2023-05-10 14:56:27
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虽然房地产执行了史上最严的限购限贷政策，然而炒房者并没有罢休，如今又一次找到了新途径，那就是通过银行消费贷套出资金，用于购房首期款，轻松突破楼市调控政策，“首付贷”再出江湖。
今年以来，银行的消费贷款呈现猛增，今年前7个月新增已经超过去年全年，对此，海通证券首席经济学家姜超称，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分，去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成。
，，称“近期辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响”，并要求加强个人消费贷款管理。此外，《华夏时报》记者还了解到，9月5日北京银监局也发文，要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
按规定购房首付款应为自有资金，防止买房杠杆过高造成风险，但首付贷通过银行消费贷再次卷土重来。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，首付贷需要综合整治，不仅仅是银行做好入口管理，还要对P2P平台、地产中介、房地产商共同加强管理。
消费贷流向房地产
不久前，北京的张先生从3家银行申请到了多笔消费贷，合计100多万元。“都是银行主动与我所在的单位联系的，上门来办理消费贷，今年以来上单位推销消费贷的有一家国有大行、一家股份行和三家城商行，单位很多同事都申请了贷款。”
张先生说，从他周围同事来看，买房是最常见的用途。“我申请的贷款有一部分借给了一位同事买房，当然同事自己也贷了消费贷用于买房。一般大家还是比较谨慎，除了买房，几乎没有把钱拿去做别的投资的。”
目前银行房贷按揭利率为基准利率上浮5%、10%上下，但消费贷利率一般上浮20%、30%，利率要比房贷高出一大截，因此银行个贷经理推销起来更加卖力。消费贷包括信用贷和抵押贷，信用贷只要有稳定的收入和工作即可，抵押贷则需要房子作抵押。
本报记者拿到一家城商行的产品宣传页，该行提供三类信用消费贷产品，主要面向公务员、事业单位正式在编人员、金融、电信、烟草、电力等正式在编人员，申请时需要提供本人身份证，公积金查询记录以及其他辅助材料，三类产品的额度均在30万-50万元左右。张先生和其同事正是通过这种信用贷款，获取了每笔数十万的贷款，且基本上都是用于购房款。
除了张先生申请的信用类消费贷款，另外一种就是炒房者已有房且房本在手，拿房本去做抵押贷，这种消费贷金额更大，一线城市的房子可以做到数百万甚至上千万。
记者到银行咨询如何用房子抵押贷款，并用作二套房“首付贷”。一家国有银行深圳某支行个贷经理详解道，“如果有房子的话，抵押贷很方便，一般可以贷到七成，比如1000万的房子，可以贷到700万。以个人房子作抵押，再以公司名义申请贷款，钱打到公司账户，再拿去用就可以了。”
对于消费贷用于购房，房地产中介则显得更加随便，深圳一家地产中介售楼经理对本报记者打包票，“银行抵押贷、信用贷都可以做，很多客户都这么做，大部人都用作首付款。如果抵押贷首付款不够的话，还可以将房子作‘高评’处理。”所谓“高评”，就是房子评估的时候，想办法价格评高一些，这样抵押贷款可以得到更多资金，从而买房、炒房不受资金掣肘。
消费贷暗中流向房地产，贷款数据已经给出了答案。今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。
姜超进一步分析称，消费性贷款和公积金贷款合计占了居民中长期贷款的八成以上，相应的经营性贷款比重在2014年以来则从17%降至当前的13%。居民消费性中长贷和公积金贷款的最主要用途均是购房。
，，商业银行应审慎发放个人其他消费贷款，要认真审核借款人申报的消费贷款用途。北京银监局下发的《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》也称，下一阶段北京银监局、人行营业管理部将视银行业金融机构自查情况，有针对性地开展专项检查，对于检查发现的问题，依法依规，从严处理。
“偷渡”路径
银行的消费贷有严格的审核规定以及资金流向监控，那么是如何流向了房地产市场呢？
一家股份制银行北京分行的个贷人士向《华夏时报》记者解释，按照规定，消费贷是不允许被挪作他用的。银行也有一系列的规定，比如大部分的消费贷都是委托支付，只有在见到合同之后，银行才直接转账给商家，用于装修的就直接打给装修公司，用于个人经营的贷款也必须是打给有业务关联的企业。
