2023-05-10 14:56:27
朱某与广西荣和企业集团有限责任公司商品房销售合同纠纷案
一、导读
1、开发商明知购房者属于限购范围仍向其销售房屋导致无法办理银行按揭，是否属于购房者的过错？
2、开发商主张解除合同后是否可以向购房者主张违约金？
二、
：
买受人朱某于2011年7月5日与广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称荣和集团公司）签订《南宁市商品房买卖合同》一份，双方约定，由朱某购买荣和集团公司开发的荣和·大地第二组团×号楼×座×号房，合同总价为869590元。同日，买受人朱某与荣和集团公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该补充协议第一条第（三）项约定付款方式为银行按揭，双方并详细约定：1、买受人在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款和住房公积金贷款应具备的条件及手续。2、买受人须在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同价款的31%作为首期付款，计人民币269590元，已付定金作首期付款。3、其余69%的房款，计人民币600000由买受人向银行办理按揭贷款手续。4、出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。买受人应在签订《合同》及本补充协议交交纳首期款之次日起3日内到出卖人联系的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用；经银行审批符合要求并同意发放贷款的，买受人在接到出卖人或银行通知后3日内须到银行指定的地点签订个人购房借款合同及办理抵押登记备案手续。逾期不办理相关手续的或不签订合同的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同并有权要求被告支付合同总价20%的违约金。5、如银行要求买受人提供其它个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知10日内向银行提交资料及向出卖人补齐首期款差额。逾期不交资料或不补齐款项，视为买受人违约，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同并有权要求朱某支付合同总价20%的违约金。6、如买受人按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式并在接到出卖人或银行通知后10日内到荣和·大地客户服务部办理相关手续。如在上述期限内，买受人未能选定新的付款方式并与出卖人签订协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。上述合同与协议签订当日，朱某向荣和集团公司支付了首期房款269590元，专项维修基金6854元，管道燃气安装费2300元。上述《南宁市商品房买卖合同》于2011年8月29日在南宁市房产管理局办理备案登记，合同备案编号为YS×，登记编号为×。
另查明：朱某非南宁市户籍居民，未在南宁市居住、生活、工作。2013年4月17日，荣和集团公司向朱某发出了入伙通知书，但双方并未实际办理交房手续。
由于朱某至今未能办理银行按揭支付剩余的房屋款项，双方产生争议，协商未果。，请求判令：1、解除荣和集团公司与朱某于2011年7月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并协助荣和集团公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》；2、朱某向荣和企业集团支付违约金173918元；3、本案诉讼费由朱某承担。朱某同时提起反诉，请求判令双方继续履行合同，荣和企业集团配合朱某办理按揭贷款。，要求荣和集团公司返还朱某已付的房屋首付款269590元、专项维修基金6854元、管道燃气安装费2300元、契约和社保费28000元。
在诉讼中，朱某主张其已履行了向银行申请贷款的义务，并称系荣和集团公司的员工代其伪造了在南宁本地工作，及缴纳社保的相关证明材料，。，因荣和集团公司对朱某已向银行申请贷款的事实并无异议，且朱某申请调取的材料并非本案裁判的关键证据，该证据的有无并不影响朱某尚未成功办理贷款，且至今均未支付房屋余款的事实，综上，。
附：本案案号（2014）南市民一终字第811号
三、一、二审法官观点摘要（二审部分改判）：
（一）一审法官观点
开发商与购房者均明知购房者不符合购房条件而购房，双方均存在过错，故减轻购房者的违约责任
，关于荣和集团公司要求朱某按合同之约定支付违约金的主张能否支持的问题。虽双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定，如朱某违约时，其应按按合同总价的20%支付违约金，但综合全案实情，双方在合同订立、合同履行过程中均存在过错：1、荣和集团公司作为专业的房地产开发商，明知南宁市实行限购政策，却仍然与非南宁市户籍居民，且未在南宁工作、生活、居住的朱某签订商品房买卖合同，其主观上存在过错，也有悖诚信原则；且朱某申请贷款的银行系荣和集团公司联系、指定，朱某虽依照荣和集团公司的要求向该银行申请了贷款，但最终未能通过银行审批，对此，荣和集团公司亦应承担相应责任。2、朱某及其亲属作为具有完全民事行为能力的自然人，在明知其非南宁市户籍居民，亦未在南宁市居住、生活、工作的情况下，理应详细地了解南宁市的相关购房政策及贷款政策，在知道其存在贷款申请不能获得批准的可能下，未尽合理谨慎的注意义务，轻信可以获得贷款，草率地签订商品房买卖合同与补充协议，致使贷款最终无法获得批准，至今未能支付房屋余款，致使合同解除，对此，荣和集团公司应为其行为承担相应的责任。综上，综合双方在合同订立、合同履行过程中的过错程度，对荣和集团公司主张的违约金予以酌情调整，即由朱某按合同总价的10%向荣和集团公司支付违约金为宜，该违约金计算为86959元（869590元×10%）。
（二）二审法官观点（改判一审）
1、上诉理由
购房者以下列理由提起上诉：（1）开发商明知购房者是外地人而售与房屋并收取上诉人办理按揭费用，开发商存在欺诈故意（2）不能办理按揭不是购房者的故意，不可归责于上诉人和开发商。
2、
本案不能办理银行按揭非双方的过错，双方购房合同解除后开发商不能要求购房者承担违约责任
，关于合同应否解除的问题。本案中，上诉人在支付房屋首期款项后，就房屋余款向被上诉人指定的银行申请了贷款，但最终未能通过银行审批。为此双方产生争议，被上诉人主张上诉人未按合同约定办理银行按揭贷款构成违约，上诉人则主张系被上诉人的过错导致无法办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第（三）项第6点的约定，“如买受人按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式并在接到出卖人或银行通知后10日内到荣和·大地客户服务部办理相关手续。如在上述期限内，买受人未能选定新的付款方式并与出卖人签订协议书，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。”虽上诉人未能通过银行按揭贷款审批，但根据上述合同约定上诉人可另行选择一次性付款或分期付款。被上诉人并无证据证实在合同约定期限内与上诉人就余款的付款方式协商一致并签订协议书，且被上诉人于2013年4月17日仍向上诉人发出入伙通知书，说明双方至此仍有继续履行合同的意愿，双方就余款的付款方式仍处于协商中，。可见，合同未能继续履行的原因系因双方就余款的付款方式未能达成一致，而非归责于双方事由所致。一审认定上诉人构成违约不当，本院予以纠正。
四、分析意见
1、开发商明知购房者不符合购房条件而将房屋出售给购房者，并且收取购房者购房款和办理按揭的费用，存在过错。在购房者无法办理按揭而解除合同后，应当将购房款退还购房者。
2、，购房者不能办理银行按揭后，因双方协商无法达成付款协议导致合同解除，双方均不存在过错，故互不承担违约责任。该观点有点牵强。对于开发商来说，明显是购房者无法办理按揭才协商付款嘛，如果无法协商一致，该责任应该不在开发商吧？即使要改判，也不应该以该理由改判吧？
五、判决结果
1、一审判决结果
解除合同，购房者支付开发商违约金。
2、二审判决结果
改判购房者无需支付开发商违约金。
六、争议焦点
1、购房者与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议应否予以解除？
2、如应解除，双方对于合同的解除是否存在违约情形？违约责任应如何承担？
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