关于公积金贴息贷款的最新解读,拿好不谢! 四种贷款方式哪种更适合你?

公积金贷款额度提升、贴息贷款正式推出、异地缴存职工可申请贷款，广州公积金贷款新政“三连发”，从昨日开始正式实施。有按揭机构人士透露，为了享受新政下最新优惠，有精明市民周末已经要求撤回原来的组合贷款申请，改为申请纯公积金贷款，公积金贷款受追捧程度升温。

“周末不少客户打电话过来咨询。”汇瀚按揭高级业务经理莫静昨日透露，公积金贷款新政出台后，按揭购房者最关心两大问题，一是自己是否符合条件申请新的最高额度，二是如果撤单重新申请公积金贷款，业主是否愿意配合重新递交申请材料。而公积金贴息贷款政策虽然同时落地，但不少人担心审批时间会否延长，所以还在观望之中。

“我们有客户在新政出台后，立即将原来申请的总额100万元的组合贷款改为纯公积金贷款。”大源按揭总经理郑大源表示，不过也有业主和客户担心审批时间变长。

针对市民担心公积金贷款优惠增加、业务放量导致审批时间拖长的忧虑，广州市住房公积金管理中心表示，已启动公积金贷款流程改造工程，将通过减少审批环节，缩减审批时间，提高审批效率，年内有望完成。下一步，公积金中心还将加大对重点环节的考核力度，同时将对外通报审批时间情况，公开透明审批。此外，这次推出的公积金贷款贴息业务目前只在三家银行进行试点，待试点成熟后，会根据实际的业务需要适度铺开。

利息差额按月支付给借款人

根据公积金中心正式公布的《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》，今后，符合公积金贷款条件和受托银行商业性个人住房贷款条件的缴存职工可申请住房公积金贴息贷款。商业银行利用银行资金向符合公积金贷款和商业银行个人住房贷款条件的借款人发放贴息贷款，借款人按商业住房贷款利率向银行支付利息，贴息贷款与公积金贷款的利息差额由公积金中心按月支付给借款人。

公积金中心相关负责人透露，目前，中国建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农村商业银行可受理住房公积金贴息贷款业务，但是只限组合贷款的申请。未来，每一个年度初都会对上一个年度的公积金贷款存贷比进行核算，再决定是否启动公积金贴息贷款。而政策不会频繁变更，以便于市民申请办理相关业务。

账户余额月缴存额仍有限制

从昨日起，一人申请住房公积金个人住房贷款的，最高额度由现行的50万元调整至60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的，最高额度由现行的80万元调整至100万元。

不过，记者从公积金管理中心获悉，公积金贷款额度同时还要受账户余额和月缴存额的限制，也即公积金贷款额度依然不能超过现行计算公式（账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数）。这也意味着，部分账户余额及月缴存额较低的职工，实际上无法享受到新调整最高额度的优惠。

以一名25岁、工作满3年的小伙子为例，如果其每个月缴交的公积金只有500元，那么其可贷额度最高则为18000元×8+500元×420=354000元，无法享受到60万元最高额度。

公积金贷款贴息额逐月递减

记者了解到，公积金贴息额=实还贷款利息×（1-公积金贷款利率÷商业性贷款利率）。根据上周央行降息后的最新利率，记者算了一笔账：

纯公积金贷款60万元20年，等额本息月供3403.17元

纯商业贷款60万元20年，利率8.8折等额本息月供3735.28元

如果供满20年，第一个月贴息531元，次月贴息530.15元，贴息逐月减少，第13个月贴息520.20元，第240个月贴息4.18元。“算下来每个月的贴息额平均在300元左右。”郑大源分析，这个数额并不太大，是导致客户会较为纠结的重要原因。

如果客户想申请公积金贴息贷款，在目前只限组合贷款才可申请的情况下，巧分贷款比例可以让客户的利益最大化。

“贴息贷款政策没有限定公积金贷款和商业贷款的比例。如果想申请60万元的纯公积金贴息贷款，现有政策并不允许，但如果把60万元分割为59万元的纯公积金贴息贷款和1万元商业贷款，就符合现时政策规定了。”

合富置业的数据显示，在公积金贷款新政正式实施前，二手楼市对公积金贷款的关注度并不高，部分原因在于公积金贷款最高额度有限，并不能完全满足购房者贷款额的需求。

成交数据显示，截至10月23日，10月广州二手住宅市场套均总价达247.4万元/套，即使是首次置业的购房个案，套均总价仍高达185.6万元/套，而新政前的公积金贷款最高额度明显低于购房者实际所需贷款额，因此不少购房者只能选择组合贷款的方式完成交易。

不过，业内人士分析，在公积金贷款新政实施后，市民如果使用纯公积金贷款购房，首付如果按总房价三成计算，在两人最高贷款额度100万元的情况下，实际购房的总价约为150万元左右。在市区仅用纯公积金贷款，已经基本可以满足购买实用小两房单位的需求，甚至可以买到部分均价超过2万元/平方米的电梯楼单位。

昨日起，广州公积金实施贴息贷款新政，除了有望缓解广州公积金资金压力之外，贴息贷款或将能提高放款速度。记者昨日从首批试点的承办银行获悉，贴息贷款的放款时间目前与组合贷款的相仿。实施首日，部分承办银行的办网点未见申请量激增。而广州住房公积金管理中心表示，关于贴息贷款的审批时间、放款额度以及下一步会否增加试点银行的计划，将要等新政试行一段时间后，根据实际情况再确定。

