房贷的真相:富人都在贷款,穷人才付全款!

这是财女孙小佳的第 16 篇原创文章

文 | 孙佳    图 | 网络

春节期间发生在我身边的真实故事，促发了我写这篇文章的冲动，看看不同的投资选择会怎样影响以后的人生，也许你在里面会找到自己的影子。

一、投资的意义

姑奶奶总共有五个子女，我从小看着他们从年轻时候一路走来，几个兄弟姐妹因为不同的选择，最终有了不同的人生。二叔，幺叔和三姑十多年前就已经到成都经商，跌跌撞撞攒到了第一桶金，于是开始寻思在成都落地生根。

幺叔于2007年在成都全款买下一套二手房，118平33万，单价2800元/平。后来又于2015年全款买下一套新房105平100万，单价9500元/平。

二叔于2009年在成都贷款购买一套二手房，113平总价60万，按揭贷款35万10年还清，单价5300元/平。2012年全款购买一套二手房74平67万，单价9000元/平。2014年全款购买一套二手房120平84万，单价7000元/平。

四叔在市里的事业单位。大叔属于最老实的，从没有过任何投资的打算。

每个人的人生选择不同，在成都发展的叔叔姑姑无疑是积累了更多的财富，但是也付出了更多的辛劳。大叔一直在老家，虽然在财富的数量上远远比不上他们，但是两夫妻一直把孩子带在身边，在教育子女上他们没有遗憾，也乐于享受知足常乐的人生。他们几兄妹，各有各的精彩，也各有各的遗憾。

但今天我想仅从经济决策上来说一说，在人生的十字路口，不同的选择会如何被时间的放大器所放大，产生天壤之别。

幺叔的两套房产当时购买总价仅为133万，现在价值至少400万，是原价的3倍。二叔的三套房产购买总价211万，现在价值至少500万，是原价的2.4倍。大叔呢，他本可以买房的40万存款现在还在银行定期里，估计现在变成55万了吧，是原价的1.38倍。

按照每年5%(比官方公布的高，但比许多机构说的低，取了个折中的数据)的通胀率测算，10年前的100万，相当于现在的163万！二叔和幺叔的资产跑赢了通货膨胀还有盈余，而大叔的资产购买力反而贬值了25%!

从这一点上来说，认清时代潮流，了解政府意图，知道自己在什么时间该干什么事显得至关重要。过去二十年，是中国房地产市场从无到有，城镇化建设飞速发展的二十年。一个14亿人口的大国，工业化、城镇化、现代化同时发展，这在历史上也是绝无仅有的。

在这列比春运壮观一万倍的国运之车上，有的人觉得再等等，反正也不急；有的人希望等到车票降价；有的人只够买站票，想攒够钱买坐票；有的人想票价这么高干脆不回家了。慢慢的，开车的时间逐渐临近，票价不但没有降，反而越来越高。那些要等等的人，那些希望降价的人，那些本来还能买张站票的人，他们都永远地失去了上车的资格！时代的列车呼啸而过，他们再也追不上了。

城市发展不可逆转，核心土地资源更是不可再生，越是稀缺的资源价格会越贵。如果你看好这个城市的潜力并想在这里长期发展，要是能凑够首付的钱，刚需建议尽早上车。

如果你想买套两室的婚房，但资金只够付个一室的首付，要不要先攒攒？我的建议是不要等，找个自己承受范围内的最好的房子尽快下手。因为很可能你攒钱的速度赶不上房价上涨的速度，前年够首付，去年够客厅，今年只能买个厕所了！即使房价上涨，小房子以后还能置换，至少补的差价没那么多。

也许你会担心万一买了房价又跌了呢？对于自住，不管房价涨跌你都不可能变现，所以价格也就失去意义了。跌了顶多心里不舒服一下，不会对你使用造成任何实际影响。但如果不买价格涨了，那你很有可能再也买不起了，这个踏空付出的代价实在太惨重。

孙小佳前面也说过，做任何投资不要太过于纠结短期利益，虽然我无法找准它的价格最低点，但如果坚信它长期走势向上，那么时间自会赋予你玫瑰。

如果早看清了这一点，在核心城市投资一两套房产，至少还能相对保值。不要被时代抛在身后，更不要让自己辛勤劳动的成果被通货膨胀这只吃人的大老虎吃掉。

二、买房要贷款吗

虽然几位叔叔姑姑都早早在成都购置了一定房产，看起来是很有前瞻性，但他们的投资是完全正确的吗？下面我们来看看，还能有哪些不同的选择！

大家有没有发现，他们的房产大部分是全款购买的。当时知道幺叔要全款买房时，我多次提醒要贷款，但他们认为贷款20年要多付几十万利息，不划算！

但他没有想到，现在每个月3700元的房贷，20年后还是3700，但20年后的3700元在5%的通货膨胀下只相当于现在的1394元。但银行并没有说，因为通货膨胀购买力贬值，你以后每个月要多还钱呀。相当于是银行为我们承担了通货膨胀这部分损失，或者说贷款利息其实就是对通货膨胀的补偿。