然而，事实上又如何呢？“在这种情况下，有可能存在用户伪造合同来套现。另一种情况下，消费贷款审批后直接打在用户的银行账户里。这时，消费、转账等操作，包括ATM取现后，存入他行的同名账户等，也都可以监测到的，但如果ATM机取现后直接花掉，就无法监控了。”上述个贷人士称。
上述深圳地产中介售楼经理进一步透露，“如果消费贷直接打到个人账户，A银行申请的消费贷要把资金从A银行取现，再存到B银行去作首付贷，不在同一家银行操作就可以了。”
而一家股份制银行深圳个贷人士则建议，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭贷款审批下来之后，再去申请消费贷，把首付款还给别人。虽然这样做兜了一大圈，，不过本质上还是将消费贷变成了首付贷。
“只要觉得用户有还款能力，有些时候为了业绩，银行对于用户伪造合同等情况也是睁只眼闭只眼。”上述股份制银行北京分行个贷人士称。
目前，北京、，那么究竟采用何种措施，才能更加有效地杜绝首付贷，从而防范房地产、金融风险的灰犀牛呢？
“商业银行办理住房按揭贷款的时候，要加强对购房首付资金的审查，尽量做好入口的把关，、审查，就不能审批通过。对于提供首付贷的互联网平台，、整治的力度；对于房屋中介机构、房地产开发商，总是明里暗里想做这样的事情，也要加强对他们的管理。” 董希淼认为，、整治的组合拳。
刀口舔血
按照规定，购房首付需自有资金，不允许从金融机构拆借，这是为了控制房地产的杠杆与风险。
一位深圳金融管理部门人士称，一旦首付都是借贷而来，金融机构的风险大增，同时也容易助长房地产市场泡沫。同时，一般银行的消费贷都是三、五年短期贷款，那么购房者短借长用，容易造成个人流动性风险，最终风险也在银行等金融机构。
2016年3月，深圳等城市也严厉打击首付贷，控制杠杆加大的投机行为。当时首付贷主要从网贷平台等民间金融渠道流入，而今又从银行撕开了一个口子，借消费贷之名行首付贷之实。
但是今非往昔，居民的杠杆已加无可加了。姜超在上述报告中称，如果考虑到长短期贷款、住房公积金贷款，我国居民部门债务占GDP的比重2017年7月已经突破了53%，如果按照当前速度扩张，到2017年底预计将达到56%左右。
我国居民进一步加杠杆的空间还有多大呢？“衡量居民部门的偿债能力，还要考虑居民部门分配到了多少可支配收入。美国收入分配主要倾向居民部门，但我们则倾向政府和企业部门，导致我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了90%，美国当前仅有106%，日本的这一比例从上世纪90年代以来基本都低于100%，再考虑到中国居民部门从父母、亲戚、朋友处获得的隐性负债，我国居民加杠杆的空间已经不多。此外，目前我国居民净存款比2016年初缩水了16%，已降至2013年初水平，也意味着居民举债空间并不大。”姜超分析称。
董希淼呼吁房地产信贷实施差别化政策，根据购房区域、主体不同，综合运用手段，既调控总量又调整价格，一是合理确定银行个人住房贷款总量；二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平；三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件；四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。
延伸阅读：消费贷流向楼市背后：房产中介大力推荐 个别公司铤而走险
近日，北京银监局、，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
据搜狐财经了解，2017年1~7月居民新增中长期贷款总额3.27万亿元，从5月起连续三个月新增额量较去年同期保持负增长，控房贷初见成效。而另一边厢，居民短期消费性贷款在今年获得爆发性增长。Wind数据显示，2017年1~7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿元，累计同比多增7137亿，已远超去年全年，去年全年新增消费性短期贷款总额为8305亿元。
业内人士分析，短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。
海通证券首席宏观分析师姜超称，地产销售仍在增长，但去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限，部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成，导致居民短贷的高增长。
