2023-05-10 14:56:27
2017年劳动节前一周，北京、上海各有一处优质商业地产物业将推向资本市场，一是全国百货之王——北京SKP购物中心，采取CMBS方式发行，一是上海浦西地标——世纪国贸广场将采取贷款融资类瑞资上市。面对两家评估价值都达到了百亿规模，应该说是帝都和魔都的顶级商业物业的融资模式，你是否感到好奇？来源于美国的贷款融资类瑞资在中国又能否风生水起？贷款融资类瑞资的巨大收益下面对的风险又是什么？
不如让我们追根溯源，了解一下美国本土的贷款融资类瑞资的风险特点。
贷款融资类瑞资是一种为商业地产提供融资服务，并获取利息的收入的基金。这类基金主要通过发放或者购买按揭贷款和按揭支持证券的方式为不动产进行融资。其中一些基金侧重住宅市场的按揭贷款和按揭支持证券（RMBS）；另外一些则侧重于商业地产的按揭贷款和按揭支持证券（CMBS），或者其他融资工具，如过桥贷款，夹层贷款等。
贷款融资类瑞资投资于住房抵押贷款或住房抵押贷款支持证券，其收益主要来源于期限错配。其投资收益极高，在相对稳定的美国市场上也可达到10%以上，与此对应的是其高风险特点。
大多数贷款融资类瑞资都在美国证交所注册，并要求定期发布财务报表，供投资者和分析师进行审查和监督。所以贷款融资类瑞资的运营模式与公募市场上的其他金融产品在此别无二致。
一是利率风险。管理短期和长期利率变化的影响是贷款融资类瑞资业务运营的一个基本要素。利率变动可能影响净息差，这是抵押型REITs的基本收入来源，但也可能影响其抵押资产的价值，影响公司净资产。
贷款融资类瑞资一般广泛使用常规的对冲策略来管理和减轻与短期借款相关的风险，包括利率互换、互换期权、利率双限和其他金融期货合约。贷款融资类瑞资还以其他方式管理风险，比如调整资产的平均到期日，以及在利率波动期间的借款和出售资产等。
二是信贷风险。贷款融资类住宅瑞资大量购买的抵押贷款证券都是由联邦政府担保的机构证券，而联邦政府目前的信用风险很小。总体来说特定证券的信用风险的程度取决于适用贷款的信用表现、证券结构(哪些类别的证券先支付，哪些后支付)以及一定程度的超额担保(抵押贷款作为抵押品的票面金额超过发行的住房抵押贷款支持证券或商业抵押担保证券的程度)。
三是提前还款。利率或借款人房屋销售的变化会影响一些借款人进行再融资或偿还抵押贷款的可能性。当这种再融资或偿还发生时，持有抵押贷款或抵押贷款支持证券的投资者必须将收益再投资于当前的利率环境，不论此时利率环境如何。贷款融资类瑞资对冲提前支付风险与对冲利率风险的工具和技术类似。
四是延期付款。贷款融资类瑞资的资产主要是较长期的抵押贷款支持证券和抵押贷款，而其负债可能包括大量短期债务，尤其是住宅抵押贷款。这期限错配要求他们在资产到期之前将其短期债务展期。判断是否展期取决于短期债券市场的流动性和平稳运行，包括回购市场。据估计，回购市场的流动性极强时，市场上会有2万亿美元的未偿付贷款且每天的交易量达数千亿美元。银行也将回购市场作为市场流动性的重要参考指标。在融资市场中，机构抵押贷款支付证券和未分配市场的流动性与美国国债市场相当。一般来说，贷款融资类商业瑞资倾向于与资产和负债的持续时间相匹配，并且面临着很少的展期风险。
所以对于国内的一般投资者来说，只要在市场环境适宜的情况下选择一个证券结构较好的贷款融资类瑞资就可以有效降低风险贷款融资类瑞资作为类瑞资的一种，目前在国内也正焕发出巨大的生机。
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