2023-05-10 14:56:27
来源|房产经纪人那些事儿
3月9日，央行副行长潘功胜在答记者问时表示：
最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。
虽然房贷利率普遍上浮10%-20%，但从历史长周期来看，目前的房贷利率依旧不算高，而且不排除未来继续上浮的可能性；这就意味着，以后买房，购房成本可能会更高。
01
目前的房贷利率确实不算高，
房贷利率持续上浮的可能性仍旧很大
其实，央行说的没错，在经济的长周期内，目前的房贷利率的确不算高。即便按照上浮20%的水平5.9%来看，也只是相当于三年前的水平，远低于2014年之前的房贷利率。
之所以如此，是因为过去几年，货币和信贷都进入大宽松时代。面对经济持续下行的压力，有关方面不断降准降息，释放出庞大的市场流动性，正是这些流动性，支撑起过去这一轮的房价暴涨。
不过，从2017年下半年开始，市场环境开始发生变化，信贷宽松时代一去不复返。
从国际环境来看，美联储持续加息加上缩表的预期，对人民币产生承压作用；
从国内环境来看，防风险、去杠杆已经成为政策主基调，M2增速连续下滑，市场钱紧，连余额宝年化收益率都一度上升到4.5%以上，房贷利率不可能原地踏步。
另外，按照最新的政府工作报告的表述：
稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定。
虽然相比于去年，增加了“松紧适度”的表述，但这只意味着政策更加灵活，稳健中性的大方向不会改变，防风险去杠杆的节奏不会发生变化，房贷利率持续上浮的可能性仍旧很大。
02
房贷利率上浮，
200万的房子，贷款多了44万
根据融360提供的数据，2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%；同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%。
与一年前相比，目前的房贷利率不仅高，而且高的让购房者肉痛。表面上看起来，一些城市房价出现短暂回调或者高位盘整，但房价跌了一点，而利率却上浮了20%以上，整体购房负担只增不减。换句话说，房价微调带来的市场福利，基本都被房贷利率上浮吞噬掉。
举个简单例子，200万30年期限的住房抵押贷款，基准利率下的还款总额是382万元，上浮10%后是402.8万元，上浮20%后是426万元，整体房贷多了44万元，每月平均还款多了1222元。
03
房贷继续涨，房价会如何？
关于房地产周期，恒大的任泽平有句话，叫做“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
的确，金融政策可以决定楼市繁荣与否。如果防风险、去杠杆成为主基调，那么大多数城市的短期房价都将受到影响。
至于房价是高位盘整还是持续下跌，在金融之外，更要看经济、产业、人口等基本面因素。显然，没有基本面的城市，其安全边际也是最低的。
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