2023-05-10 14:56:27
我们预计，2018年房地产市场可能呈现出政策总体稳定、因城施策更加突出、利率小幅上升、成交量小幅下滑的特点。
Q：据报道，近日，北京、广州、上海部分银行房贷利率上浮5-20%，请问重阳投资如何看待近期房地产相关政策及市场未来走势？
A：房地产市场的走向仍是影响中国宏观经济的关键。我们预计，2018年房地产市场可能呈现出政策总体稳定、因城施策更加突出、利率小幅上升、成交量小幅下滑的特点。
调控政策总体稳定，因城施策更加突出。2017年是一二线城市房地产调控力度不断加码的一年，各项限购、限贷乃至限售政策密集出台，一二线城市房地产成交量降幅超过30%。这些政策已经取得了很好的效果，今年1月国家统计局数据显示一线城市新建商品房价格32个月以来首次同比下降。在这种情况下，全国范围内调控政策进一步升级的概率较低，因城施策更值得关注。今年以来，南京、武汉等多个二线城市放宽了对大学生等的购房及落户限制。事实上，上述因城施策的政策出发点是二线城市对人才资源的争夺，但客观上起到了稳定房地产市场的效果。30大中城市中的二线城市1-2月房地产成交量同比增长7%。
房贷利率小幅上升，额度变化值得关注。近日媒体报道部分城市银行首套房贷利率上浮5-20%，这更多是商业银行在资金成本上升情况下的自主行为。我们注意到，媒体报道的房贷利率上浮主要集中在股份制银行，这是因为他们的负债主要来自同业存单等高成本负债，负债成本上升较快。四大行由于存款占比高，因此在多数地区仍然可以获得基准甚至九折的首套房贷利率。总体来看，2017年末个人住房贷款加权利率升至了5.26%，较上年末上升了71bp。我们预计，今年货币市场和债券市场利率水平有望企稳，房贷利率上行幅度也将小于去年。更值得关注的是房贷额度的变化。银监会2018年工作会议提出“努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长”。在降杠杆的大背景下，今年房贷额度是否会受到压缩，是最大的不确定性。但是从1月的情况来看，新增居民信贷9016亿创历史新高，其中居民中长期信贷也仅次于去年同期水平，这种风险尚未显现。全年来看居民房贷总量有望持平或小幅正增长。
房地产销量小幅下滑。从结构上看，2017年三四线城市房地产销售的爆发抵消了一二线城市销量的下滑，带动全国商品房销售面积同比增长8%。今年尽管二线城市有望恢复正增长，但考虑到三四线城市销量增速回落、房贷增长放缓等因素，全国房地产销量可能同比小幅下滑。
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