加速你的买房计划:把握房贷利率(FRM)短期下降窗口

优投房UTOFUN2020-09-15 16:58:02

根据房地美(Freddie Mac)的统计,美国三十年期固定房贷利率连续三周走低。截止四月六日,三十年期固定房贷利率的平均值为4.10%,从前一周的4.14%下降而来。

(蓝色部分是30年期固定利率,绿色部分是15年期固定利率,橙色部分是5-1可调整率 -- 5年固定利率,从第六年起每年在设定的范围内调整一次利率)

资料来源:FreddieMac

三十年期房贷固定利率平均值固定在4.10%,浮动值约为0.5%。去年同期,三十年期固定房贷利率保持在3.59%

(通常与房贷利率同步的美国10年期国债利率在四月六日左右同样呈下降的趋势)


首席房地美经济学家Sean Becketti认为,“10年期国债在过去的一周中基本保持不变,但是30年房贷利率下降了4个百分点至4.1%在连续三周的持续走低中,30年房贷利率目前仅仅稍微高于2017年的最低点。下一周的利率绝大程度将由周五的就业报告是否能保持上一年的势头来决定。

房贷利率的降低紧接着美联储的加息,再连同很多银行头等贷款最低利率的上升(一般向他们最有信用的用户收取)。这使最近的利率降低成为一个非常愉快的惊喜:美联储基准利率的增长以及银行头等贷款最低利率的提高都增加了贷款成本,房贷利率此时的下降缓和了购房者的贷款压力。

 

#不同州三十年固定贷款利率的顺位排名:

其中,排名比较高的主要是纽约州,伊利诺伊州,华盛顿州和科罗拉多州。

下面这张表中显示了不同州三十年房贷利率在不同贷款额度的差异: 

对比上述几个州的买房成本,由于纽约州的贷款利率最高,在纽约州贷款买房的贷款成本也是最高的。贷款40万元的房子,每月需要偿还房贷$1,898。而在贷款利率相对较低的州,如麻萨诸塞州,每月需偿付房贷$1,868

 

#短期利率下降或将带动房价增长

              

三十年期房贷利率的下降目前来看仅仅是短期的, 所以可能导致的房价增长也是短期的。然而长期来看,美联储升息预期还是会带动房贷利率的上涨。

 

由于利率下降会降低借贷的成本,促使买家增加预算,观望中的购房者可能会加速买房计划,在需求上会有所增加,继而会刺激房价的增长。华人购房者,习惯上更倾向于用现金购房:根据优投房独家数据库,在100-300万美元间的房产中,有一半是用现金购买的。利率的变化对现金购房者不会有直接的影响。

 

#利率对于投机性的投资者和首次购房者的不同影响:

 

对于投机性的投资者,短期的利率下降虽然是有利的,但是未来美联储的加息预期还是会带动三十年期贷款利率的上升,带动借贷成本,从而抑制这些投资者的投资动机。

 

对于首次购房者或以居住为目的的刚性需求者,利率的变化并不会对他们产生大的影响。反倒是快速上涨的房价,才会打击他们的刚需。

 

贷款数额越多,每月还款额受利率变动影响越大

贷款额度高的用户

同样是三十年期固定贷款利率,利率从4.0%降至3.5%,贷款80万元的购房者每月会少还贷¥227,而贷款40万元的购房者每月会少还贷$114

 

#在较高水平的利率变动对每月还款数额影响更大

我们来看看同样是15年期固定利率贷款,不同贷款额度和不同利率下的每月还款金额的差异:

同样来看贷款50万元,同样是利率下降0.5个百分点,如果利率从3%下降到2.5%,每月还款数额会降低119元,而利率从4%增长到3.5%,每月还款数额则会降低124元。所以,未来如果房贷利率继续下降,每月还款数额降低的程度会减小。相反,如果未来房贷利率增长,每月还款数额增长会越来越多。

 

图片来源:优投房原创、网络



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