2023-05-10 14:56:27
在房价越来越高的今天，流水在贷款中也越来越成为一个问题。现在动辄一套房子都是200万起步，按首付三成算，月供需要8千多，流水需要1万6以上。
1万6？你逗我呢？你以为房价去年翻了一倍，我们收入就也翻倍吗？
抱怨没用，在今年的形势下，银行卡流水可不是开玩笑的。
解决流水问题基本就两个思路：一个是假流水，一个是造流水。
一.假流水
中介最喜欢撺掇你的就是给你做假流水，负责任一点的会告诉你，有风险，不一定能通过；不负责任的就会跟你打保票，百分百没问题，然后跟你要一笔手续费。
假流水怎么做的呢？有一种最简单的方法就是找真流水，然后换成你的名字。
风险就在于此。如果银行较真起来，两个方法就可以验出真伪：
一个是跟着你亲自去银行打流水，还有一种比较损的，给你银行卡转账一块钱，让你再打一份流水。
这都是现实中发生过的。
假的真不了，真的假不了。如果是在15、16年那种大放水的年份，银行因为放款任务都求着贷款，也许就没什么问题，睁只眼闭只眼。
可是目前的格局下，还是要求真流水的多。既然银行告诉你要真流水了，你就别拧了，行家一看就能知道真伪。
假流水手续费一般几千元，这完全看中介心情了。有时还有那种比较损的中介，看你人傻钱多，就想喝你，故意说你流水不够，让你在他那做假流水，先收你一笔。然后还告诉你被银行发现了，要拒贷，需要一笔钱“疏通关系”，张口好几万。
这种情况没办法，果断换中介，办完事后打官司要回原来的中介费。
所以中介很重要，找个靠谱的中介更重要。但重要性仅在于人品，对于房子，不用听他们瞎忽悠，你自己要有分辨能力，自己做主。
在岸上比划是永远学不会游泳的，不要迷信中介，他的目的在于促成交易，对房地产的认识，中介真的未必比你高。他体会不了资金周转，交房，装修，出售，这一系列业主心理，在买房这件事上，你首先应该相信自己，其次应该相信家人，第三还是应该相信自己。
二.造流水
相对于简单省事全靠中介操作的假流水，我们倾向于自己动手造流水。
这种方法同样不能保证你百分百成功，但是至少有后路。
造流水的方法很简单：
1.每月让别人定期定额往你工资卡打钱，保留两位小数点。
2.打多少自己计算，够覆盖月供2倍就行。
3.备注写工资，房租（名下有房），或者什么也不写。
4.坚持六个月以上。
5.不要打完就转走，尽量放几个月一起转走。
6.不要转的一毛不剩，留几百。
这其中有很多问题的，个人转账和单位发工资毕竟不一样，流水一打出来大部分银行都能看出来，而且再深入的想一下，每月收入这么多，怎么个税缴那么少？
银行肯定能发现。那意义何在呢？
因为没有别的办法，虽然造出来的流水很粗糙，但是假流水也好不到哪去，只能是瘸子里头挑将军了。
为什么？
因为审批权在信贷经理，只要他认真起来，什么流水都糊弄不了。只要他点下头，什么流水都能过。所以我们说与其掏钱做假流水，不如自己造流水。
综合衡量风险收益，我们觉得假流水那几千没必要花，做真流水又完全不用花钱。
TIP：中信银行流水不显示交易对手，招商银行流水在柜台打印时可以要求不显示交易对手。
三、其他
第一次买房会格外的在意房子本身，朝向，楼层，装修，甚至邻里关系，买的多了就会发现，其实房子本身不重要，同一个小区不会相差太大，重要的步骤其实是贷款。
这里头有很多需要注意的事项，也需要仔细运筹帷幄。以前还有那种想办房贷先存理财的现象，好不好贷款，真的跟假流水真流水关系不大，完全看银行放不放“水”。
具体而言，看好房子以后，第一且最关紧的事，就是通过中介对接银行，现在银行一般都有贷款预审，把自己的真实情况告知，然后让贷款经理想办法，他让怎么办就怎么办。
他如果坚决的说办不了，让中介重新对接银行。五大国有行，十三家股份制，天津本地还有天津银行，渤海银行，总有能办的，无非代价问题。
贷款问题确定后再签约，因为贷款才是核心问题。现在贷款周期普遍较长，难度较大，在贷款上多花心思和精力是值得的。
需要说明的是，流水并非一定是月供两倍，有些银行收入证明在1万元以下不需要流水，有的流水计算方法是：月流水》=2*（月供-月缴纳公积金）。
还是那句话，好不好贷款完全是看银行脸色，你该尽力的尽力就行了。
贷款那些事之一：房贷
贷款那些事之二：信用贷
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