以幺叔的两套房产为例，他完全可以首付3成，剩下的都用按揭贷款的形式。要知道银行的按揭贷款是普通人能拿到的成本最低的融资方式。能贷多少贷多少，能贷多久贷多久，一定要顶格利用这些资源。

首套房首付3成，也是就是首付30万便可以购买一套100万元的房子，杠杆为3.3倍。同样的100万本金，顶格情况下可以首付3套100万的房子。假设每套房贷款70万，贷款年限都选择最长期的30年，按央行基准利率(现在4.9%)等额本息(本金和利息平摊到每个月，每个月还款金额相同)还款。每套房月供为3715元，三套房总月供为11145元。

在此假设家里有三个首套房名额，可以贷最长的30年，月供11145元在自己可承受范围内（以后还可以租养贷）。

如果按这个思路操作，那么房产的总价值就是现在的3倍。假设购买时每套房价值100万，首付30万，贷款70万。现在价值200万，贷款还是70万(忽略每个月还款的本金部分)，房产价值减去贷款金额，净资产变成130万，三套房净资产总计390万。而初始本金只有首付的90万，净资产增加300万。

如果选择全款，则没有"3套房"的3倍乘数效应，净资产增加200-100=100万。300万与100万的差别，就是利用了银行的杠杆，有个词叫“借鸡生蛋”，多赚的200万就是利用银行贷款的鸡生出来的蛋呀！

当然，我在这里举例的把全款变首付去顶格投资的情况比较极端，只适用于对未来房价有非常强烈上涨预期的情况。这其实已经有一种赌徒心理了，我不建议这么极端的操作，但是对房价看好的情况下变成两套房的首付是可以考虑的。

在首付3成的情况下，剩下的70万即使不投资到房地产市场，在市场上也随处能找到收益高于贷款利率4.9%的低风险产品(比如银行理财现在普遍收益率在5%以上，信托产品普遍收益率在6.5%-9%)。只要收益能覆盖成本，那我为什么不贷呢？高出来的那部分收益就是变相的用银行的钱在赚钱啊，何乐而不为？

最关键的是钱在自己手中，万一以后发现好的投资项目随时可以投入资金（这就是我们经常讲的资金的流动性）。但是钱到了房子里面要想再拿出来就难了。只能把房子变现卖出，或者通过银行抵押贷款，手续繁琐办理时间长不说，利率也绝不可能有按揭贷款这么优惠，一般都会上浮，而且也不可能再贷到30年啦。所以宝宝们，我的忠告就是，按揭贷款能贷就贷，而且要顶格利用。

1、我非常不建议把家庭大部分资金都投资到同一种资产中，房产只属于我们资产配置篮子中的其中一种工具。保险、基金、信托等都是不错的投资工具，共同为我们的家庭资产筑起防守、进攻、平衡等防线。试想如果碰上2014年房价微跌，股市上涨这样的行情，全盘押在房产上就错失了权益类市场上涨的机会，踏了个大空。通过贷款的形式，我们可以保存实力，把资金平衡投资到其他金融产品上，构建更合理的资产组合。

2、也有宝宝会问，如果以后贷款基准利率上升超过银行理财收益了，那这个款还要不要贷？我的建议是，如果你有一定投资头脑和投资打算，有信心投资收益能超过贷款利率，那还是选择贷款。如果你对自己的投资能力没信心，或者年龄偏大不适合太多有风险的投资，那全款也无可厚非。总之，我还是一贯的观点，世间万物不是非黑即白，适合自己的就是最好的。

划重点时间：

如果你身边有亲戚或朋友在购房决策上正面临以上问题，欢迎你把本文分享给他们。

后记：我昨天下午有感而发写了这篇文章，今天下午偶然发现我订阅的“得到”专栏——“香帅的北大金融学课”里面增设了春节特别专辑，请到北大博导徐远教授分享了对房地产市场的判断以及买房建议，与本文中许多观点不谋而合。心里特别开心，因为理解了经济的发展逻辑，不同的分析方法最终也会殊途同归。这也是我做这个公众号的初衷，希望我的读者朋友们在跟我一起成长的过程中，能学会分析各种经济现象内在的逻辑，形成自己的判断。2018，我们一起前行！

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