2023-05-10 14:56:27
市场的拐点说来就来。
进入6月，上海房价指数涨幅继续收窄，5月环比涨幅2.3%，比上月收窄1.3%；同比涨幅为33.8%，比上月收窄0.4%。
市场拐点还表现于这几点：几个成交量同比增速正在持续下行；另一方面，土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；产业政策已现收紧迹象，3月底，上海、深圳等热点城市已陆续出台楼市收紧政策，近期不排除个别二线城市（如合肥、南京、苏州）重新实施更为严厉的调控政策。
中金证券房地产分析师宁静鞭在最新的一份研究报告中写道：“又见地产周期，下半年A股地产股博弈预期差”。他认为，目前属于“产业政策敏感期”到“预期差”阶段的转折点。
近期地王背后资金的更替似乎也说明了这一点。6月17日，嘉定两幅地块出让，分别被福建房企建发以41.98亿、新城+中垠+市北联合体以22.05亿竞得。难得一见的是，。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，土地市场央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企业的“地王”拿地行为，比如一些发展速度较好并未受过地王挫折的正在全国化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。此时，“地王”仍然是“地王”，并不会因为央企的退出而改变。
业内人士指出，此前频频制造地王的央企有淡出迹象，这是一个信号。比如这幅嘉定新城地块，综合指标不错，但是竞买人只有10多家，和前期周浦地块37家有很大落差，当前溢价率还不足100%。有实力拿地的前期已经有所收获，当前不仅上海地贵，连苏州南京等城市土地也越来越贵，短期再要大笔资金支出显然也不太切合实际。
张宏伟指出，从本轮市场走势来看，首先从近期“权威人士”对中国未来经济及货币政策走向判断来看，接下来中国货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩，不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。
因此，对于中国房地产市场来讲，由于货币政策开始收缩，热点城市楼市需求透支，再加上北上广深等一线城市，南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧，一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然，这对拿“地王”的企业来讲不是好事情。
由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。
今年第一季度，央行再次降准0.5百分点，上海楼市继续放量，一季度上海商品住宅成交量又高达440万平方米，市场需求在去年下半年透支情势下继续透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整。
上海以外一线城市，南京、合肥等热点二线城市市场亦是如此。因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇今年下半年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事。
高地价对房企的融资将产生影响，比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲其的融资风险。但由于未来市场充满不确定性，一旦市场风向发生转变，公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。
上述中金研报指出，房地产行业进入“三年变两年周期”的拐点，下半年是行业成交增速下行期。主要有三方面的表现：行业成交方面，未来将进入高同比基数阶段且新房供应将在4季度明显提升；土地市场地王频出，主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间；一线城市产业政策已于3月底收紧。
实际房地产价格（剔除通胀/货币因素）是在反映人口结构的变化。对比美、日、英、韩四个国家各自的人口结构变动与实际房价波动在中长期呈现明显同动关系。同时，杠杆率变动快慢是扰动名义房价的重要因素，如果房价涨幅是被杠杆率快速增加所推动，则未来面临的下跌风险较大。
中国房地产市场进入存量时代，存量房交易市场全面爆发是大势所趋。上述报告认为，估计到2020年，存量房交易占新房成交比例将提升至70%水平（目前二线城市该项指标平均为43%）。
中金研报指出，2016年全国销售面积增速小幅上涨7%，上调投资增速预测也将小幅上涨7%、新开工面积同比增速预测5%。预判2季度成交量同比增速达到高位，而主要城市房价增速高位在3季度；地产开发进入“再库存”阶段，4季度才能见到投资增速回落。
宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。
过往中国房地产市场的中短期变化，大致以三年为一个周期。每个周期都遵循“价量齐跌”->“价跌量稳”->“价平量增”->“价量齐升”->“量平价增”->“价涨量缩”等相似阶段。
因此，推动地产周期掉头的“最后一根稻草”是货币政策紧缩。行业自身因素，比如新增供应增长、产业政策调控等，反而不是造成行业拐头的主要原因。通胀上行带来的货币政策紧缩，最后以按揭信贷控制/按揭利率折扣回收等形式传导到地产需求端才是压垮行业的“最后一根稻草”。
21日下午，合肥市土地管理委员会第五次主任会议上传出消息，合肥将执行差别化住房信贷政策。合肥市委副书记、市长、市土地管理委员会主任张庆军主持本次会议，合肥市房产局对合肥市房地产市场的健康发展提出了意见。
意见提出执行差别化住房信贷政策。商品房最低首付比为25%，下列情况购买商品房的首付比为40%：
2、居民家庭拥有一套住房，且有相应贷款结清
3、居民家庭无住房，但有一次贷款记录
下列情况购买商品房的首付比为60%：
2、居民家庭有两套及以上住房。且已经结清购房贷款记录
3、居民家庭有2次购房贷款记录，且已经结清第一次购房贷款记录的停止向第三套及以上的购买提供住房公积金的贷款。
也就是说，合肥市对于二套房的首付比例提高至四成，对应的是名下有房无贷的情况，而如果名下有房有贷款，则再购房首付比例为五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。
21世纪经济报道记者或许的会议材料显示，以上政策自2016年7月1日起实施，有效期1年。
当地专家认为，此举提高了购房门槛，从现在看，对市场肯定有影响，房子会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中，刚需利用杠杆的能力降低，对改善型打击最大。但房地产调控需要多部门组合拳，该项政策执行力度还需银行配合。从这段时间来看，当地的银行都在加速放贷抢收。
去年下半年以来，二线省会合肥因房价暴涨而被房企列为强二线“四小龙”之列，在房地产市场的动静直追南京、苏州、厦门等城市。今年以来，2月份合肥二手房涨幅在全国70个大中城市中登顶，4月份新房、二手房环比涨幅双双位列全国第一。
除了房价上涨外，市场的畸形也引发各方热议。从开发商为摆脱备案价格限制而捆绑车位、家装、理财产品销售，到买房需要各种“走后门”、开双色球摇号等，合肥的房地产市场一时刷新了业内外的“三观”。
此次新政在土地供应端也有手段，除了增加土地供应外，合肥市将探索土地网上交易。提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%，缩短居住用地的土地出让金缴纳时限，出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清，出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。在合肥市各区县（除县级巢湖市和庐江县外）拍出“地王”（即楼面地价超过当地历史最高成交单价）的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。
业内人士认为，相比对购买端的限贷政策，对开发端的这一政策显得更有“份量”，这对开发企业的资金提出了比较高的要求，使企业不能“任性”当地王。
毕竟，相比疯狂的房价来说，。
同时，这预示着合肥的开发商会进一步洗牌，操盘能力强的，资金实力强的，会占据合肥市场。
去年以来，全国品牌房企和一些区域房企扎堆进军合肥，制造了一个又一个地王，刷新了合肥多个区域的楼板价和地价。5月底合肥的一场土地拍卖会上，合肥市区土地溢价率基本达到300%以上。首次进入合肥的厦门建发一举摘得两地块，溢价率分别为346%和350%。
（编辑：贾红辉、李博、微信编辑黎雨桐）