房贷利率蹭蹭上涨银行还停贷,年中流动性风险要现?层是这样定调的!

2023-05-10 14:56:27

在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下,这是银行变相收紧房贷,还是意味着房贷已进入议价时代?

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来源:Wind资讯综合证券时报、华夏时报、北京日报、金融时报等


近日北京、上海、广州等城市的多家银行再次收紧房贷政策,据悉部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至上浮20%。在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下,这是银行变相收紧房贷,还是意味着房贷已进入议价时代?央行旗下金融时报发表权威文章,银行业整体流动性良好,需客观认识理性对待年中流动性风险。


银行利率开启上涨模式


近期,继民生银行率先在北京地区上浮首套房最低按揭贷款利率至基准利率的1.1倍后,目前北京大多数银行首套房贷利率仍执行基准利率,从年初北京首套房贷利率的8.5折,到现在首套房的1.1倍,这相当于房贷利率疯狂上涨了近30%。


目前已有多个城市的多家银行都加入了房贷利率收紧的队伍,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,而且也有二、三线城市不断跟进。上海一家股份制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍。另据了解,二套房方面,工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。可见二套住房按揭贷款为基准利率的1.1至1.2倍已经是普遍的现象。银行对于房地产贷款收紧的趋势已经很明显,房贷利率上浮大势已定。

5月份,35个城市首套房房贷利率均有不同程度上调,多数二线城市银行利率调整至基准。与此同时,银行优惠利率也在逐步取消。数据显示,全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有12家,较上月减少30家,占比2.25%。其中8家银行提供8.5折优惠利率,1家银行提供8.2折优惠利率,1家银行提供8.8折优惠利率, 2家银行提供8.9折优惠利率。此外,104家银行提供9折优惠利率,较上月减少170家银行,本月共有132家银行提供9.5折优惠利率,较上月新增4家;244家银行执行基准利率,较上月增加174家银行。

据融360监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。

在资金成本继续上升的大背景下,包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%,这样的话,叠加管理成本,4.9%的房贷基准利率对于大部分银行来说,已属于低利润产品。


贷款资金现收紧


业界人士看来,目前商业银行大幅度提高房贷利率,实际上是变相拒贷。目前已有部分银行干脆放弃了房贷按揭业务,主要是在上半年发放房贷的过程中,把一年的信贷额度用光了,造成额度吃紧。而毕竟房贷利率的上浮只是一些城市的部分银行采取的一种措施,购房者手中握有一定的主导权,可以自行挑选房贷利率较低的银行。

目前房贷利率不断上调,银行也加快吸储的步伐,加大吸储力度。提高存款利率、提高理财类产品的收益率是银行的一般做法,这一过程使得银行吸储成本提升。同行拆借不能完全满足资金需求的情况下,解决资金缺口的成本随之上升。目前,全国533家银行中有20家银行已经停贷,未来时间会有新增银行暂停房贷业务。但是在政策框架内,不会出现过大面积停贷,影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好,可能增加购房者贷款难度。

事实上,银行自然有自己的打算,因为资金面紧张的说法并非空穴来风。

中信证券认为,受房地产调控政策及年中考核等因素影响,预计银行年中会一定程度上收紧房贷。我国目前新增房地产信贷占总信贷余额及新增信贷量比重居高不下,为防控系统性风险,。

中信证券推测,此轮MPA(宏观审慎评估体系)考核或侧重于对房地产信贷政策的落实方面,个人住房贷款可能成为重要考察项目,在此压力下,预计商业银行将收紧房地产信贷投放。

商业银行人士表示,金融手段一直以来对房地产市场的影响很大,此次如果政府严控金融信贷,首当其冲打击的就是投资客的购买积极性,而刚需和改善也都会受到抑制,对购房者的信心是个打击,将会对楼市造成一定的影响。


楼市有松动迹象


在房贷利率上升、贷款收紧下,专业人士认为,房贷利率上行对房地产市场有影响较大:一是增加购房者买房的成本及难度,迫使整个房地产市场逐渐降温;二是影响房地产成交量。不过,他也提出,房企可能会通过各种形式的策略性降价,弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

中信证券测算,对比5~10年中长期贷款基准利率,房贷利率上浮10%后的贷款余额(金融机构中长期贷款季度余额)利息占城镇居民可支配收入的比重平均增加5个百分点。商业银行在量及价上对于房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担,并在一定程度上抑制居民的房贷需求,进一步冷却商品房销售市场。

事实上,房贷利率一直以来与楼市调控政策息息相关,经历了“史上最严调控”后,房贷利率开始上涨并不足为奇,而每次房贷利率上涨的时候,都是楼市成交开始低迷的时候,而房价都会有所回落。