恒丰银行研究院执行院长、中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼也认为，虽然部分银行个人贷款中房贷比例下降较快，但同时消费类贷款上升较快，不排除有一部分消费贷款变相涌向房地产市场的可能。与此同时，一些互联网金融平台的资金也有很大可能进入了房地产市场。
房产中介大力推荐消费贷给客户
搜狐财经在采访一位曾从事过房产中介的人士时得知，每当在客户购房付定金或付首付有困难时，他们都会推荐某银行的消费贷给他们，帮客户补资金缺口。
“那银行会给你们一些返点吗？”搜狐财经追问。
“肯定有返点，因为合作关系，我们也会帮银行给客户推荐其信用贷和抵押贷。”
其实，短期消费性贷款进入楼市是国家严令禁止的。早在去年下半年，央行等七部门出台新规，禁止房产中介提供“首付贷”，并从名义上消灭了这类产品，不再允许首付贷的字眼出现。但从近期表现来看，部分城市首付贷借用“消费贷”等马甲又“死灰复燃”。
一位不具名的中介人士透露，获悉业内听闻环京和天津的楼市确实仍有“首付贷”的踪影，部分小担保公司依然“死心不息”，私下做首付贷或者“变体”的信用贷。该人士透露，他了解到开发商已经不太敢掺和，但是个别小型的金融担保公司却仍然“铤而走险”。
银行：客户如何支配资金难控制
广州某银行资深人士表示，目前银行力推的线上消费贷，不需要提供消费单据，贷款资金直接打入到借款人的个人账户，银行对客户如何支配资金本身就比较难控制；而对于需要委托支付的消费贷，市面上也有渠道帮助套现。
搜狐财经查阅发现情况确实如此，当前银行消费贷火拼时速，甚至有银行借款几十万几秒就能搞掂！据悉这些线上贷款产品多为纯信用贷款,不需任何抵押物,可申请额度一般在几万元至几十万元不等。且无一例外打出了“下款快、随借随还不收手续费”的广告,以在线申请、实时审批、在线签约为特征,还省去了到银行网点办理的时间。也就是说通过手机操作,无须提交任何资料,贷款资金就打到了个人账户里面。放款时间也是网络消费贷款的一大优势,通常三五分钟就能放款,有的银行甚至号称几秒内就可放款。
以建设银行的快e贷为例,登录打开手机银行后,首页就可以点击“快贷”,如果是建行的代发工资客户,就会得出一个预测结果,如最高可贷额度、贷款利率和贷款期限等,输入申请额度,输入短信验证码并确认,就可以申请成功,整个流程只需要短短三两分钟。
而除了建设银行，工商银行、中国银行、招商银行等银行也早已布局消费信贷领域。而从他们推出的线上消费贷款产品来看,贷款额度千元起步,多则可达近百万,远高于目前互联网平台的消费贷款额度。对于那些对资金有急切使用需求的人而言,确实是一个不错的选择。
消费贷并非楼市专利 股市也未能幸免
消费贷被挪用流入楼市的现象一直都存在，今年并不是例外，特别是目前房贷资金收紧的情况下。据不完全统计，仅在今年6月份，，被处罚的银行涉及国有大行、股份制银行、城商行以及农商行。其中，江苏省某上市农商行甚至为一名员工办理消费贷款和住房贷款。
而除了进入楼市，股市也未能幸免。据公开报道，8月31日，浙江银监局发布的浙银监罚决字〔2017〕10号行政处罚决定书显示，中国邮政储蓄银行浙江省分行存在个人消费贷款资金流入股市的行为，被罚款20万元。而在今年三月其杭州市分行也因个人消费贷款资金流入股市，被浙江银监局罚款20万元。
后续官方将继续打击违规炒房
消费贷违规进入楼市股市为何屡禁不止？分析人士指出，在某种意义上都是迎合和满足当今很多老百姓对于自身实际消费需求以及投资成本的需求，特别是购房的老百姓，不得不去寻找其他资金渠道来满足自己首付的需求，因为首付在提高，贷款的比例也在提高，甚至有一些消费贷通过一定的运作，它的利率可以低于房地产1.1倍以后的成本，很明显钱一定是往收益的方向流动。只要中国房价高歌猛进，以及房价所带来造富的神话不能得到有效的扭转，楼市长效机制没有建立完善的时候，消费贷流向房地产市场的短期趋势是很难被扭转的。
但是如果这些资金继续持续流向房地产买卖市场，很容易会造成大笔负债，不仅是社会的负债，更重要的是存在相应的资金链断链的风险。。
北京银监局表示，下一阶段，将根据各家银行业金融机构的自查情况，有针对性地开展专项检查，对于检查发现的问题，将依法依规，从严处理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体上说，北京这一动作的信号意义极强，较为符合当前房地产金融系统安全管理的导向，也是关于房地产灰犀牛式泡沫的一个重要体现。严跃进认为，后续其他一二线城市的商业银行也会采取比较严厉的做法，进而打击各类违规购房和炒房的行为
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