2023-05-10 14:56:27
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1，除原有8辆车外，趁重庆车展，管家个人已采购路虎一辆，宝马一辆（暂未提到车）。接机，带看全免费。
2，因管家自己的房子已团装交房，民宿采取最低运营成本价100一晚，成功购房的朋友住宿费全返还。
最新团购盘：水库重庆详见团购一群到六群。
即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文：
贷款前期统筹—月供篇（上）
“说实话，我们家庭贷款已经一千多万了，贷款批下来是很兴奋，但是兴奋之后是发愁，还款月供有点捉襟见肘了，您看，是否有办法解决啊？”
这样的对话，去年以来，已经出现过多次了。不但有人在问本尊，在水库里，也不断有人在问，可是都没有准确答案，或者只有云山雾罩般的禅语——“以贷养贷”，或者只有鸡汤文“D算法、E算法“，但从看到的和听到的，那个圈子的融资底线，还是依赖大神们朋友圈的拆借，可复制性特别低，完全不适合于粉丝们的模仿。
从房价和贷款技术的角度来说，贷款千万元以上已经是很普遍的事情了，本尊丝毫不怀疑，未来几年，“千万负翁”比例会大幅增加。
一部分人是真的有各种收入来源，心安理得的“债多不愁”；另一部分人是参透了货币和房市的“秘密”，觉悟到了“真正的对手是国家”，认为用长期债务的代价换取坚挺的资产，特别有安全感，于是通过各种手段获得了大量低廉的信贷资金，可是冷冰冰的月供数字就没法好看了，那是精准的手术刀，一招不慎，就会切断整个资金链。
以前本尊也写过“以贷养贷”的流程，但过于粗放，不符合众多怀揣“2N”梦想的精英们的咨询期许。在《贷款公司的“弱关系”经营法》中，本尊已经梳理了未来发展的一条路，帮助众多普通投资和改善房产者，做好前期统筹和规划，以便到时候方便办理贷款。在本篇文章中，本尊用实际经验编辑了月供各种来源的测算、根据房价不同涨幅的消耗时间、购房预算等等，让不同人根据自身条件输入变量，快捷得出资金和时间结果。
我们服务的大多数案例，都是已有一套房以上，不置换，再购入一套，所以本表以这种思路编辑。如果是刚买第一套，或者是置换买入一套，比较简单。
第一步，我们先编辑四个计算公式，方便计算月供，另外，里面的数值变化和后续的结果是有关联的。
第二步：我们编辑收入和支出的预算表，最后计算出差额部分。
第三步：找到各种能补充差额部分的资金来源
第四步：计算我们所需要的结果
1.我们要知道，在房价水平处于不同涨幅时，各种资金来源加在一起，可以支撑多久的月供差额。
以“房价不涨不跌”举例，在各种资金来源都充足的情况下，可以支撑两年多，同样可以设置“上涨10%、20%、30%。。”；其中信用贷虽然补充月供，但在每年都还本金的情况下，其实际压力和成本更高，本表中也可以通过公式计算得到具体数值。
2.我们还可以计算得出，在自有资金充足的前提下，第一套房产抵押后的全部资金，都用于首付和税费，可以买到多少资金预算的房产。
我们发现，税费很高，目前有几家税费卡可以缓解首付资金的紧张，但是通过前面公式计算，税费贷的月供占比很高，给第二套按揭或者抵押埋下了一笔高负债。所以我们要平衡税费贷的金额。
（未完待续）
亿客舒
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水库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数50人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
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今日笋盘推荐：
房一： 邦兴渝珠花园
江北区观音桥最核心，年轻人最多，最有活力的九街，邦兴渝珠花园，位置好小区大绿化好，建面176平米，电梯房，住家装修，全套家电家具，四室二厅一厨二卫超大阳台，卖价165万，贷款109万，首付56万，税费自理，满两年，客户贷款需求：外地客户需要全国任意地方社保或公积金任何一样(另有三万中介费，外地客房产税自理)
房二：武夷滨江
武夷滨江，江景房，全看江景，
两房带个杂物间，可改三房，
建面95平米，卖价115万
外地贷72万首付43万包干 小区后门正在修轻轨站点，小区前门南滨路正在打造米市街，懂得来！
房三：恒大御龙天峰
正宗秒杀特价房:品质大盘来袭
离观音桥步行街10分钟，小区出门 轻轨站华新街。一期景观高层，面积149/118大三房两厅两卫珍藏版超级景观房，270°无死角 无遮挡看渝中半岛以及江北嘴，无同户型在售！十年难遇。入住马上改变你的身价。，
市场价300以上，先特价处理255万包税费，贷125万左右。首付130万左右办完。要抢的速度。(此房中介费3万，外地客房产税自理)
房四：蔚蓝时光1期，
超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）
蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处，品质盘。
建面：134.7／套内106.6
户型：精装修3室2厅2卫
电梯：15楼/23楼
总价99万+7万（税费、佣金）
外地户口贷69万，首付30万
本地户口贷80万，首付19万
交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米
