期投融资需求趋势分析

1. 基础资产核心要求、类型及特性

2. 国内ABS 交易结构解析及比较

3. 产品的融资端功能及优势探讨

4. 优化企业报表的图示及案例分析

5. 轻资产转型案例-以某集团股份有限公司权益型类REITs 为例

6. 2017 年ABS 投资者类型、各自诉求及变化趋势

7. 二级市场制度安排及流动性分析

 

二、 2018 年企业资产证券化最新政策解读

1.

2. 主管部门近期出台的资产证券化政策解读

3. 申报文件要求:信息披露文件和主要交易文件

4. 申报及评审流程、绿色通道介绍

5.

6. 资产支持证券项目关注点

 

三、2018 年资产证券化大类基础资产展望及创新模式分析

1. 2017 年整体市场情况分析

2. 2017 年度“首单”产品点评

3. 2018 年大类基础资产投融资需求展望

(1)PPP 项目资产证券化

(2)商业地产及其他地产类资产证券化

(3)供应链金融资产证券化

(4)消费金融和小额贷款

(5)银行等金融机构发起的债权

(6)融资租赁债权

(7)基础设施收费收益权

(8)一般经营性收入类资产

4. 资产证券化项目评审思路及关注要点分析

 

四、 大类基础资产关注要点及典型案例介绍

1. PPP 项目资产

(1) 主要模式及关注要点

(2) 使用者付费PPP 项目资产证券化案例(发改委)

(3) 政府付费PPP 项目资产证券化案例(发改委和财政部)

2. 供应链金融资产案例分析

(1) 应收账款债权(交易结构、证券结构、模式分析)

(2) 核心供应链企业应付账款

(3) 保理应收账款

(4) 房地产购房尾款债权

(5) 物业费资产证券化

3. 租赁债权案例分析

(1)一般租赁债权

(2)汽车租赁债权

4. 不动产相关资产案例分析

(1) 类REITs 与CMBS 的关注要点及比较分析

(2) 股权类REITs 案例分析

(3) CMBS 案例分析

5. 金融债权案例分析

(1)票据收益权

(2)银行金融债权

6. 绿色资产证券化

(1) 概念解析及融资优势

(2) 发行条件

(3) 案例介绍

7. 基础设施收费收益权案例分析

8. 保障房项目资产案例分析 


主题二:“租购并举制度下”商业地产及租赁住房债券融资及资产证券化政策解读、大类基础资产关注要点、创新模式及典型案例培训

第一天 下午

一、资产证券化产品特性及投融资需求分析

1. 企业资产证券化核心概念和产品特性

2. 商业地产资产证券化融资端需求分析

3. 商业地产投资者的投资ABS的需求分析

 

二、商业地产资产证券化最新政策解读

1. 2017年企业资产证券化发行情况剖析

2.

3. 商业地产资产支持证券业务申报文件要求及流程

4.

5. 商业地产资产证券化最新政策解读

 

三、商业地产证券化基础资产展望及创新模式分析

1. 大类基础资产的机遇与挑战展望

2. 创新模式及交易结构分析

 

四、商业地产资产证券化业务关注要点及典型案例分析

1. 类REITs原理介绍

2. 债权型及权益型类REITs比较分析

3. 权益性类REITs关注要点及典型案例分析(2-3个最新案例)

4. 债权型类REITs关注要点及典型案例分析(2-3个最新案例)

5. 租赁住房租金收益资产证券化关注要点及典型案例分析(2-3个最新案例)

6. 租赁住房类REITs关注要点及典型案例分析

 

五、商业地产及租赁住房债券融资关注要点及典型案例分析

1.

2. 商业地产债券融资关注要点及典型案例分析

3. 租赁住房项目债券融资关注要点及典型案例分析 


主题三:商业不动产证券化与REITs:不动产投融资创新展望

 第二天 上午

一、不动产投融资环境分析

1、资金融通是不动产行业的生命线

2、内地不动产融资现状分析

3、资产证券化和REITS的政策优势

 

二、不动产投资信托基金(REITs)与资产证券化

1、REITs和资产证券化介绍

2、资产证券化的基础资产

3、不动产资产证券化

4、类REITs的发展历程

5、CMBS的发展历程

6、类REITs和CMBS的交易架构

 

三、类REITs成功案例介绍

1、案例分析:光控安石-大融城资产支持专项计划

2、案例分析:高和红星家居广场资产支持专项计划

3、案例分析:中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划

4、案例分析:新派公寓权益型房托资产支持专项计划

5、案例分析:魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(非REITs)

6、其他已证券化的部分商业物业

 

四、从类REITs走向公募REITs

1、类REITs和国际REITs的差异

2、公募REITs模式设想 


主题四:详解商业地产运营改造和创新模式

第二天 下午

一、商业地产市场概况、政策解读及趋势研判
1、行业数据、市场现状及痛点
2、政策红利、消费升级
 
二、国内商业地产运营模式分析
1、参与主体分类:轻资产中介类、公寓类、酒店类、办公类、零售类、地产公司类、运营及盈利模式解析
 
三、存量商业地产改造运营实战经验
1、以轻资产为的投资逻辑及匡算
2、存量物业改造成的流程和要点
3、金融机构合作空间
 
四、商业地产未来破局与创新




讲师介绍

3

讲师 A

某证券交易所固定收益业务权威专家,具有丰富的资产证券化业务及公司债券审核经验。


讲师B 

某证券资产管理有限公司高管、国际金融地产联盟常务理事

主管资产证券化、REITs及资本市场业务。曾任职摩根士丹利华鑫证券、中信证券、中国农业银行,长期从事资产证券化、结构化投融资与资管业务。成功完成了十余单交易所与银行间ABS与类REITs产品,覆盖了商业地产、应收帐款、贷款与消费金融、租赁与基础设施等资产,包括国内首单公寓类ABS---魔方公寓信托受益权资产支持专项计划以及首单公寓类REITs---新派公寓权益型房托资产支持专项计划。


讲师C

某地产公司旗下资产管理公司总经理 国际金融地产联盟常务理事




报名方式

4

培训时间:3月31-4月01日(上海)

                  4月21-4月22日(北京)

培训价格:3800/人(含课程材料与午餐)

联合主办方:

杭州法询科技信息服务有限公司

国际金融地产联盟(IFFRE)

中国首个聚焦地产及地产金融领域,推动接轨国际标准的联盟。联盟本着专注、专业、创新、 诚信、共赢的精神,整合国内外商业地产行业顶尖资源,集合各大国际权威专业协会成为中国金融地产标准化的领航者。联盟会员构成以从事商业与地产业务的金融人士和从事投资与管理业务的地产人士两大人群为主,旨在推动中国金融商业地产接轨国际与专业标准,汇聚中国金融地产全产业链中坚力量,打造金融与地产融合的国际化平台,最终成为全球金融地产交流对话的中国舞台。


报名联系人:颜经理 136-7181-6814(同微信)

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