目前的市场情况来看,二手房市场持续萎缩已是不争的事实。链家研究院数据显示,5月二手房成交10801套,环比下降23.9%,不足3月成交量的六分之一,处于2015年以来的最低点;二手房成交均价环比下跌2.3%,是市场在保持17个月上涨势头之后,连续两个月下跌。

楼市成交低迷,也反映了购房者信心指数的下跌。安居客近日发布的5月国民安居指数显示,受政策抑制,多个重点城市成交量环比大幅下降,房价上涨增速呈放缓趋势。经纪人信心指数持续下滑的同时,购房者信心指数也出现了自去年12月份以来的首次下跌。

具体城市来看,北京楼市调控迈入第三个月,价格曾一路坚挺的“学区房”扛不住了。记者连续多日走访调查东西城多个“学区房”市场发现,曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑,引发价格松动,中介方面甚至主动劝业主降价,不少房源价格跳水近百万元。

在东城区史家胡同,一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元,中介方面介绍这个价格比起“3·17新政”之前的七八百万元要便宜多了。“虽然目前报价650万,但我们跟业主谈了,把价格降到590万元。”东城区我爱我家一中介门店经纪人小赵说,即使是“学区房”,目前成交量也大幅减少,“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”

北京楼市已经历了两个多月的政策发力期。来自链家研究院的数据显示,业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价,预期发生了较大逆转。

据广发证券的数据,5月份43个代表城市新房成交面积环比和同比分别下降2.3%和20.4%,其中19个限购城市环比和同比分别下降10.3%和36.8%。更能代表楼市走向的二手住房,回调趋势更明显。5月份,二手住房交易占到总交易量1/3及以上的14个城市,成交环比和同比分别下滑9.6%和19.8%,9个限购城市环比和同比分别下滑11.2%和27.4%,未限购城市环比也下跌0.8%。房价“稳中有降”或是未来三个月内房产市场的基本特征。


客观看待流动性风险


尽管市场开始担忧资金紧张,,不用担忧。央行旗下金融时报今日报道,在当前货币政策操作保持流动性“不紧不松”的前提下,银行业整体流动性状况良好,主要商业银行负债资金来源稳定,并未出现所谓的“揽储大战”。少数机构出于自身经营发展考虑进行定价调整,不具有行业代表性和可持续性。因此,市场上有个别机构或少数从业人士所称的“中考”困难、“揽存大战”上演,这是以个别代替一般、以偏概全的说法。

时值年中,金融市场会否出现“魔咒”、再现“钱荒”?眼下这已成为一些市场人士心中挥之不去的疑惑。不过,只要我们客观地、全面地稍加分析,就会发现,这些说法只能算作事物的“表象”,并非本质。

最近,一些银行机构存款利率有所上浮,确有其事。但这能算异常现象吗?

首先,这只是部分银行的情况,并不代表全部。,对于大型国有商业银行和全国性股份制银行而言,存款占比达到70%至80%,负债结构健康、稳定性强、成本可控,并不需要采取高息揽存等方式来获取流动性,这奠定了市场总体稳定的基础。对相关银行总行网上信息的查阅可以发现,2015年以来,5家大行及12家股份制银行存款利率并没有上浮,更没有“存款大战”。

其次,在资金面出现一定程度紧张的时段,商业银行上浮存贷款利率,出现各家银行利率高低差别,是正常的市场化现象。早在2013年7月,我国就全面放开了金融机构贷款利率管制;2015年10月,取消了存款利率上限限制,标志着利率市场化基本完成。利率市场化改革的初衷就是给予相关金融机构充分的资金定价权,自行决定存贷款利率价格。因此,当下各类商业银行视乎资金面供求状况上浮定期存款利率、下浮活期存款利率及调整理财产品年化收益率等,这是存贷款与理财市场化进展的正常现象,没什么好大惊小怪的。

央行货币政策司司长李波日前在2017清华五道口全球金融论坛上表示,今年以来,央行实施了稳健、中性的货币政策,就是不紧也不松。不紧就是货币政策支持经济的正常、合理的增长,要保持流动性的基本稳定;不松就是货币政策如果太松的话,可能僵尸企业、过剩产能就很难去掉。

在当前货币政策操作保持流动性“不紧不松”的前提下,银行业整体流动性状况良好,主要商业银行负债资金来源稳定,并未出现所谓的“揽储大战”。少数机构出于自身经营发展考虑进行定价调整,不具有行业代表性和可持续性。因此,市场上有个别机构或少数从业人士所称的“中考”困难、“揽存大战”上演,这是以个别代替一般、以偏概全的说法,其对于“钱荒”可能再现的判断,更是放大流动性风险,甚至自己吓唬自己的心态反映。

