2023-05-10 14:56:27
民间借贷中这种物业贷的出现有其合理性
对于出借人来讲，自己真金白银是马上就要拿出去的，但是还款的时间是在未来的某一天，借款人能不能按期还款存在不确定性，虽然有合同、有借条、也约定了违约责任，但是如果到期时连人都找不到的话，所有的约定只是纸，无法转换成钱，要么通过漫长的诉讼和执行去期盼这笔款项能追回，要么就要自认倒霉，钱打水漂儿。毕竟现在的民间借贷不都是熟人或亲友之间的救急或周转，而是频繁发生在陌生人之间的，这就需要借款人和出借人之间要有一个保障，所以有的借款人会提供担保人，有的提供车辆，也有用房子的，但是在大城市，房产的价值是很高的，不可能一笔十几万或几十万的借款去抵押几百万的房子，而且房屋抵押的手续也比较繁琐，所以通过房屋租金来做担保的方式就出现了。出借人希望通过签订房屋租赁合同为其债权提供一种保障，如果借款人不能按期还款，出借人可以通过房屋租金来补偿自己的损失。
那么，这种以房屋的租赁权做担保的方式是否有效呢？如果发生纠纷后出借人以租赁合同来主张自己的租赁权，？：
，称与被告李某于同年9月22日签订房屋租赁合同 ，约定承租被告某房屋用于居住，租期为十年，租金共计72万元一次性付清。钱某支付租金后入住房屋时被告知无法入住。：解除合同、被告返还原告租金72万元并支付违约金21.6万元。本案一审、，虽有书面房屋租赁合同、收条和转账记录，但一则合同之中已经明确约定租房目的是居住，而钱某在合同未约定具体交房时间也未实际接收房屋的情况下，与李某签订租期10年并一次性向李某支付10年房屋租金的情况，明显不符合一般交易习惯和社会常情；租赁合同约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备，钱某未对房屋内物品作任何清点和交接准备支付全部租金，亦不合常理；租金收条系钱某所在公司的通用格式，且该收条由付款人钱某书写完成，与租赁合同通常由出租人书写收款凭据的书写习惯不符。。
原告张某与被告徐某之间存在借贷关系，原告为出借人，被告为借款人，借款期限为3个月，金额20万。同时双方还签订有房屋租赁合同，存在房屋租赁关系。被告未能按期还款，原告为实现债权，，租赁的时间为起诉前的1个月，同时提供了相应的付款凭证、第三方装修入场凭证，以及出借人要租房而被房东拒绝履行的陈述等。。
通过上述两个案例我们可以看出，是否存在真实房屋租赁合同关系，主要会从这三点去考量：
租赁合同是否完整？是否有房屋交接的凭证？是否有租金的交付凭证？对于这些证据，审判者通常会仔细审查证据的形式和内容是否符合一般的逻辑。如果双方当事人在签订合同时由于并非是真正出于租赁房屋的目的而制作的，很可能在形式上、内容上等与一般的正常的房屋租赁合同都有所不同。
比如案例一中，用于生活居住的房屋租赁合同，租期为10年就很奇怪，而且在未确定交房时间且未实际接收房屋的情况下，一次性支付10年房屋租金更是不合常理。事情的发展总有个起因、经过和结果，对于只能讲出故事结果，却对事情的起因、经过难以自圆其说的，则有理由怀疑其结果的真实性。加之如果被告主张双方是借贷关系的话，那法官就更会对案件事实存疑，双方对于租赁事实的评述虽然不能作为单独证据体现出来，但在物业贷引发的案件中，这种陈述绝对是审判者发挥自由心证的重要角度。
描述事实后，通常审判者以谈话形式或以法庭问话的形式，主动询问案件相关的事实，如对于主张租赁合同一方询问一下租房的目的，家庭收入情况、租金的来源、支付租金的细节等，这些都是佐证审判者的判断，如租房者有无租赁房屋的必要、家庭收入能否支撑其租住房屋的租金标准、大额租金是如何取得的，支付租金的方式、时间和步骤等细节等。
简单来讲，可以这样理解：
1、当事人有证据证明且事实真实存在的租赁关系，当事人主张租赁权是合理合法的，。
2、对于名为租赁实为借贷的案件，，建议当事人另案追讨借款或驳回诉请。
3、如果双方既存在租赁关系又存在借贷关系，权利人可以自主选择主张被告偿还借款或要求继续履行租赁合同。
综上所述，民间借贷中的物业贷是否可以起到担保债权的作用，关键在于租赁事实是否存在。根据双方合同的约定，这个租赁事实可以是出借人本人是该房屋的承租人，也可以出借人承租后再转租给第三人。
小律认为：用房屋租金做借款的担保方式比较适合借款人有可供出租房屋的情况，将租金以一种用应收账款做担保的形式，最理想的场景是：A向B借款，B对A的还款能力不放心要求提供担保，A说我有房子可以用来出租收取租金，于是双方同时签订租赁合同与借款合同,随后B入住或转租给其他人，双方对租金支付的方式做好明确的约定，一旦A不能按时还款则由B直接收取租金折抵借款。
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