2023-05-10 14:56:27
文/魏学坤 中国工商银行信贷与投资管理部总经理
载于《中国银行业》杂志2017年第2期
2016年，我国商业银行房地产开发和个人贷款余额占比已超过25%，如考虑上下游关联行业等因素，房地产信贷集中度更高，此外由于银行尚有大量以房地产为抵押物的其他信贷资产。因此，“去库存”、抑制房地产泡沫是商业银行防范信贷风险的主动选择，更是保障市场金融安全的职责所在。
随着我国经济的发展和城镇化的推进，商业银行房地产贷款规模逐步增长，在银行信贷业务中的比重不断提高。在当前房地产市场“过冷”和“过热”并存、调控政策“去库存”和“抑制泡沫”齐进的复杂形势下，商业银行合理把握房地产信贷业务策略，坚持精准施策、分类管理原则，积极采取前瞻性的管理措施，对保持房地产贷款业务稳妥有序发展至关重要。
房地产市场“冷热”并存
我国房地产市场过去主要是发展-调控-发展的螺旋式上升进程。我国房地产行业起步较晚，自1998年城镇住房制度改革后逐步进入市场化发展时期。期间个别年份房地产市场曾出现房价上涨较快问题，国家相应出台税收、信贷、限购等方面的调控政策，随后房价短期内企稳。可以说，2014年以前全国房地产市场变化趋势基本趋同，总体上处于上行通道内。
此阶段，由于市场预期乐观、房屋销售状况良好，商业银行房地产开发贷款回收也较快，信贷政策重点聚焦对客户、项目的选择。
当前的房地产市场则面临“过冷”“过热”并存的新问题。从2014年开始，全国房地产市场进入调整期，三四线城市房地产库存高企是当时房地产市场的主要问题。2016年，受多重“去库存”利好政策影响，全国商品住宅库存消化周期出现下降，但与此同时，一些新问题、新情况也开始显现，一方面一线及部分热点二线城市房地产价格非理性快速上涨，显现过热发展态势，市场“泡沫”开始集聚，风险加剧；另一方面三四线城市“去库存”压力仍然较大，部分城市库存去化周期依然很长，区域市场不平衡加剧。我国房地产行业面临“去库存”和“抑泡沫”双重考验。
此阶段，受三四线城市库存累积影响，银行三四线城市房地产开发贷款收回速度减慢，信贷政策上开始注重对区域的管理，尤其是三四线城市房地产贷款加强控制。
预计平稳发展将成为未来一段时间的总导向和大趋势。2015年3月，。、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，同时要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。上述政策导向重在引导房地产市场减少投资投机因素，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。
对此，商业银行应重点关注房地产市场的阶段性、区域性波动，做好信贷布局和顶层设计，防范结构性风险。
主动作为防范商业银行信贷风险
“去库存”，简单来说就是将尚未卖出的库存商品房卖出去。在我国经济新常态下，实施“去库存”有利于国民经济健康持续发展，降低库存过量对房地产投资及建材、钢铁、化工、家电等关联产业的负面影响。就房地产行业而言，“去库存”有助于防范房地产企业资金链断裂风险，避免对全国房地产市场形成下降预期和连锁反应。
“抑制泡沫”就是使住房重回居住属性，将过高偏离的价格回归其应有价值。房地产市场过热如不及时降温，“泡沫”将越来越大。一方面，将加剧实体经济“脱实向需”问题，另一方面，“泡沫”一旦刺破将导致房价断崖式下跌，从而引发一系列严重的经济金融危机，甚至社会动荡。历史证明，每一次疯狂的楼市，都是以眼泪结束的。无论是20世纪90年代日本楼市的疯狂，还是本世纪初美国楼市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。
商业银行的房地产贷款业务依托于我国房地产市场大环境，商业银行房地产贷款业务能否稳健开展，离不开整个房地产市场的健康平稳运行。房地产市场“过冷”将加大房地产开发贷款回收风险，造成不良贷款压力；市场“过热”引发的房地产市场系统风险，则将对银行信贷资产造成更大打击，除房地产开发贷款外，大量个人住房贷款可能由于房价大幅缩水引发理性违约。
2016年，我国商业银行房地产开发和个人贷款余额占比已超过全部贷款的25%，如考虑上下游关联行业等因素，房地产信贷集中度更高。此外由于银行尚有大量以房地产为抵押物的其他信贷资产，一旦房地产市场泡沫破裂，随着土地房产等实物资产的大幅贬值，将出现“企业资产缩水-银行要求追加抵押品-收贷-资金链断裂-银行坏账”的恶性循环，导致经济金融危机。
因此，一手“去库存”，一手“抑制泡沫”，是商业银行防范信贷风险的主动选择，更是保障市场金融安全的职责所在。
房地产贷款管理可因城施策
房地产“去库存”“抑泡沫”对商业银行来说，既是一次促进业务发展、优化信贷结构的机遇，也是一次考验风险管控水平的巨大挑战。
把握市场发展脉络，合理确定信贷发展战略。影响我国房地产市场发展的因素众多，既有人口、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素，其中政策调控因素对我国房地产市场的影响最为明显。商业银行应贯彻落实国家房地产宏观调控政策导向，深化房地产市场研究，准确把握市场发展脉络动向，坚持“发展与管理并重”“业务发展制度先行”原则，动态调整房地产信贷发展战略，合理把握总量目标和信贷投向，做好前瞻性和主动性管理，确保房地产贷款平稳健康发展。