据悉，广州住房公积金贴息贷款业务承办银行有三家，包括中国建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农村商业银行，昨日开始，这3家银行的公积金贷款业务受理网点，都开始受理住房公积金贴息贷款业务。新政实施首日记者走访现场发现，上述的部分银行办理网点暂未出现办理人数激增的情况。

何谓公积金贴息贷款？根据新政的实施办法，公积金贷款贴息遵循“先付后贴”的原则，借款人先按商业性住房贷款利率归还贷款本息，贴息款项由公积金中心在还款次月委托承办银行转入借款人的还款账户，贴息金额以“贴息金额=实还贷款利息×(1-公积金贷款利率/商业性贷款利率)”这一公式计算。

根据央行最新利率标准，5年以上商业房贷基准利率为4.9%，5年以上公积金贷款利率为3.25%。目前，广州各商业银行的首套房利率多为基准利率的8 .8折，而无论商业贷款还是公积金贷款，二套房的利率为基准利率上浮1 .1倍。值得注意的是，贴息贷款的实施办法里规定，“商业贷款利率超过国家基准贷款利率的部分不予以贴息”。

承办银行相关人士表示，公积金贴息贷款与组合贷款办理流程差别不大，贴息贷款相对简单一些，对申请贷款的市民而言，手续上变化不大，两者放款时间相仿，但具体要看公积金中心的审批进度。

《广州住房公积金贴息贷款实施办法》明确，符合公积金贷款条件的职工，可自愿选择申请公积金贷款或公积金贴息贷款。而公积金贴息贷款的申请人，需要满足广州住房公积金贷款有关政策规定。值得注意的是，借款人连续3个月或累计6个月发生贷款逾期还贷的，公积金中心有权终止贴息，且本笔公积金贴息贷款不能转为公积金贷款。

由于申请公积金贴息贷款，需要同时满足广州公积金政策及商业贷款政策。按照公积金贷款现行政策要求，首套房首付两成，此前贷款已结清时二套房首付为三成，此前贷款未结清时二套房首付为四成。而商业贷款目前首套房首付为三成，二套房首付为七成。

这意味着，申请贴息贷款的首付要求“就高不就低”，申请贴息贷款的门槛会比申请公积金贷款要高。

在公积金贴息贷款、商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款这4种贷款方式上，各自有什么不同呢？

放款时间有何不同？

商业贷款最快，贴息贷款与组合贷款放款时间相仿

中国银行广东省分行相关人士表示，与过往组合贷款相比，公积金贴息贷款的手续更为便捷，客户只需在中行网点就可以办理全部手续，此外贴息贷款业务效率提升，根据广州公积金管理中心的流程安排，一般情况下如资料齐全，审批流程约为13个工作日。

与其他三种贷款方式相比，贴息贷款的放款速度如何？建行广东省分行相关人士透露，在资料齐全的情况下，纯商业贷款近期可在1个月内放款，预计贴息贷款与组合贷款放款时间相仿，但会比纯商贷慢一些。而农商银行相关人士表示，组合贷款和贴息贷款的放款速度相仿，主要受公积金中心的审批进度影响，抵押登记等环节则取决于开发商和申请人。

大源按揭总经理郑大源表示，近期纯公积金贷款、组合贷款的放款时间都在3个月左右。但其认为，如果公积金中心和银行加强数据电子化交换，压缩客户资料交换的时间，贴息贷款的放款时间若能提速至1个半月左右，那将比纯公积金贷款、组合贷款有明显优势。

公积金中心：试运行后再行确定

去年下半年，广州公积金资金紧张，持续多月出现额度遭秒杀。去年实施的“限额发贷”，也让广州公积金中心去年发贷额有所减少。上周五公布的《广州住房公积金管理中心2014年度部门决算》报告显示，广州去年发放公积金贷款188.77亿元，同比减少39.99%。

广州住房公积金管理中心此次推出贴息贷款新政，有望缓解公积金贷款资金缺口的情况。

《广州住房公积金贴息贷款实施办法》明确，公积金中心应根据公积金资金归集及使用情况、上一年度公积金存贷比和公积金贷款申请排队轮候的情况，适当控制公积金贴息贷款规模。公积金存贷比高于80%时可启动公积金贴息贷款，公积金存贷比低于75%时应停止公积金贴息贷款，公积金存贷比低于70%时应启动公积金贴息贷款置换。

此前曾有消息称，广州公积金中心计划安排50亿元用于发放贴息贷款。但广州住房公积金管理中心相关人士昨日表示，目前贴息贷款的额度和审批时间都暂未确定，该中心将根据新政实施近期的实际情况再进行调整，下一步是否会增加承办银行也暂未有计划。

贴息贷款是否能提高放款速度

关键看公积金中心安排的额度

广东中原地产项目部总经理黄韬认为，上周五出台的一系列公积金新政，央行继续降息降准，或能给广州楼市带来5%- 10%的成交量增长，但并不会像深圳等城市出现暴涨的情况。

黄韬认为，广州整体有40%的成交个案会选择公积金贷款，但广州公积金额度近年来都不够宽裕，使得一手、二手市场都不太接受公积金，贴息贷款新政或许让公积金释放更大的发贷额度，有望提高放款速度。

合富辉煌首席分析师黎文江认为，新政的效果主要得看公积金中心供应的贷款额度，额度宽松自然放款速度能提高，开发商对公积金贷款的接受程度也会相应提高。

资料来自大洋网、南方网