房价短期要下调,成交会极度萎缩?深圳史上最严楼市调控来了,请看解读……

掌上龙岗2020-09-21 13:48:34


9月30日晚上,北京天津苏州宣布调控楼市!

10月1日晚上,郑州成都加入新一轮调控楼市阵营!


当人们还在好奇深圳的调控政策何时出台时?

10月4日 ,

深圳出台了史上最严楼市调控政策:

不仅70\90政策重出,限购再加码

限贷认房又认贷连限价政策也几近呼之欲出。

加上深圳、广州,全中国已经有16个城市公布房市调控政策!



简单说下,深圳的调控措施是这样的


社保:非深户社保从3年提高到5年;


贷款:认房又认贷,首套且无贷首付3成、无房有贷首付5成、二套房首付7成;


限价:售价不得超过备案价格;


户型:恢复90/70政策。



调整后,深圳购房的政策是这样的



深户:

单身1套家庭2套,无房无贷3成,无房曾贷5成,有房有贷7成。


非深户:

社保3改5!可以买1套!


具体来说是


1

土地拍卖保证金是土地出让底价的50%。这将会大大抑制深圳的地王产生。

2

单身人士包括离异,限购一套房。这将使得假离婚买房已经无法实现了,大大降低了投机性购房的需求。

3

无房有贷款记录首付5成;第二套房首付7成。这非常严厉,大幅度提高首付,大幅度降低了杠杆率。

4

外地人士深圳购房必须五年社保。这使得异地有钱人深圳购房的需求一下子冰冻了。国庆期间外出,很多人都认为深圳肯定会发布调控新政,但最多认为房价下降,损失一个卫生间,但是没想连买房的资格都没了。



不管政策如何,小编只想说!



这次深圳的房地产调控政策可谓是全方位的,系统性、创造性的楼市调控。


深圳楼市非同一般楼市,其具有强烈的指标意义和示范意义,其调控难度之艰巨同样也是超乎想象,投机因素与政策层面的博弈将呈现长期和焦灼的趋势。但无论如何,楼市调控不仅涉及房地产市场,更涉及深圳经济大局、城市竞争力与向心力以及可持续发展未来。唯有保有更多的耐心、定力和智慧,方能达成调控目标,维护楼市健康与民众福祉。





上面的调控政策可谓史无前例的严厉,

接下来还会产生什么影响呢?

小编再带你看看专业人士的解读!


Q房网市场观察员任晋东认为,此次政策是深圳史上最严的政策,如果后续执行严格会很大的打击深圳的房地产市场,此次供应端、舆论和需求端进行了调控。任晋东认为,此次政策从供应端限制了开发商,但政策比较宽泛、灵活性比较高,开发商定价不能高于周边,如果严格执行的话有可能重新启动限价政策;其次对舆论口进行全方位的管控,不能制造热点,对舆论的管控会更加严格;此外,对需求口进行进一步的管控,通过限购、限贷进行管控,说明了深圳政府对于325政策后的市场还是不满意,需要进一步进行调控,让市场更加趋于理性。而对于此次政策的影响,任晋东表示短期内对市场的影响比较大,对今年深圳楼市持悲观态度。


深圳中原研究中心总监王飞认为,单身限购1套、社保3改5、无房但有房贷记录升至5成、70/90重启、限价等,此次调控彻底、全面、坚决的解决了从供给到需求、一级到三级市场的漏洞,对离婚买房、养房票投机、高端住宅拉高均价等问题都给出了沉重的打击。


深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,此次新政也在情理之中。2014年930政策出台后,去库存的力度很大,在稳定房地产市场、稳定经济增长的同时也出现了诸多问题,如热点城市楼价的暴涨、投机炒作加剧及加杠杆等,这三个问题造成了明显的系统性风险的预期,引起了国家领导人的高度关注。但在去库存的过程中,库存集中的70%三四线城市却依旧十分清冷,这与去库存的初衷相违背。


李宇嘉表示,此次首套房对于单身人群的限购有效针对了深圳目前的情况。深圳2015年以来楼市的火热造成了大量的假离婚,户籍人口家庭离婚约有2.2万多对,其中为购房而离婚的约有22.9%,根据调研,非户籍人口在二手房市场假离婚购房比例约在45-55%,而此次新政对假离婚这类投资性购房会有非常明显的打击。此外,深圳非户籍人口3改5与北京、上海政策靠齐,与2015年以来深圳房价火爆,滋生了大量外地人口来深购房,打击了非户籍人口的投资性购房。但李宇嘉认为,政策还是会给购房者一定的缓冲时间。