分析市场上个别机构和少数从业人员的这类说法,其实反映了其恐惧心理——担心出现类似于2013年6月份的“市场异常波动”。这种恐慌心理的出现也并非偶然,应当与如下几个因素相关。一是外部因素,市场普遍预期美联储可能在6月份加息,这可能引发国内市场部分流动性流出;;、推进金融去杠杆的政策取向不变等。

不过,理性地考虑可以发现,这几个因素也没有什么特别的,并不能给国内金融市场带来“巨震”。即使美联储6月份加息,国内市场早已开始消化,,其引起的资金流出应在可控范围之内。日前央行公布的5月份外汇储备规模较上月增加了240亿美元,已经连续第四个月上升,并站稳3万亿美元之上。有机构分析认为,外汇流出得到控制,甚至有部分境外资本流入境内。

自2008年国际金融危机以来,尤其是2013年6月份以来,央行抓紧探索和完善“货币政策+宏观审慎政策”双支柱的金融宏观调控框架,银行业金融机构已逐渐适应。实践证明,“双支柱政策”有力地维护了国内金融市场的稳定和正常运行。正如央行行长助理张晓慧所说,MPA并非金融市场波动的源头,而且恰恰相反,它有利于提醒金融机构全面加强风险管理,稳定和控制杠杆率水平,是防范系统性金融风险的有力工具。

、,持续稳妥地去杠杆,这是为了促使中国金融市场更加规范化、法制化和市场化,使金融机构资产负债管理更加良好和风险内控机制更加科学,可保障金融体系更加稳健运行,防范化解金融风险。

从调控实践看,央行不仅精心构筑维护金融市场稳定运行的“安全围栏”,而且敏锐快捷地采取行动措施。在5月25日自律机制座谈会上,央行表示已关注到市场对半年末资金面存在担忧情绪,拟在6月上旬开展中期借贷便利(MLF)操作,并择机启动28天逆回购操作,搭配好跨季资金供给,保持流动性基本稳定,稳定市场预期。话音刚一落地,央行随即采取行动:6月5日,央行重启28天逆回购,向市场投放300亿元跨季资金;6月6日,央行开展MLF操作4980亿元,为银行体系补充中长期资金,向市场释放维护流动性基本稳定的明确信号。相信央行会根据其掌握的市场流动性状况随时做出此类操作,使市场流动性趋于“不紧不松”临界点。

综合上述判断,今年6月末发生大的流动性风险及引发系统性金融风险的概率极低,类似于2013年6月份出现过的“市场异常波动”不会重演。


利率驱动二季度大类资产配置变化


华泰证券认为在大类资产配置中,无论是股票、债券、大宗商品甚至房地产价格变化都围绕着一个重要的核心变量就是利率。这也是一贯的思路。2017年初央行开始上调政策利率就是利率上行周期的开始,并专门论述了加息周期中的大类资产配置思路,提出“应对经济过热或通胀抬升的加息周期,往往因为商品和股市的顺周期惯性,仍然有不错表现,比如中国的前两次加息。但如果加息更多是应对资产价格泡沫,那么杠杆化、泡沫化程度高的资产会受冲击或价格涨势受控,货币市场基金或体现出比较好的风险收益比。”目前,股市、债市均出现较大调整幅度,当时提出的观点正在逐步验证。

利率的快速上升并不是因为经济增长和通货膨胀等基本面因素,,导致市场流动性趋紧和整个金融系统广义信贷创造能力下降有关。同时,紧张的形势又进一步拉低风险偏好,按照DDM模型,无风险利率上行和风险偏好下行(风险溢价要求提高),拉升分母端贴现因子,拉低股价估值,引发了股市的多次下挫。



在金融去杠杆方面,,银监会针对资管行业密集发布了一系列文件,包括银监办45号文“三违反”、46号文“三套利”和53号文“四不当”,,目的在于切断金融同业链条,促进资金脱虚向实。针对委外投资、同业存单纳入同业负债、金融去杠杆节奏、,发布了防风险抑泡沫系列报告。并指出利率可能在短期内出现超调的情况,对大类资产表现产生决定性影响。


货币政策由于其多目标制,经济缓慢回落的趋势并不重要,回落趋势并不影响金融稳定和国际收支在当前央行货币政策目标决定中的重要性,但是一旦接近GDP增长的目标值6.5%,经济增长很有可能成为货币政策决策的最重要目标,由于财政政策进一步积极的难度也较大,所以货币政策可能无法实现持续的紧缩,利率也无法进一步向上抬升,最终重回宽松,利率重现下行的趋势,这对债券是极为有利的,对股市也会形成利好,并可能带来股市的风格转换。判断这一预期最快在今年四季度末会出现。




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