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2023-05-10 14:56:27
对一个新事物的认识，往往会经历这么几个阶段：看不见，看不起，看不懂，来不及！对长租公寓（自持住宅）这个新事物，很多房企就落入了以上陷阱里面。
10月13日，新派公寓全国首单住房租赁类REITs获深交所批准，拟发行金额2.7亿元；10月23日，50亿规模的“保利租赁住房REITs”获上交所审议通过；10月30日，碧桂园和中信银行签约，后者将在未来3年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金；11月3日，建设银行深圳分行与碧桂园、万科、恒大等11家房企签署房屋租赁合作协议，推出个人住房租赁贷款“按居贷”，最高可贷100万，最长期限10年，且利率低于同期购房按揭贷款！
明源君相信，未来租赁市场还会有更劲爆的消息。但按居贷+REITs，已经打通了房企做租赁的障碍，一个新的蓝海正徐徐呈现。以前在观望的房企，现在还不入场的话，怕是很快也没机会了。
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过去开发商不愿意租赁
因为回笼资金太慢了
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其实，早在15年，住建部就出台了房屋租赁新政。不过，当时各大房企对此都不感冒。为啥？因为规模才是王道！
根据克而瑞的数据，今年1~0月，百强榜单中，排名第一的碧桂园的销售金额达4841.7亿元，排名第100位的大名城为115.1亿元，前者是后者的42倍；前10名的销售总额是25857.9亿元，后10名销售总额为1223.4亿元，前10名是后10名的21倍！
而这一切都是最近几年才发生的。一60强房企老总就对明源君说，以前四五十亿的时候挺有安全感，今年三百亿左右，反而觉得很焦虑。因为，这两年，越是巨头越加速增长。也难怪新城控股喊出：没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权。
想要做大规模就要快周转，加杠杆。最近，孙宏斌在一次会议上谈到这个问题，很经典！他说：为什么很多（做房地产的）人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款！
孙宏斌认为，现在是大公司的钻石时代，因为大公司在不断地吞并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了，这个过程还会持续5到10年……
去年至今，中梁、祥生、华鸿嘉信等一批蛰伏在三四线的房企崛起，而坚守一二线的房企业绩增长一般。一是因为三四线行情雄起了；二是一二线的周转本来就较慢，调控之后更慢，三四线却非常快，如此一来，其资金周转效率就很高。一30强房企老总就告诉明源君，该公司三线城市的一个项目，利润率远高于上海和南京。
……
而做租赁是来钱比较慢的生意，万科高级副总裁谭华杰曾对媒体算过账：如果扣除税费融资成本，回报率不到 3%，基本不赚钱（当然，其说的是静态回报率）！
而且每做大一点，就意味着要多占用资金，对于资产负债率本来就比较高的房企来说（做住宅的平均负债率超过70%，像瑞安这样偏重持有经营的则在百分之五十左右），是不能承受之重。
之所以有房企愿意干，一是部分房企的融资成本很低，且对租赁市场充满信心，先试水再说（比如万科、龙湖、保利等），二是拍地竞自持，不得不干。至于后续保利租赁住房REITs等各种利好推出，越来越多的房企抢着干，那是后话了。
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按居贷+REITs解决了现金流问题
房企做租赁的障碍消失
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链家研究院的报告显示，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元！
鉴于做租赁需要雄厚的资本，明源君相信，未来这一块基本也是巨头的天下，这一点参照美国公寓行业的市占率就知道。
但望梅无法止渴，即便像龙湖这样，将长租公寓列为第四大主航道业务地位的房企，地产开发也还是其核心业务。没有开发板块的输血，就很难玩得转租赁业务。
建行的按居贷和目前的类REITs却可以形成一套组合拳，帮助房企回笼资金，实现租售并举的经营模式。
一、建行“按居贷”既利好租客，又能帮助房企回笼资金
过去，万科等房企提出过“以租代售”的玩法，以期快速回笼资金。所谓“以租代售”，即租客可以先租房居住，并与开发商签订一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租赁期满后租户若有购房意向，则可交纳剩余房款，此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款，双方再签订购房合同，租户正式转变成业主。
以租代售有不少优点，比如可以减轻购房者的负担，规避房子质量差的问题等，在欧洲比较流行，不过在我国却一直有点尴尬。
如今，建行的按居贷，让这个问题不存在了。
根据协议，建行深圳分行一次性买断了11家房企首批5481套房的居住权。这些房源均为优质住宅小区的精装修新房，其中大部分是由售转租的全新房源，家电家具齐全，直接拎包入住即可。
考虑到目前深圳房子的平均承租期只有9个月左右，对房东来说增大了管理难度；而对于租客来说，最大的担心来自两个，一是房东随意赶人，二是租金涨幅过大。长租可以锁定组月内的租金，房东入袋为安，租客则不用担心租金涨幅过快。
可是，一次性缴纳全部租金，对经济实力一般的年轻人来说（实力雄厚的直接就买房了）是个不小的压力。
对此，建行将面向租客推出租房贷款“按居贷”业务，鼓励通过银行信用稳定租赁关系。据建行相关负责人介绍，按居贷主要基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。贷款申请可以在线操作，只需3分钟左右，当日受理，次日即放款。其无抵押，可担保；还款方式是还款自由，无违约金！而且，贷款利率比首套房按揭贷款利率还优惠！