以工商银行为例，我们在房地产开发贷款投向上始终坚持以保障性安居工程项目和普通商品住房项目为主，积极支持以自住需求为主的住房开发项目，严控商用房贷款，禁止发放别墅类房地产贷款。这既是落实“房子是用来住的、不是用来炒的”政策的具体体现，也是我们从市场定位出发，确保贷款安全和综合效益的战略选择。
实行差异化管理，因城施策。当前一二线城市与三四线城市房地产市场差异已比较显著，预计未来房地产市场分化格局将愈加复杂。预计房价上涨压力大的一线及部分热点二线城市房地产信贷投放控制趋紧，限购、税收手段延续，“抑制泡沫”政策效应将使热点城市房地产市场趋稳。库存过多的三四线城市土地供应将继续严控，“去库存”政策将改善部分城市的房地产市场情况，但部分经济发展慢、人口净流出、前期库存量过大的城市预计短期内仍难扭转市场弱势。
针对城市之间“冷热不均”的差异情况，商业银行应建立完善城市分析评价机制，合理进行区域市场布局，分类管理，“因城施策”。对一线及热点二线城市，应稳妥支持以自住为主的普通住房开发项目融资，同时从严控制土地购置价格较高的新增住房开发项目，防范热点城市“抑制泡沫”风险。在适度保持个人住房按揭规模的同时，严格限制“首付贷”“零首付”等融资加杠杆的投机购房行为。对库存消化周期较长的三四线城市，要审慎把握住房开发项目新增贷款，同时积极落实国家“去库存”政策，不断拓宽个人住房贷款市场，满足居民自住和改善型住房需求。
实施房地产企业名单制管理，因户施策。在我国房地产市场逐步向深度调整的当下，房地产行业已经由发展初期的“黄金时代”转变为“白银时代”，房地产企业由于市场布局、经营能力、资金成本等因素逐渐体现出较大差异性，行业洗牌加快，房地产企业格局正在发生深刻变化。优势龙头房企加快整合重组，实现优势互补，企业规模扩大，产业集中度进一步提高，未来“强者恒强”的趋势将更加明显。商业银行应建立客户优选策略，根据房地产开发企业的资金实力、管理水平、开发经验、信用状况等情况进行严格筛选、分类管理。重点支持开发经验丰富、综合实力强、区域布局合理的优质房地产开发企业，逐步退出缺乏品牌实力、专业运作能力较差、依靠粗放模式运营的房地产企业，促进客户结构“从劣到优”升级转型。同时积极支持有助于化解房地产库存、增强企业整体经营实力的兼并重组项目，利用企业并购契机，盘活并优化存量信贷资产。
以工商银行为例，我们已经建立了房地产开发企业的名单制管理机制，在建立客户关系时即进行初选，把好客户选择的“入口关”。在此基础上，针对不同业务产品和城市类型，给予差异化的客户准入政策，实现客户、区域、产品等精准定位和管理。
加快个人住房信贷产品创新，全力推进“去库存”。一是设计多样化的个人住房信贷产品，灵活转变个人信贷产品抵质押模式，合理确定贷款利率，支持居民改善住房条件，鼓励农民工进城买房。二是提供灵活多变的还款方式，在风险可控的前提下，优选客户并提供多样化的还款方式，提高产品便捷性。三是加强与第三方机构合作创新，通过加强银政企合作联动、互联网销售平台等方式，吸引跨区域住房消费需求对接，以线上按揭融资服务满足异地购房需求。通过与开发商合作，探索“贴息贷”个人住房信贷产品，由开发商将节省的广告费、促销活动经费用于向购房者贴息，促进存量商品房销售。
做好封闭管理，重在防风险。商业银行在房地产贷款管理中除应注重在客户、区域、项目准入中“优选”之外，更要加强贷款发放之后的“严管”，确保贷款资金投入项目、销售资金用于还款。某种程度上说，开发贷款的风险程度高低与商业银行对开发贷款的“严管”是否到位、有效有很大关系。
比如，工商银行一直坚持房地产开发贷款的封闭管理机制，坚持对房地产贷款发放与支付、项目资金归集与使用、项目建设与销售、贷款收回等环节实行全过程监督和管理，以确保房地产贷款的安全收回。做好封闭管理，就是要根据房地产项目运作规律和特点，按照项目准备、开工实施、销售还贷的不同阶段，实施不同方式的跟踪管理。应持续关注三个“匹配度”，即贷款使用与建设进度的匹配度、销售进度与销售款项回笼的匹配度、销售款项与贷款偿还的匹配度，防范贷款资金和销售款项挪用，从而造成项目烂尾及贷款无法偿还的风险。
在当前部分库存高企的三四线城市，尤其要防范房企由于项目销售缓慢、资金链紧张、多头开发项目可能产生的挪用资金行为，，发现风险隐患时采取风险化解措施。
强化信贷风险管控，坚守“风险底线”。，“要善于运用底线思维，凡事从坏处准备，努力争取最好结果，做到有备无患、遇事不慌，牢牢把握主动权”。商业银行面对房地产“去库存”“抑泡沫”的严峻复杂形势，要积极主动作为，提升风险管控水平，坚决守住“风险底线”。
一是建立审慎合规信贷文化。健全的信贷文化既是一种谋事底线，更是一种工作作风。商业银行应从主动适应并引领当前信贷经营环境要求出发，树立新常态下银行信贷文化核心理念与企业价值观，理性审慎经营，稳定健康发展。
。对住房开发贷款，要从严执行开发资质、项目资本金比例、，加强贷款资金用途及流向管理，严禁贷款资金用于缴交土地出让金。对房地产客户要严格筛选，禁止向存在盲目扩张、高价拿地、过度融资、捂盘惜售等问题的客户新增贷款。对个人住房贷款，要充分利用大数据分析加强资金用途和流向监控，严把借款人准入关，严审首付款和交易真实性，坚决抑制通过融资加杠杆方式进行投机购房的行为，确保按揭贷款资金流向合理的自住改善购房市场。本文原载于《中国银行业》杂志2017年第2期。
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