可读岔路口小学，离永辉超市1公里
房五：鲁能新城四街区(小学初中，学区房）
重磅8.8折笋，低于市场价25万。
渝北区龙头寺公园，鲁能新城四街区（备注：大盘），四室两厅双卫
房产证上建面123平，现业主急售148万。
外地户口首套房贷款82万，首付66万，此房单价才12000元每平（备注：租金4000+），同户型房源市场价172万（备注：鲁能新城重庆的品质楼盘，离重庆北站、龙头寺800米，狮子坪轻轨站600米，离龙头寺公园1000米，出行有多条公交站到达重庆各区，租金可低70%月供）。中介费加税费5万，房产税客户自理。
此房要求客户解压75万左右，公司负责把控风险（可由公司垫资，垫资3个点），抢到就相当于净赚25万。
房六:蓝光coco时代
南岸弹子石核心板块，CBD中心，国际社区旁 ，蓝光coco时代，
三室两厅两卫，精装修，面积98平米，卖价127万含税费，现同小区在售价格1.4W，首套房，本地贷86万，首付41万，外地户口贷75万首付52万。客厅卧室朝南 ，3梯8户， 真正的次新房，房龄才2年，低于市场价15万左右！
房七:建工锦绣华城
渝北区核心地段
面积：84平方，正规两室两厅
卖价：79万
本地客贷60左右，外地客贷50左右
客户佣金两万，税费自理
楼龄：2013年
楼层：33顶楼
电梯房，精装修，
交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全
房八:聚丰江山天下
南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中
商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院
银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场
小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
房十一:融景城郎峰
8折笋，低于市场价20万，江北嘴金融街，核心地段，升值潜力大.
楼层：5/33
户型:大两房。大阳台。40平米大露台
面积:81平
楼龄：2016年-2017年(次新)
售价：122万
单价：15000
佣金税费赎楼过户等共7万。
本小区真实成交单价16000至17000每平，此套单价15000.
大两房两厅加，大阳台，超大露台，采光佳。朝南朝中庭
露台使用面积超40平米。贷款6成63万。首付59万。(特殊情况可以贷7成贷款73万。首付49万)
房十二:融景城锦峰
中高楼层 建面145 精装修 4室2厅2卫 有三年租约，月租金5000，完全租低贷。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……
房十三: 珊瑚水岸
6折笋，低于市场价100万，南滨路江景房 ，核心富人区，升值潜力大
楼层：14/42
户型：4房+书房
面积:202
楼龄：2008
售价：260万
单价：12800
税费中介费自理
本小区真实成交单价13500-15000，此套单价仅12800
大四房两厅加书房，大阳台，大厨房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款180-190左右。（实际首付80-70万 ）
豪华装修，业主当初装了80万 家具家电齐全
房十四: 金港大厦
8折笋，低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小（沙小现在10万一个名额都买不到）三峡广场步行街上，到地铁口只需要五分钟，现在即將开通的成渝高铁年底通车（到成都90分钟），龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建，学区房334平两套（每套167平）总售价266万，相当于一套133万，单价7900，(17楼，共29楼)现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了，外地客户有社保有流水每套首付38万（贷款95万），如无社保无流水的首付51万（贷款82万），现在带租约9000一月（一套4500）做酒店，合同签的10年，还有6年多到期，后期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。
房十五: 龙湖.春森彼岸
江北嘴，北滨路，品质大楼盘，地铁站在小区门口，金融中心隔一条马路，此小区地段绝佳，北滨路上的品质大盘，引领重庆房价上涨的核心地段，（龙湖.春森彼岸），建面104，才卖187，可贷100万，首付87万，后期费用8万，市场价值200，精装修，正看江，看得懂的来。看好了是引领重庆房价上涨的核心楼盘。年底通轻轨后，春森彼岸的房子能涨到25000一平
房十六: 大川花园
9折笋，低于市场价13万 ，沙坪坝、杨公桥，升值潜力大
楼层：7/22
户型：三房两厅两卫
面积:114
楼龄：2013年
售价：104万
单价：9100
税费中介费自理
本小区真实成交单价10000-11000，此套单价仅9100
正规三房两厅两卫，地铁房，采光佳
全款客户优先 ，银行可贷款67左右。（首付37万）精装修，可租2500-30000！
小区周边配套齐全，轻轨站就在小区旁边，离沙坪坝商圈步行15分钟！离红岩广场8分钟！！