如此一来，对于租客来说，降低了成本，享受到了实惠。对房企来说，由于银行是直接将资金打到房企账户中，房企一次性得到未来数年的房租后，可拿这笔钱用于投资拿地，继续干开发。
二、经营一段时间后，房企可借助REITs，进一步回笼资金
根据深交所的消息，11月3日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式发行设立，这是全国首单长租公寓权益型类REITs产品。
此前，明源君在文章中提及，该产品仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档（1.3亿元）资产支持证券级获得AAA的评级，发行利率仅为5.3%，与现在首套房按揭贷款利率持平！
一般的类REITs，想要获得高评级，是需要增信的，简单地说，就是你的收益达不到要求的时候，得有人愿意给你提供担保才行……
新派不用别人的加持就能获得AAA的评级，是因为其获取资产的价格低，2013年买楼时长租公寓还没热起来，而且其经营得体，租金回报率也不错。保利50亿规模的“保利租赁住房REITs”能够获批，也与其良好的运营紧密相关。
据此，我们知道，并不是每家房企一上来就能发类REITs（或者未来的REITs），因为投资者也是要回报的。想要通过REITs回笼资金，并赚取利润，你得经营好——这不仅事关当前的租金收益，还决定未来物业增值的幅度。
搞住房租赁是服务业，考验的是专业运营能力，和房地产开发是完全不同的逻辑。在欧美国家，REITs发行方一般会找个专业的经营管理机构负责打理。
国内，诸如龙湖、旭辉这样将长租公寓放在未来很重要位置的房企，是自己组建团队干。但对于那些拿了一些自持地，不想专门为此组建一个团队的房企来说，建行的出现就是一个救星。
建行杀入租赁市场显然不是为了做慈善。借助其强大的客户和资金资源，其租金回报率会达到一个比较令人满意的状态。
以其推出的首批房源为例，其主要在深圳不少企业的所在地周围，可有效解决企业员工住房问题。目前已有包括比亚迪、方大集团、研祥智能等70多家科技型企业向建行提出承租意向，未来租金收益率不会差。
如此一来，房企不用自己操心就回笼了部分资金，租约到期之后，经营的业绩有了，房子也已经大幅增值，发行类REITs或REITs进一步回笼资金名正言顺！
当然，想像新派公寓一样，3年增值2倍多几乎没有可能了。不过，明源君认为，只要开发的逻辑（房价一直上涨）成立，那么借助REITs之类的金融工具做租房市场的逻辑就是成立的。因为对权益类REITs来说，你赚取的不仅是租金的收益，还有物业增值的收益，而且后者通常更大！
过去十几二十年来，居民购房的最大动力之一就是保值增值。个人能做到的，按理说，房企可以做得更好。
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打通上下游资源、增加客户黏性
还能把租客变成买房的业主
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租房市场的发展完善，会使得人们没那么着急进入买房市场，客观上会起到减缓房价过快上涨的作用。但最终，该买的还是会买，毕竟，适合发展租房市场的城市，恰恰是人口不断净流入的城市。
因此，对房企来说，做租房市场的好处在于，还可以将现在的租户发展成为其他业态（比如商业）的顾客，以及未来的业主。
比如，目前万科已经介入深圳城中村的综合整治。不少人担心的，农民房改造完之后租金会大涨。对此，万科的回应是“项目后期的盈利主要是以商业的运营为主，租金方面不会有很大的变动。”
根据介绍，综合整治之后，万科将根据情况，将项目分成美食生活区、休闲娱乐区、文化创意区、综合超市区和生活服务区等。此外，项目将来会引入类似星巴克、城中村图书馆、潮牌餐饮等文化品牌，这些业态不仅能提升片区生活品质，而且也会带来收益。
鉴于像万科这样的巨头拿房成本并不高（目前的计划是承包12年，万科方面，每3年会给业主提高10%的承包费用），要赚点钱并不难。
重资产模式的玩法与此类似，但加入了卖房。
万科计划在2017年将泊寓发展至15万间。龙湖则计划至2017年底，在16个城市开出1.5万间公寓；至2020年，长租公寓租金年收入要达到20亿元！
试水重资产布局，长期可以借助REITs赚“资产升值”的钱；中短期则可以打通租赁、地产销售、商业等上下游资源，增加客户黏性，营造生态圈。
以龙湖为例，除去住宅开发，其在一二线城市的商业和办公领域表现也十分出色。未来冠寓将与地产、商业、物业、办公等多线联动，资源整合……
冠寓的目标绝不仅仅只是收房租，而是将每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub（交叉点），汇集城市“衣食住行”等服务，以全链接模式打破人们日常居住与工作、购物、娱乐、交友等多领域之间的壁垒——上楼回家、玩乐，下楼工作、逛街，邻居即挚友，让长租公布不仅仅限于单一的居住功能，而是更强调人与自我之间、人之间、人与城市之间的互动与交流。
目前，重庆、成都的冠寓，租住率普遍超过90%，说明这样的产品十分契合当下年轻人的需求。
租客住在你的公寓里，你还可以获取他们的大量信息，不仅有助于在上下游开发更多的增值服务，增加盈利点，而且还精准地储蓄大量的潜在购房者。
万科已经这么干了，其重庆西九万科泊寓优先租给重庆万科西九项目二期的潜在购房者，而且租金可用于购买二期房子的抵用款。年轻人终究要买房。通过长租公寓，房企可以培养起一批未来的潜在购房客户，连拓客的费用都省了。
对这一玩法，孙宏斌说得更加直白：楼市下半场的目标是美好生活。什么叫美好生活？美国人的美好生活就是买房子、买车、度假。我觉得中国人的美好生活是：买个好房子，买辆好车，有好玩的东西（娱乐），良好的教育、健康、养老。
明源君总结起来，美好生活就是：先买套融创的好房子，再回家看个乐视的电视，电视上放的是乐视的电影，周末到万达城玩！如果融创将来也做租房市场了，那应该还要加一个，租融创的房子！孙总想得很美好。这么想的也不止孙总一个人！
作者：艾振强 明源地产研究院副主编 ID：arunme
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