深圳中原研究中心总监王飞认为,单身限购1套、社保3改5、无房但有房贷记录升至5成、70/90重启、限价等,此次调控彻底、全面、坚决的解决了从供给到需求、一级到三级市场的漏洞,对离婚买房、养房票投机、高端住宅拉高均价等问题都给出了沉重的打击。


王飞认为,此次新政影响将会很大,市场会整体降温,成交量大幅下降,政策影响周期至少会维持到明年二季度,但新房可能会略好一些,具体还要看近几个月开发商的应对定价策略。王飞指出,局部投资占比较高的区域降价会明显,带动全市价格调整。



家家顺营销副总裁张国库表示,今晚出台的新政会造成深圳楼市出现观望氛围,购房者观望心理越来越浓。同时,也给市场,尤其是二手房市场带来了降价的空间与机会。但有降价空间不代表业主会大幅度调低价格,张国库认为,2016年第四季度,购房者与业主会处于一个“博弈”阶段,在价格上会有一定程度的僵持。

对于部分网友所猜测的“断崖式下跌”,张国库认为并不会出现。其认为未来半年的时间里,深圳楼市的价格不会出现大幅度的调整,整体处于一个区间震荡的过程,上下波动不会太大。张国库还表示,当市场上涨过快时,政府出台紧缩政策调控,而相应地,当市场出现大幅下跌苗头时,政府也会适当放松政策,让市场处于一个平稳状态中。



深圳自媒体《房地产内参》解读道,“无论如何,深圳已经跻身全国调控政策最严厉的城市,也进入了历史上调控政策最严厉的时期。深圳是对政策最为敏感、金融嗅觉最准、反应最快的城市,其后期走势尤为令人关心,将成为全国的风向标,而深圳的很多做法,也将可能引发其它城市的效仿与跟进。”



如果你还没有看到过政策原文的

以下内容请逐字阅读!


附政策原文



各区人民政府,市政府直属各单位:


经市政府同意,现将市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发,自印发之日起实施,请认真贯彻执行。


市政府办公厅

2016年10月4日

关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施


市规划国土委  市市场和质量监管委  市公安局 

  市住房建设局  市地税局  市金融办  市网信办 


为贯彻落实国家房地产市场调控要求,增加住房供应,规范市场秩序,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,现提出如下措施:


一、加大住房用地供应力度,有效增加住房供给


加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务;通过优先选址、加快供地节奏,加大原特区外住房用地供应力度;提高土地开发强度,盘活各类存量土地,加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度,加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设,多渠道增加住房供应,满足人民群众的居住需求。


二、优化土地出让模式,加强土地购置资金监管


“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。


提高竞买商品住房用地保证金的比例,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前,承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等,违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。


金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源,税务部门严查偷税漏税行为,对存在违法违规的企业和个人以及金融机构,依法依规严厉处罚。


三、调整住房户型结构,增加普通住房供应


增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。


四、完善住房限购政策,抑制投资投机需求


本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。购房时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。


五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理


房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的,市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。


对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目,主管部门实时监测销售行为;对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业,立即停止网签并责令企业整改。


六、进一步完善差别化住房信贷政策


根据中国人民银行有关规定,经深圳市场利率定价自律机制商定,对差别化住房信贷政策作以下要求:


对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。


人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例,各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策,并进一步加强住房信贷风险控制。


七、严厉查处房地产市场违法违规行为


房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿,对未取得预售许可的项目,禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客,对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源;开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息,严格执行明码标价、一房一价的规定,严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。


金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门,加强房地产金融秩序整顿和监管,重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为,严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务,继续开展房地产领域非法集资排查。


各相关部门要加强市场主体经营行为监管,加强房地产行业专项整治,严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为,并将相关信息记入企业和个人诚信档案,予以公开曝光;对涉嫌违法的企业和个人,由公安等部门依法处理。


八、加强部门联动,完善房地产调控联席会议制度


加强组织领导,建立由市规划国土委牵头,市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度,指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制,加强对房地产市场的跟踪、分析和研判,加强房地产调控政策研究,及时完善相关监管措施,加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。





来源丨综合整理 深圳晚报 深圳新闻网 曲线买房 网易房产深圳站等



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