2023-05-10 14:56:27
日本置业、房屋托管、贷款协助、法律税务
暖灯国际地产一条龙服务
就职于日本最大的华人不动产公司—— 暖灯国际地产有限公司（株式会社ウォームライト），任国际事业部部长。 毕业于西安交通大学，6年日本不动产行业经验，主要负责海外人士赴日投资，购房，公司成立等相关工作。
一．中国人在日购房贷款情况解析
1．贷款解析（中国银行，交通银行东京分行）
个人贷款（以交行作为实例）
◆贷款条件：自然人(非居住者)有固定（工资）收入。(此外房产收入，配偶收入等可以加算)
◆贷款需要准备的资料（详见表格）
◆贷款流程（如下图）
◆贷款利息：2.5～3.0％（根据我们目前所签约的情况2.8%的贷款利息较多）
法人贷款:由于公司贷款需要的手续较为繁琐，审查也较为严格，需要的时间比较长。且法人公司在日本刚注册，各方面的营业额及税金都不是很完善，因此基本上无法在银行进行贷款。
二．税务操作指南（不动产）
下面将从不动产的购入，持有，出售几个环节进行分类解释。
购入（约为房价的3%左右）
不动产取得税：
定义：一般泛指向房屋的建筑，土地或者房产的购入等房地产取得对象征收的税金。纳税义务者：房产的取得者无论是个人，公司，也不论获得的形式是有偿或无偿，都要缴纳取得税。
税金计算：课税标准×税率＝纳税额(这里的课税标准原则上以固定资产课税台账上记载的金额)，如果是土地的买卖，原则上按照买卖金额的50%计算。
税率：一般按照4%进行缴纳，住宅及非住宅用的土地3%，住宅用建筑物3%，非住宅用，店铺，事务所等建筑物4%（平成30年，2018年3月31日为止）
登录免许税
概念：指获得的房地产在相关部门进行的登录，过户，保存，贷款抵押设定等过程中发生的税金。如果发生2人以上的所有者时，其他人作为连带 也是纳税义务者。
纳税义务者：房产的取得者。
税金计算：课税标准×税率＝纳税额，（这里的课税标准原则上按照固定资产评价额）如果有贷款，则课税标准以贷款金额为基准（也就是说有贷款的房产交易登陆免许税的金额较高。）
税率：根据个案具体金额有变动，大体可以参考下表。
印纸税（国税）
概念：房产买卖，不动产的建筑时制作的与金钱有关的契约书，发票等文书税。
纳税义务者：课税文书的制作者。
交纳方式：直接购买印纸进行消印，或者有税务署承认的打刻字机消印。
税金计算：课税标准×税率＝纳税额（这里的课税标准指的是契约书的交易价格）
税率：请参见下表
2. 持有（投资/自住）
投资
固定资产税：针对不动产的所有者征收的税金，每年的1月1日针对固定资产课税台账上记载的金额作为征收对象。
计算方式：固定资产税评价额×1.4%（标准税率）＝纳税额（税率每三年变更一次，由各地方政府自己决定）
纳税时期：每年分4期，可以一次性交纳，也可以分期交纳。大约在5月份寄到。
都市计划税：
概念：作为都市整备计划或者土地区划整理等的准备金征收的一项税额。
征收对象：建筑物所在区域内的全体
计算方式：课税台账上记载的金额×0.3%（最高税率）
所得税
在日本以投资房产获得的租金收入是要缴纳一定比例的所得税。原则上是以课税金额的比例进行征收，课税金额的计算方式是
总收入—总支出＝课税金额
具体的收税金额按照课税金额的多少进行征收，具体参考下表
具体的实例如下表所示
实际的房租收入50万日元，减去每月的管理费、管理公司的费用、修缮费、固定资产税等的支出，所剩的实际收入29万日语是需要缴纳的课税所得金额。
关于支出（费用）的说明
一般情况下房屋的收入来源比较单一(基本以房租为主)，但是费用的支出项目比较多，且税法的计算也比较复杂，这里只作简单的解释
A．首先大楼大型设备等的更换（电梯，水泵，中央空调）是可以按照国家规定的年数进行成本分摊的。
如上图所示，头一年发生的费用成本可以分摊到以后的若干年里（这里以5年举例）
B．第一年购买的投资物件的费用较多(比如中介费用，不动产取得税，登录免许税等)这些费用按照税法也是可以移到第二年和第三年进行分摊成本进行报税的。
C．向银行贷款每月还款的利息部分也可以作为费用计入到经费里进行报税。
D.大楼的固定资产折旧也可以计入费用成本进行分摊，具体的每年的分摊金额按照税法计提折旧，日本是按照定额折旧法进行计算的。下图是折旧法的具体计算公公式。
3．出售
继承，赠与税
继承，赠与税的计算相对比较复杂，根据每个案件的情况也都不同，因此在这里只能蜻蜓点水的和大家作一下介绍，并以一个简单的案例进行说明。
总的原则是总的财产减去债务，再减去按国家规定给的各项减免额度然后扣除所有的相关杂费成本，最后剩下的部分才是净资产征税额。根据这个金额按一定的税率和法规分配给若干个继承者（上图的实例中是以配偶和两个孩子进行分配的）
增值税，住民税
基本计算原则是以增值部分的金额征收
短期行为（5年以内）
长期行为(10年以上)
三．日本购房相关法律程序
在日购房的流程较为简单，按照上图的流程基本就可以很轻松的完成交易。
四．日本房产投资案例解析
1．大楼概要
大楼位于京滨东北线上的西川口车站，距离车站走路8分钟，周围生活设施非常全，目前整栋大楼满租中，收益非常稳定。
2．收入及费用情况
3．表面回报与实际回报率
从上图可以看到，目前此栋大楼除去各项费用成本净回报率可以达到6%，已经是比较不错的表现了。
关于暖灯国际地产（WARMLIGHT）
暖灯国际地产有限公司（株式会社ウォームライト）是日本最大的华人专业不动产投资管理公司；是一家集日本房产投资、中介服务、物业管理、室内装修、酒店运营、地产开发为一体的多元化房地产综合服务公司。目前，公司管理下的资产遍布东京23区及关东周边多个县市，共计400多栋楼、3000多间公寓，超千亿日元的资产。
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