史上最残忍的一刀捅向成都商业地产:工行提高商用房贷款首付至70%

工行总部要求各行要严格按照《个人信贷业务合作机构管理办法（2016年版）》（工银规章[2016]107号）进行个人商务用房贷款合作机构和项目准入，重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市、省会城市工行房地产开发贷款支持的项目，以及总行级公司客户名单内房地产开发企业开发的项目办理个人商用房贷款。

商用房类型以单套面积相对较小、价格相对较为稳定、易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。对三线、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增，新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住房小区配套底商。

此外，此次工行下发的通知中还对个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整为70%；针对商用房为商住两用房的，最低首付款比例由45%调整为50%，针对商用房为住房小区配套底商的最低首付款比例为50%。

并且，农泉支行个贷部的工作人员表示，总部在10天前就已经下发该通知，现已开始执行。

据高力国际报告数据显示，成都写字楼的空置率在全国城市中最高。成都甲级写字楼空置率升至43.5%，居全国之首。“2016年成都将有12个新建甲级写字楼项目，97万平方米新增供应。”高力国际成都公司研究部高级经理王寒凝表示，“其中，66.9%的项目位于新兴区域。”据四川中原地产2016年3月提供的库存信息，成都商业用房存量去化周期为99.67个月、办公用房存量去化周期为61个月，均列全国前列。

据易居研究院对当前全国商品房库存规模与库存压力测算，截至2015年末，各类物业中口径库存量与去化周期统计中，商业用房库存量达10.6亿平米，去化周期高达150.4个月，远超办公与住宅。商业用房的去库存压力在全国范围内是最大的。

业内人士吴先生认为，一方面21日出台的“成都楼市新政51条”鼓励消化存量商用房，一方面商用房不良贷款数据攀升，这样的矛盾在短期内难以解决和调和，去库存任重而道远。

工行近期收紧个人商用房贷款是符合逻辑的。虽然目前国家鼓励去库存，但另一方面也担心金融风险。2014年以来全国的不良贷款率持续上升，银行的风险增加，贷款收紧符合银行利益。”网易财经援引易居研究院副院长杨红旭的话说，其他银行也面临同样的情况，其他银行未来应该也会进行局部性贷款收紧。”

针对工商银行此次提高商用房首付比例的政策，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫奉劝投资者，投资应该保持谨慎、谨慎、再谨慎。

对此，谢逸枫院长还给投资者提供了四个建议，一、控制好投资比例，避免商业地产投资过多，出现现金流紧张；二、应优先考虑投资一二线城市，工行此次对商业地产的信贷调整，源自于三四线城市商业地产供应过剩、供过于求、房价下跌风险巨大，库存过高的现状，所以，三四线城市应收紧投资规模；三、在房价上涨过快城市投资也应保持谨慎，工行对商业地产首付比例的提高，也释放了房贷政策收紧信号；四、在住宅领域投资可适当加大。

吴先生认为工行“个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整为70%”是捅向成都商业地产最凶残的一刀，加上21日出台的“成都楼市新政51条”对预售门槛的大幅提高：申请预售许可的工程为地上7层及以下的，需完成主体建筑封顶工程；规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。这意味着，40层的房子需要修到20层才能预售。

他称，这两刀堪称成都商业地产史上最大坏消息，2104年至2015年期间，市场行情不好时，成都30多个项目出现资金断裂崩盘烂尾的情况，。一些老的烂尾项目还没办法救治，工行的极端政策又来残酷补刀，加上21日出台的“成都楼市新政51条”对预售门槛的大幅提高，这两个政策堪称成都商业地产史上最大坏消息，或将导致一大波商业地产项目停工、崩盘，商业地产已无投资价值了，市场或进入冰封时期。